最近网上充斥着各种“深圳楼市回暖”，“小阳春”，“深房涨价”的信息。的确，深房开年迎来了连续几个月的数据回暖。1-3月份深房成交数量的同比环比都大幅增加，一手房去化率明显上升，回到近 3 年里的较好水平。二手房也从挂盘量可以看出来，库存在大幅度减少。同是一线城市的上海，甚至由于过户人数太多，房产交易所系统都崩溃了。
大家都在讨论，房价是不是要暴涨了。
然而这时候，网络上出现了另一股看衰楼市的声音：“房价不可能持续涨，还会再跌！” 唱衰派的理由是，老百姓手里的工资并没怎么涨，就业数据依旧不好看。出生率连续低迷，未来人口数量在不断下行。以上这些硬性条件都不支持房屋购买力的拉升。唱衰派认为，二手房未来一定越来越少的人接盘，所以小阳春只是昙花一现，拐点并没有来，房价还要继续跌。
所以，谁说得对？
想弄明白这个问题，我们首先要搞清楚，影响房价的因素都有哪些：
1. 供需关系
2. 宏观政策
3. 经济与金融
4. 城市与地段
5. 房屋本身属性（住宅/公寓，有无学区等）
分析后置，先说结论：
最艰难的时期已经过去，深圳整体房价一定稳得住，不会大跌了。
但是，注意但是，在未来几年大概率会产生极强的两极分化 —— 好房子会持续涨价（这里说的好房子并不单指贵的房子，要结合稀缺性、地段、朝向、配套、购入价格综合衡量），甚至可能突破2021年高点，走出一波大阳线；而条件相对差的房子价格会基本不变，持续震荡筑底，但不会像网上一些人说的得再跌个30%-50%这么多，这些普房的价格是否会反弹，要等待时机。
为什么我这么确定，大盘一定稳得住？
因为郭嘉队这一轮救市动作给的信号太明确了。
我们想一下，经历了5年的房市持续下跌，为什么政策层还敢把首付从30%降到15%？只是在凭一腔热血救市吗
很多人以为首付是购房的一个门槛，其实不是，首付是一个风险的分界线。
此处插一段闪回，聊聊历史。
在上世纪 80、90 年代，中国楼市根本没有 “首付” 的概念。大多数人都是老老实实的全款买房，一生安稳无债。
但总有一些脑瓜更灵活的朋友。在很多人还老老实实的付着全款买一套房子自己住的时候，他们凭借超前的眼光和冒险精神贷款买下几套、甚至几十套房子 —— 手里的钱只要够还这些房子一段时间的月供就行。当他们手里的资金快用完的时候，他们就卖掉其中一套或者几套，用涨幅的钱去还手里剩下房子的月供。因为只要房价一涨，他们卖几套，就能覆盖剩下那几套全部的月供，再剩下的，就是净赚。
这种超前的思维在八九十年代是很少见的。这批第一代房奴，看准了中国经济高速发展带来的房价快速上涨，吃准了城镇化与货币红利，靠买房完成了财富跃迁。
但童话背后，是血淋淋的教训。1992—1993 年全国楼市狂热，海南、广东等地楼市泡沫急剧膨胀，1993 年郭嘉队出手，启动宏观调控收紧信贷。调控一收紧，泡沫瞬间破裂，烂尾楼遍地，银行坏账如山。
为了守住金融底线，1995 年，央行颁布《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》：正式定下了个人住房贷款最低 30% 首付的政策。我国房贷首付制度从此诞生，初代房奴历史落幕。
闪回结束。
所以，首付的根本目的，并不是去设立一个买房的门槛，而是划出来一条风险的分界线。如果房价跌了，只要没跌破首付，亏的是购房者兜里的米；一旦跌破首付了，风险就转嫁给了银行、给了郭嘉队。所以，设立首付、调整首付比例，这些手段从来不是为了调控房价，而是为了调控风险底线。
楼市跟股市是一个道理：单边越下跌，越没人敢接，越没人接，老百姓心里越慌，越慌，越没人买。一直负面循环。
过去几年高位上车，付30%、50%首付买房的人，很多人首付已经跌没了。法拍房激增，就是最直接的证明。再跌下去，风险不再是购房者的，而成了银行、成了郭嘉队的。
而我们看看郭嘉队近两年的动作：深圳从2023年开始，分3次降首付，到2024年9月，首付从 30%降到了15%，税费也是一降再降。两会期间也多次提到了“稳定房市”、“货币适当宽松”。
网上一堆 “大聪明” 说：这是郭嘉队在骗你上车，想割韭菜。
可你仔细想想：全国最顶尖的房市专家、经济学家是在天家还是在民间？如果天家智囊团经过缜密的测算分析后，都依然认为房价还有再跌 30%、50%的风险，郭嘉队还主动把首付压低，岂不是无脑把风险往自己身上揽。
郭嘉队难道会故意让国有银行爆坏账、让国有资产大缩水，就为了“收割普通人”？
不可能的。
现在郭嘉队敢一而再再而三的降低首付、降低税费，未来可能还要降准降息，其实就是在给老百姓传递一个坚定的信号：郭嘉队现在有决心也有信心稳住房价，邀请你们安心进场。
有人进场，才有承接；有承接，才能止跌；止跌，才能稳住金融基本盘。
郭嘉队要的不是房价暴涨，不是收割，而是稳。稳房价，就是稳就业、稳金融、稳千万家庭的资产，稳整个经济的基本盘。这一轮，郭嘉队稳楼市的决心，远比你想象得更坚决。
所以，我们真正理解了首付，就看懂了房价的大盘。
看懂了大盘，我们再来思考一个问题：
深圳房市的拐点是发生在2025年底吗？2025年底入手深房的人，算是抄到底了吗？
2026年开始，深房会持续上涨吗？
——下篇见。
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
