该不该为深圳这个行情欢呼雀跃

去年6月，联发以约4.46万/平的楼面地价在龙华拿了一块地王（见图2），业界的议论，至今没停过：

联发，行不行啊？

这个地块后来被命名为联发红山新澍。前不久，苗头去看了，产品面积段、功能性的确很吸引，无论是69平的3（2+1）房1卫，还是79-82平的3房2卫，或者100平的4房2卫，都足以吊打龙华新房库存或同类竞品。

更让人羡慕嫉妒恨的是，它的飘窗，能“打”。

问题是，被开发商视为目标客户的青年群体，现在大多朝不保夕，几家欢乐几家愁。对他们来讲，要不要买房，买哪，已经不是问题，他们的问题是：

不敢买。

为什么不敢？

一怕工作不稳定还不起月供；二怕房价跌自己成接盘侠；三怕后续会有性价比更高的房子出来伤感情。

很多人会说楼市已经回暖，联发这样的产品没问题。更有观点认为，现在不是“小阳春”而是“大阳春”了，因此，如果联发定价合理，肯定大卖。

深圳楼市这两个月的确有回暖迹象，特别是二手市场。据说，3月份深圳二手住宅成交套数会突破5000套这条“荣枯线”。

其实，很多人忽略了两点：

一，这是卖家“以价换量”的结果。

换句话说，这个“回暖”，这个“迹象”，仍然建立在降价的基础之上。

一个市场如果还需要靠降价去换成交，那这个“回暖”的可持续性和含金量，是要打问号的，而房价如果还没“止跌”，那么这个“以价换量”的过程，将会继续，而且痛苦。

这方面，香港楼市比深圳好多了。大量的内地客去年成为香港楼市止跌回稳的强大支撑，今年，这个趋势进一步强化。前两个月，来自内地的买家在香港制造的住宅成交套数同比暴增91%；进入3月，随着新盘放量，大手笔扫货的投资客当中，讲国语的北方来客持续在香港量产10倍以上的认购比。虽然香港房价的涨幅还没有完全收回“失地”，离各大行给出的乐观预测（见图3）也还有一段路要走，但是至少，香港止跌了。

二，深圳新房市场的成交还是不理想，远不及二手，说明深圳楼市还是信心不足，还是观望主导。苗头认为，相比新盘的价格下探，深圳的客户更需要价格的稳定和确定的极致性价比带来的安全感。不知道购买学区房的季节进入尾声之后，这一波行情会不会也跟着over。

有新货卖的香港的开发商不用担心产品的迭代问题，也不必担心后续供应会因为容积率、限高、赠送等参数更优或者户型创新、品质提升让客户推迟购买。深圳的开发商，还是太苦了，拿地/拿房成本占比过高，项目怎么做都难。