择深圳湾佳境,精工匠造顶奢人居新标杆 —— 澐玺
- 2026-04-08 00:32:46
深圳湾澐玺[太阳][庆祝][哇]
火热冻资中！
仅162套216-430㎡塔尖圈层
每一套都是不可再生的资产
深圳湾-核心新规住宅
层高约3.6米，阳台宽2.4米
专梯入户，飘窗宽80
户户朝东，户户端头位置
预约看房尽快联系深圳湾澐玺-谭力：13138166170
本次项目首批推出的核心房源集中于北地块，共计348套，户型建筑面积覆盖范围约209—1050平方米。项目以建筑高度为核心规划逻辑，对产品实施梯度化排布与价值定位，精准匹配高端客群的居住体验与资产配置需求，具体规划如下：
- 低区（自5层起，建筑高度≤150米）：主力推出建筑面积约209—304㎡的四房及以上宽景大宅；
- 高区（自42层起，建筑高度150—200米）：规划370—375㎡、403㎡户型，均采用4+1房五卫设计，配备独立家庭厅与专属家政套房；
- 超高区（自58层起，建筑高度200米以上）：匠心打造约500—700㎡顶奢大平层产品；
- 顶层Penthouse：定制约1050㎡云端顶奢大平层。
本次先为大家揭晓项目核心基础信息，后续我们将围绕项目更多亮点与深层价值，持续逐一拆解、详细解读。
2024年12月2日，华润置地与中海地产携手组建联合竞买主体，共同参与深圳湾T107-0107号宗地的公开竞拍活动。经过双方连续295轮的激烈角逐，最终以185.12亿元的总成交价成功竞得该地块使用权。该宗地初始挂牌价格为126.52亿元，最终成交溢价率高达46.3%，折算楼面地价为70388元/平方米，不仅刷新了深圳市住宅用地成交总价的历史纪录，更位列2024年度全国住宅用地楼面单价首位。
目前，这块在行业及市场层面均备受瞩目的优质地块已正式定名“华润中海·深圳湾澐玺”，项目整体规划方案、户型面积范围、预计入市时间等核心信息也已陆续对外披露。
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设计：KPF 方案落地
外立面 & 实用率双突破
# 【华润中海・深圳湾澐玺】设计解析
早在项目规划初期，华润中海·深圳湾澐玺便确立了“打破既有格局、突破边界实现创新”的核心设计思路。项目以国际知名建筑事务所KPF的原创方案为设计根基，历经多轮方案深化、细节打磨与优化完善，目前实景样板区已顺利完成搭建并通过验收，为项目后续整体开发建设奠定了扎实基础。
在建筑立面创新设计上，项目并未沿用深圳湾高端住宅普遍使用石材的常规做法，而是创新性地选用超白双银Low-E全玻璃幕墙系统。这种材料不仅让建筑外观通透轻盈，与滨海景观自然相融，使居者能够沉浸式感受一线海景，更具备优异的实用性能：可有效阻隔超90%的紫外线，同时具备良好的隔热与降噪能力，真正实现了建筑美学与居住品质的有机融合。
从项目设计竞赛阶段发布的效果示意图（注：非最终定稿，仅为参考）可以看出，其外立面以简洁硬朗的线条作为核心设计语言，有效改善了当前高端住宅市场铝板玻璃幕墙风格同质化的现象，也为深圳高端住区立面风格的升级与创新开辟了新路径。
该项目在设计维度实现了双重革新，开创性打造**电梯入户与连廊优化相结合**的全新规划体系，从根源上解决了传统公共走廊造成的空间浪费问题，将整体空间实用率提升至**92%以上**。
项目深度践行第四代住宅的建筑设计理念，凭借独具特色的结构布局与空间优化策略，部分户型的实用率实现跨越式增长，最高可达**116%**。这一指标显著优于深圳湾同级别豪宅**85%–88%**的常规实用率标准，让建筑面积约200平方米的户型，可拥有堪比230平方米户型的宽敞舒适居住体验。
