深圳楼市的暴涨概率有多高?

一、涨

一路向北说，房价还要除以2

夏小刀说，房价要乘以2

搞笑的点在于：

就算乘以2，有的小区还没收复前高。

这其实引申出来一个问题-----前高到底有没有意义？

首先，必须要回答“前高是什么？”，前高怎么来的？

2020-2021的小牛市基于两大核心原因：

1、未来规划预期导致的分化（学位、产业）

2、货币超发带来的恐慌

所以分成三个梯队：

货币超发+规划预期+硬拉=暴涨小区

货币超发=跟涨小区

小透明=滞涨小区

我好像没有见到货币超发+规划预期但不硬拉的小区，规划预期是非常好的题材，具备极强的炒作性，都会被盯上。

所以两个关键问题：

1、货币超发了吗？还会超发吗？

2、规划能落地吗？符合预期吗？

显然这几年的M2是不少的，2019年末198万亿，2025年340万亿，超发预期兑现了，通货已经膨胀，但是物价没兑现，感知不强烈。

规划没有全部落地，大部分规划不及预期，收入预期不高。产业规划的核心是能赚更多钱的人聚集在房子周边。从这个角度上产业配套通通不及格。

学位规划是权益，大部分都兑现了，少部分成绩不如预期，资源仍然有限。

所以：

1、基于货币超发的前高应该都能兑现

2、小透明的前高都能兑现

3、基于学位规划的前高应该大部分也可以兑现

二、暴

这一轮调整，有个非常明显的特征，按揭比例并不高，整个市场上看购房者没有用完85%的按揭额度，他们甚至只贷50%。

房价上涨始于1997年开启的按揭贷款，银行给钱买房，人们用未来30年劳动来换，且未来30年的劳动价格以现价计价。银行赚取利息，购房者赚的是“未来30年劳动的实时价”-“以现价计价的未来30年劳动。双赢。

暴涨的暴字就在于此，不是买不起，15%的首付太多人可以买的起了。只要房价上涨，拉杠杆买就是了。

前提是建立房价上涨的预期，收入上涨的预期跟暴字没啥关系，跟涨字沾边。没有一次牛市的启动是基于收入上涨预期的。

三、超跌

眼下的市场是超跌的，这其实非常的明显，合理的回调的逻辑是：“吃了我的给我吐出来”，突出涨幅。

超跌的逻辑是：该跌的跌了，不该跌的也跌了。

小透明都没有涨，它为什么跌？这又会引出两个观点：

1、深圳楼市完蛋了

2、超跌就要修复

至少从成交量上来看，我觉得不存在深圳楼市完蛋了的说法。从小阳春来看超跌的正在修复。

从供应结构上看也是这样，红本业主不踩踏的情况下，价格就会慢慢慢逼近杠杆业主的负债，即修复性上涨。

房子是一个奇怪的商品，价格下降理论上应该供应减少需求增加，事实上正好反过来。但一切商品有很难脱离供需曲线，所以这种反常也应该是暂时的阶段性的。

我觉得很多人太过于悲观了，社会进步的动力源于对现状的不满足，发展进步永远是主旋律就对了。