澐玺南区开盘
「深圳湾澐玺」作为深圳乃至全国都聚焦的顶豪新房之一，北区去年开盘当天卖爆130亿，荣登全国开盘销冠。我当时也在摇号现场，确实热度很旺，“抢房”现象继2021打新热后重新上演了。
「深圳湾澐玺」南区2栋二单元162套216-287-295-305-349-409-427㎡大平层加推，户型较北区都做了调整。
目前开盘在即，这次kfs貌似想来点更刺激的，搞线上选房先到先得“拼手速”。
2栋二单元是「深圳湾澐玺」最后的超高大户型产品，今天我再深度为大家解析一下这批绝版新豪宅：联系指定官方销售看房 获取 景观建模VR + 南区带尺寸户型图 + 北区尾盘销控 + 使用率计算 + 日照模拟。*这次备案价整体均价17.99万/㎡，对比去年北区一批次均价17.58万/㎡来看，这次有稍有上涨，整体还是3000万的起步价。从目前了解到情况来看，南区开盘折扣和北区一致，开盘当天立减100万、按时签约98折，另外就是根据付款方式的折扣了。我直接挑选一个明确的房号：3602，约305㎡，首付1.5成总价约5234万。首先这个户型是调整得比较少的，大家都比较熟，下面我将通过视频展示，直接用自研的建模系统做个全屋漫游，可以看到屋里任意空间和方向的景观（餐厅卧室啥的都可以），以及全年室内日照都可以体验。首先南区改规是年前就释放了的消息，在住宅总建面不变的前提下，2栋二单元改少了楼层，面积在各户型之间做了一些再分配，把部分户型的面积增加。调整后一眼看下去户型结构基本一样，不过要是能细致对比尺寸的话，还是看得出差异。1、T4中低区折后约3000-5200万：
「深圳湾澐玺」南区乍看总价涨了，但是面积也有所改动，对于起步户型的控制相当克制，单价基本保持和过去一致。
- 216㎡四房三卫
预算在3000-3500万之间的话，这个216㎡户型就很好选了，这个总价段就一个户型，去年北区同分布位的209㎡也是最快售罄的。
这次南区216㎡面积比北区209㎡空间尺度也会更舒适，对比北区209㎡户型总价只是略有上涨，定价没啥毛病。南区的216㎡当然只有32套，买不买到还得看手气。
我也同步模拟了「信悦湾」后期那个C栋210㎡户型，参照他们去年的价格水准，预计要卖到3600+，甚至4000万左右，而且还是个三房。
相比来看澐玺这次216㎡三四房可选最高也就3400万，还在深圳湾配套更齐备的总部地段，性价比就尤为凸显了。
- 287㎡四房三卫+保姆套间
从269㎡户型演变过来的287㎡，在过去北区的基础上增大了客厅开间、西厨、次卧空间，从户型图可以看出来整屋向外拓了一圈。
事实上从269到287这个数字，是整屋都向北面拓宽，外轮廓变大。所以有足够的空间做中西厨设计，而且两个北向的次卧空间也变大，增设了飘窗，这样两个次卧分别从过去的10.8㎡变成了13.8㎡，从12.85㎡变成了16.51㎡.
