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——————圳在找房——————
最近，深圳楼市的关注度明显回升。从线下中介门店的带看量，到线上的讨论热度，都能感受到市场氛围在悄然变化。
先看隔壁香港。香港差饷物业估价署公布的数据显示，2月香港私人住宅楼价指数升至307.6，创下22个月新高，已连续上涨9个月，今年前两个月累计涨幅达2.6%。有业内人士判断，若维持当前势头，全年房价有望上涨15%左右。
与此同时，经济学家贾康也公开表示，当前房地产市场已出现明确的止跌回暖信号，建议有自住需求的年轻人，可以结合自身资金情况，适度关注合适的房源。
香港楼市常被视为湾区市场的风向标之一，但两地政策环境、购房人群差异较大，走势难以直接对标。作为湾区核心城市，深圳的市场究竟处于什么状态？我们用真实数据来梳理当下的深圳楼市。
判断楼市冷热，成交量是最直观的指标。
据乐有家研究中心监测，3月22日，深圳二手房门店签约量创下近5年单日最高纪录，较前一个周日增长11%，甚至比2024年国庆假期的单日峰值还高出4%。
周度数据同样呈持续上行态势。3月16日至22日这一周，乐有家门店二手房签约量连续4周上涨，达到2024年四季度以来的周度峰值。
深圳贝壳研究院的数据也印证了这一趋势：同一周，贝壳合作门店二手房签约量环比增长9.9%，创下17个月以来周度新高；春节后四周的累计签约量，较去年同期增长了18%。
虽然这类数据多为中介门店的意向签约量，与最终网签数据存在细微差别，但趋势指向性依然明确，足以反映当前市场购房意愿的显著回升。
成交量的持续放大，正逐步传导至价格端。
乐有家研究中心数据显示，2026年2月，深圳二手住宅成交均价为6.2万元/平方米，这是自2025年6月以来，时隔8个月深圳房价首次回到“6字头”水平。
官方数据同样释放出价格企稳的信号。国家统计局发布的2月70城房价数据显示，深圳二手住宅销售价格指数环比跌幅较1月收窄0.2个百分点，跌势明显放缓。
市场预期也在悄然发生变化。据中原地产监测，深圳89个片区中，3月业主报价上涨的片区增至30个，主要集中在福田、龙华等核心区域。随着二手房去化加快，部分片区甚至出现业主“反价”现象，二手房平均议价空间已连续3个月收窄。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，3月是传统楼市旺季，节后返城、学区需求等因素带动刚需入市，叠加二手房去化加快、挂牌量增速放缓，共同推动二手房价格跌幅收窄。总体来看，市场仍以平稳修复为主。
尽管整体市场在回暖，但深圳楼市的结构性分化并未缩小，反而更加明显。
乐有家监测的132个片区中，均价10万元/平方米以上的仅有12个——南山区占7个、福田区4个、宝安区1个。深圳湾、安托山等顶流豪宅片区，均价稳定在15万元/平方米以上。
而均价低于5万元/平方米的片区多达56个，主要集中在龙岗、罗湖等区域，地段越偏远，价格越低。深圳房价从2万多元到17万多元，片区之间的价差极为悬殊。
新房市场同样呈现分化格局。位于深圳湾的澐玺项目南区加推162套大平层住宅，单批次销售额超50亿元，去化率约70%，入市近四个月累计销售额突破239亿元，豪宅市场走出独立行情。
不过，业内人士指出，豪宅热销更多是高端改善需求的集中释放，且不少项目伴有实际价格优惠，难以代表整体市场走势。目前深圳新房市场仍呈现“核心区域量升价稳、外围刚需板块以价换量”的特征，二手房对新房的分流效应依然明显。
在市场回暖的关键节点，深圳在供给端也释放了积极信号。
3月16日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局联合印发的《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》正式实施，有效期5年。
其中最受关注的调整是：对于未完成规划审批的城市更新项目，原则上可不配建保障性住房。
合一城市更新研究院相关负责人表示，这一政策落地后，城市更新项目在可售商品房数量及产品品质打造上，都有了更大的操作空间，有利于改善项目收益率、稳定开发商投资预期，对后续入市新房的品质提升具有积极意义。不过，该政策对短期房价和成交量的直接影响有限。
有实际自住需求的购房者，可按需理性规划，几点参考建议如下：
预算有限时，追求面面俱到往往不现实。想清楚自己最不能接受的点——通勤时间过长、没有地铁、缺乏学区、面积太小、增值潜力弱等，用排除法锁定目标，比盲目追求“既要、又要、还要”更务实。
无论是自住还是资产保值，建议优先选择流通性好的商品住宅。公寓、商铺、小产权房、法拍房等产品，对普通购房者而言专业门槛较高、隐藏风险较多，需谨慎对待。
深圳楼市历来与政策高度相关，大行情多伴随政策驱动而启动。当前市场仍处于温和修复阶段，不必急于跟风入市，结合自身资金状况和实际需求，理性决策更为稳妥。
楼市本就是周期性运行。当前香港楼市明显反弹，上海也呈现出复苏迹象，深圳在成交量回升、价格企稳的带动下，市场预期正逐步修复，但远未到全面上涨的阶段。
对于真正有自住需求的购房者而言，当下市场趋于平稳，正是重新审视购房计划、理性规划的窗口期。适合自己的，才是最好的时机。
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