2025年迄今深圳、广州、上海、北京的二手房交易对比

根据2025年至2026年初的市场数据，深圳、广州、上海、北京四大一线城市的二手房市场呈现出“以价换量、整体回暖、结构分化”的共同趋势，但各城市在成交规模、价格走势和市场驱动因素上存在差异。

以下是四个城市2025年迄今二手房交易情况的对比分析（附：2025-2026年初中国主要城市二手房市场趋势分析思维导图）：

上海：表现最为强劲。2025年全年二手房网签总量达25.4万套（全口径），创下近四年新高，在重点城市中位居榜首。市场活跃度持续高位，进入2026年1月，网签量仍连续第三个月超过2.2万套。

北京：市场韧性突出，年末出现“翘尾”行情。2025年全年二手住宅网签总量为17.4万套，是2017年以来成交量第三高的年份。2025年12月网签量达1.72万套，环比大幅增长。进入2026年，1月网签量超过1.5万套，已连续三个月稳定在1.4万套以上。

广州：成交量基本稳住，但价格承压。2025年全年二手住宅网签108,812套，同比微跌1.8%，但比2022年高出32%。成交均价为26,420元/平方米，同比下跌6.7%，处于近五年低位。市场呈现明显的“以价换量”特征。

深圳：成交量连续三年回升，二手房占比显著提高。2025年二手住宅过户56,217套，同比上升3.2%，为近五年新高。全年一二手住宅总成交中，二手房占比首次突破60%，成为市场绝对主力。2026年1月，二手房录得量达6,802套，创近10个月新高。

四个城市2025年的市场回暖普遍建立在价格调整的基础上。低价刚需房源是成交主力，通过降价带动了交易量的释放。例如，上海300万元以下房源成交占比高达60%；深圳300万元以下房源成交占比达45%，较2024年提升8.5个百分点。

深圳、广州：价格下行较为明显。深圳2025年二手房成交均价同比下跌6.3%（另一数据为微跌1.9%）；广州均价同比下跌6.7%。但进入2026年初，深圳房价出现企稳迹象，2月均价环比上涨1%，实现连续两个月小幅回升。

北京、上海：价格跌幅有所收窄，核心区域显现企稳信号。2026年1月，北京、上海二手房价格环比跌幅均收窄。同时，京沪市场内部分化显著，核心区域的优质学区房或次新房价格已趋于稳定甚至小幅回升，而非核心区、老旧房源仍面临下行压力。例如，北京西城、朝阳的学区房在政策后出现价格上涨和成交量翻倍的情况；广州珠江新城等核心板块房价也有所回升。

1. 价格调整到位，刚需入市：经过市场调整，房价趋于“友好”，部分房源房价收入比进入合理区间，激发了积累的刚需和学区房需求释放。一季度传统的“学位房”购房季是重要推动力。

2. 政策持续优化：各城市在2025年底至2026年初相继出台政策，降低购房门槛和成本，提振了市场信心。例如，北京2025年12月的新政放宽了非京籍购房限制；全国性的二手房增值税下调（购房不足2年税率降至3%）也利好市场流通。

3. 业主预期变化，挂牌量下降：随着成交活跃，业主心态从“降价急售”转向“撤牌观望”或“转售为租”，导致二手房挂牌量在部分城市（如上海、北京）出现下降，这有助于缓解供应压力，支撑价格企稳。

进入2026年，四个城市二手房市场均延续了回暖态势，为传统的“金三银四”“小阳春”行情奠定了基础。

市场情绪：深圳、广州的经理人指数和带看量显著回升，显示行业信心充足。调研显示，深圳市场对2026年成交量看涨的占比最多（53%）。

后市关键：市场能否持续回暖，取决于政策效果能否进一步传导、“以价换量”的动能能否延续，以及一二手房市场联动（“卖旧买新”）的链条能否打通。同时，高库存区域的去化压力依然存在。

总结：2025年迄今，北上广深二手房市场均走出了“量升价跌”或“量稳价跌”的修复行情，上海在成交量上领跑，深圳在二手房市场份额上领先。市场回暖由价格调整、政策利好和学区房刚性需求共同驱动，目前正呈现出核心区域企稳、刚需主导、挂牌量优化的积极信号，但整体市场的完全复苏仍需观察后续供需关系的平衡与政策支持。

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