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户型鉴赏
198-1050㎡纯大平层
与市面上多数豪宅项目惯用的“高低配”规划布局不同，澐玺在整体住宅规划中仅规划打造506套房源，全线产品均采用纯粹大户型定位设计。项目户型建筑面积区间约为209—1050㎡，涵盖269㎡、294㎡、304㎡、375㎡、403㎡、500㎡、700㎡等多个主力面积段，即便是起步户型也配置四房三卫及以上空间格局，能够精准匹配顶奢圈层人群对居住尺度与生活品质的高端追求。
本项目整体规划布局涵盖五座塔楼，建筑高度均控制在150米至250米范围。规划设计阶段，项目采用错落式布局与平面退台相结合的设计理念，对深圳湾一线景观资源进行深度整合与高效利用，实现观景视野的最大化延伸。各楼栋具体建设参数如下：
- 公寓塔楼：共1栋，建筑高度250米
- 住宅塔楼：共4栋，高度分别为150米、200米、200米、240米
- 标准层层高3.3米，地上主体楼层约40至70层（商业配套楼层不纳入计算）
低区豪宅入门级（5F-42F，建筑高度约150米内）
- 198-209㎡户型：清一色四房规划，精准匹配精英家庭首次入驻深圳湾顶级豪宅的核心诉求，巧妙平衡空间尺度与总价预算的双重合理性，堪称入门级豪宅的标杆之选。
- 225-245㎡户型：居住空间实现进阶跃升，通过增设功能性房间、拓展主卧套房面积等精心打磨，全方位升级居住舒适度，精准回应家庭对空间延展的高阶期待。
- 269-294㎡户型：以四房及以上大户型为核心主力，设计重心聚焦家庭互动空间与个人私密领域的有机共生，既保障家人欢聚的温馨氛围，亦能兼顾独处时光的静谧质感。
- 304㎡户型：作为低区旗舰户型，空间布局尽显奢华格调，功能分区条理清晰且互不干扰，完美适配多代同堂的居住场景，全方位承载全家庭的多元生活需求。
### 高区奢华尊享级（42F-58F，建筑高度约150-200米）
- 370-375㎡户型：创新采用4+1房五卫的全能布局，专属配备家庭厅与家政套间，从多元生活场景出发，精准契合高净值家庭的多样化居住需求与高品质生活追求。
- 403㎡户型：作为高区核心主力户型，凭借开阔无界的景观视野与精致考究的空间规划，实现高端生活功能与社交需求的无缝衔接，尽显顶级豪宅的居住格调与尊崇质感。
### 超高区顶级奢享级（58F以上，建筑高度200米以上）
- 500-700㎡户型：打造顶级大平层标杆设计，坐拥无遮挡深圳湾全景视野，将自然景观与居住空间深度交融，为居者呈现总统级别的奢适居住体验。
- 1050㎡顶奢大平层：作为占据顶楼位置的Penthouse（顶层公寓），堪称深圳住宅领域的巅峰之作，其品质标准与奢华配置全面对标世界级豪宅水准，重新定义城市顶级居住标杆。
值得关注的是，项目为每一款户型均量身定制两套专属设计方案，并提供多风格装修选装服务，从细节处深度强化居者的居住“专属感”与个性化体验。为充分释放项目景观价值，同时有效规避超高层建筑普遍存在的视线遮挡问题，项目团队历经多轮深度研判，围绕日照条件、风环境舒适度、景观视线通透度三大核心维度展开系统分析，最终确定“全向东布局”的科学规划策略；同时搭配纵横生长式的创新户型设计，确保每一户都能无差别饱览壮阔海景，为居者打造兼具舒适体验与景观享受的优质居住空间。
【花园小区设计图】
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配套设施