287㎡总价在约4400-4800万之间，低楼层不到4500万，对于喜欢超大尺度阳台和保姆套间的需求，这是个不错的选择。
这个户型可以实现四房功能，但我个人更喜欢做三房的布局，减少客厅那个次卧，这样整个动区的尺度感可以说是效果拔群。
- 295㎡四房四卫+保姆套间
这次的295㎡虽然面积跟北区没变化，华润在听声音这方面真是可以，一边卖房还能一边做客研，持续对产品优化调整。
南区的295㎡改动了边柱位置和结构，把卧室做得更大了，我个人认为这个改动很不错的。
南区295㎡把客厅西侧墙体全拉直，并且对每个次卧空间进行了重新分配，把房间做得更大了，还实现了全明套卫。这个户型从空间尺度、户型布局来说都是低区T4结构中最好的，性价比高。对于居住人口多、家里小朋友多的家庭，对朝南有要求，可以重点关注这个户型。
- 305㎡四房四卫+保姆套间
「深圳湾澐玺」南区低区T4栋的顶格户型，这个户型也是去年北区爆款产品之一了，主打的就是什么都要，东南向、超大跑道式阳台等，去年1栋一单元开盘当天基本就清盘。
这次南区的改动不算大，主要是优化了进门玄关和次卧套的动线结构，把分布和收纳做得更科学了。
2、T3高区折后6300万-1亿：
「深圳湾澐玺」南区2栋二单元150米以上T3结构，这次入门门槛是6300万。北区150米以上所有户型已经全部售罄，150米以上绝对制空权、无敌海景和城市景观最后的36套。
- 348㎡四房四卫+保姆套间
「深圳湾澐玺」南区针对150米以上产品也是持续对产品优化调整，分布在西南的户型由过去375㎡调整为349㎡，面积看似减了，功能可没减，还支棱了个东向2.4米宽的大阳台出来。
我个人认为这个349㎡在空间分布上比北区的375㎡更适合居家实用，动线也更合理。当然这只是我的主观臆想，手握6000-7000万的大佬未必是这个想法和需求哈。
据悉349㎡由于跟过去375㎡相比户型改动较大，会有全新的风格让人会眼前一亮，值得期待。- 426㎡4+1房五卫+家庭厅+保姆套间
这是整个「深圳湾澐玺」我最爱的产品了，功能性拉满，除了四个实在卧室以外，还有家庭厅和茶室。这次从409㎡扩大到427㎡，主要的变化是客厅和卧室都拉大，整体给人感觉尺度感更足了。
最重要的是这户型装修由于昭老师（于舍 Studio）操刀，这种禅意的风格，当下实力不足的我只能努力爬滚多年去接二手了。
预算约7000-8000万，这个427㎡户型就是不二之选，价格适中，单价还是17万/㎡左右的，妥妥的性价比之王。它不仅三面采光，东向看后海，西向看前海，一户三个阳台花园，唯一缺点是贵，当然这是我的缺点。
大家可以看看全新的尺度，客厅东向开间开间超过7米，LDK（餐客厨）侧向开间接近13米。我已经很苛刻地把所有墙体都扣掉了，作为一个150米以上的超高住宅，还是有超过81%的脚踩面积。
- 408㎡4+1房五卫+家庭厅+保姆套间
你的预算来到8000万-1个意思的时候，东南方位409㎡户型就是终极选择了。这个户型在北区还是375㎡的时候就是王炸产品，单价总价在同楼层都是最高的，但是卖的却是最快的。
相比过去375㎡主要的变化是南侧的两个次卧套更大更舒适，占用了过去隔壁375㎡的部分空间，从而客厅的南向开间也从过去的5.8米飚到7米。
对比同级别豪宅新盘，拿「信悦湾」370㎡户型来对比看，两者总价基本相当，但是「深圳湾澐玺」409㎡的实用面积更大一些。而且这是位于深圳湾核心区的绝版资产，全部是在150米以上，可以确保有很好的视野海景面。
「深圳湾澐玺」南区这次的调整，是整体优化了户型，针对性地完善了去化指向。
216㎡这次的改动是原空间拓宽，增加面积。
269㎡户型补齐了过去客厅空间和没有西厨的问题，
295㎡户型重新分配卧室空间，做到全部房间空间都比较平权。
305㎡改动较少，就是次卧套的动线更好了，多个收纳空间。
高区户型改动大的是之前高区西户375㎡，放在南区的位置的楼栋的话，景观没有北区宽阔。现在改成349㎡户型在一定程度上缩小总价，对去化有帮助。
而高区409-427㎡算是比较单纯的原空间拓宽。
联系指定官方销售看房 获取 景观建模VR + 南区带尺寸户型图 + 北区尾盘销控 + 使用率计算 + 日照模拟。