交通:后海沄玺花园与2号线登良地铁站C出口仅一路之隔，搭乘该线路1站即可换乘11号线或13号线；同时，从登良站出发，1站可抵达深圳湾万象城所在的后海站，3站能分别到达福田CBD（车公庙站）与前海合作区（前海湾站）。
商业：项目周边2公里范围内，覆盖万象城、海岸城、天利名城、来福士广场、宝能太古城、卓越INTOWN、蛇口招商花园城等多个大型购物中心，顶奢消费场景分布密集。
教育：项目周边有北师大附小，南山外国语学府学校，南二外学府中心南油小学，深圳大学附属后海学校，北师范大学附中，深圳湾学校等。
医疗：距离项目3公里范围内有南山区人民医院、蛇口人民医院、深圳大学医院、南山区妇幼保健院，可满足居民日常看病就医需求。
休闲：项目周边配套丰富，保利剧院、人才公园、深圳湾体育中心、深圳湾滨海休闲带环伺；此外，深圳湾广场、东角头歌剧院、深圳科技生活馆、深圳创意设计馆、南山少儿图书馆等城市级配套亦咫尺可达，尽享便捷与品质生活。
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楼盘小结
# 深圳湾澐玺项目优劣势深度剖析
## 一、核心竞争优势
1. 坐落于深圳湾核心战略板块，作为后海总部基地最后一块承载住宅功能的“地王级”稀缺地块，项目周边已汇聚80余家世界500强企业华南总部，产业能级稳居行业顶尖行列。这不仅为居住者营造了浓厚的高端产业氛围，更带来了丰厚的资源红利赋能。
2. 配套资源达到顶级水准：一方面无缝衔接万象城、海岸城、来福士广场三大奢华商业综合体，全方位满足高端消费需求；另一方面，与深圳湾文化广场、人才公园仅相距800米步行路程，让休闲文化生活轻松实现“举步即达”的便捷体验。
3. 建筑设计与空间规划亮点纷呈：以全玻璃幕墙打造极具现代质感的建筑外立面，房屋实用率更是突破92%；主力户型均为200㎡以上大平层，阔绰的空间尺度，精准契合高端人群对居住舒适度与空间功能性的核心诉求。
4. 对标第四代住宅建设标准，创新搭载空中院落、星空会所、架空泳池等特色设施，从场景体验到功能配置完成全方位升级，显著增强了居住的品质感与专属属性。
## 二、现存明显短板
1. 项目预估均价与总价均处于高位区间，且户型面积门槛设定为200㎡起步。偏高的购房门槛让普通购房者望而却步，大幅增加了刚需及普通改善型买家的置业难度，客群覆盖范围相对狭窄。
2. 容积率高达7.59，每层规划8户的布局使得居住密度较大，可能会对居住的私密性与舒适度产生一定影响；与此同时，低楼层房源的采光条件与景观视野，也可能因楼栋分布格局受到部分限制。
3. 受东侧阿里中心、中建科工大厦的建筑遮挡影响，中低楼层房源的景观视野将面临不同程度的遮挡，难以完整领略无遮挡的自然景观与城市全景风貌。
## 三、综合总结
任何房地产项目都存在自身的优势与短板，而不同购房者因个人需求、购房预算、生活偏好等方面的差异，对项目的评价往往带有主观色彩。因此，对于意向购房者而言，建议前往项目实地进行全面考察，直观感受户型格局、配套实景、居住环境等实际情况，进而做出理性决策。
深圳湾澐玺的正式入市，不仅是“地王”地块稀缺价值的落地兑现，更向市场释放出深圳顶级豪宅市场的“升级信号”：由KPF设计的颠覆性外立面、209㎡起步的纯大平层产品矩阵、150米以上的永久无遮挡海景资源，叠加华润与中海两大央企的品质背书，多重核心优势相互赋能，精准契合了高端买家对“稀缺性+专属感+实用性”的核心诉求，已然成为顶级豪宅市场的标杆性作品。
