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扎心!深圳甩出 5 块压箱底好货地块!但跟刚需彻底无关|核心区只服务高净值,刚需该何去何从?(地产篇)

2026-03-31 18:45:19

深圳准备新上架的6块地，一句话总结：

还真是好地块，核心中的核心，但跟刚需没关系了

来源：2026年3月18日上午，由深圳市规划和自然资源局主办的“2026年深圳市首批居住用地推介会”在河套深港科技创新合作区科创中心第十届深港城市\建筑双城双年展（深圳）的“城市剧场”隆重举行。重磅推荐：

南山科技园、宝中北街坊、桂湾调规地块、龙华民治地块、龙华大浪地块，以及龙岗大运深港国际中心调规地块等，累计总地块面积约26.95公顷，总建筑面积约80.69万㎡。

5块地都是好东西

分别是：南山科技园、宝中北街坊、桂湾调规地块、龙华民治地块、大运世茂调规地块

但是大概和刚需没太大关系了。

都是新规+低密+低容积率+好房子+纯商品房。

让我们一起来看看吧。

南山高新技术区36-20地块

南山高新技术区36-20地块，位于粤海街道，紧临百度国际大厦、科技公园。

该地块面积约1.41公顷，建筑面积约5.31万㎡。其毗邻地铁2/13号线，北侧是深大学府，南侧有邻深圳湾万象城、深圳湾公园，坐拥顶级配套资源。

（南山地块周边二手房价格）

点评一下：附近新房项目是翰熙典居，住宅备案均价11.24万/㎡，已售74%，启动了渠道联动，看来这个新房的价格还是受认可的。目前在售的新房是华润深圳湾云玺，新地块售价备案价17万。参考这块地的价格，如果是央企拍下来，这块地出来的价格应该不会低于13、14万。

前海桂湾04-01-01地块

该地块位于梦海大道西侧，北面是去年深圳拍出的单价地王招商海晏府。目前海晏府拍地价8.6万，推出面积139m²、176m²、194m²，吹风价套均：1900-2900万，起步价13.7万，嗯，地块也小，这个价格确实不便宜。尽管你是招商。

桂湾建筑面积约3.69万㎡，靠近前海湾地铁站，可换乘1/5/11号地铁线，未来前海国际枢纽中心建成后，前海桂湾少见的住宅用地。

点评一下：参考海晏府的销售情况就可以了

地是好地，但是产品估计只能做大户型了，跟刚需也关系不大。

宝安中心区DY-02-01地块

即宝中北街坊地块，土地面积约3.74公顷，建筑面积约12.34万㎡，是本次推介面积较大的地块。

其位于宝中西片区，紧邻去年深圳拍出的总价地王深圳观潮府（南街坊），同时靠近欢乐港湾、深圳书城“湾区之眼”，市政级配套相当成熟。

不过该地块距离地铁站有一定距离，南向景观可能会被在建中的观潮府遮挡，西面和西南面的视野则相当开阔，可看腾讯“企鹅岛”。

观潮府由华润与招商两大央企联手打造，是去年以86.4亿成交的宝中总价地王。项目容积率仅3.4，规划11栋22-24层小高层，是片区近年罕见的低密度纯大平层社区。首推3栋，5栋，6栋，7栋：143-330㎡户型，吹风价约12-15万/㎡

点评：参考华润观潮府这块地

好处在于，观潮府看不上或者不着急新房的人，可以有对比了。

位置还可以。

龙华民治LG102-09&12地块

龙华民治LG102-09&12地块，位于梅林关片区核心，距深圳北站约2公里，建筑面积约4.45万㎡。未来这里还有大量地块。

该地块是由华南物流的转型而来，南侧是在售的新房鹏宸云筑项目，周边邻近深圳市第二儿童医院、红山中学、星河WORLD等成熟配套，是龙华核心区少有的规模较大的产城融合居住用地。

这个地块看起来就是深国际的地块北侧的地块。

周边二手房价格如下：

典型案例如：龙光玖龙玺、万科金域华府。目前售价还是比较坚挺

可以参考中海新地块马上要出来了。

中海云颂玖章——龙华新一代住宅▫️2.8容积率+小高层+山景

尤其是这附近还有号称10块地，万套新房供应，不着急的等等吧。

龙岗大运枢纽站及其周边地区DY01地块

大运地块这次是真的复活了。前面有华润做规划

当时还在传出来华润置地正式发布采购结果公告，由深圳市勘察测绘院负责大运A1项目地块勘察，同步完成08-04、DY01-02、DY01-04地块基坑支护设计招标。

关于这块地，我写过世茂地块的前世今生，有兴趣的人可以移步这里了解深度。

地产篇：龙岗大运再无世茂超级地标，商改住后将迎来的百万级综合体住宅盘

该地块正是原深港国际中心项目及周边地块，2025年11月完成规划调整，主导功能调整为居住、商业，标志着这一深港“地标”正式复活，规划新增约30.56万平方米住宅及约12万平方米集中商业。

这个地块是大运新城核心中的核心，重中之重，政府花了很大心思，先收回，还闹出了一些争议。总占地约22.35万㎡，计容建面约61.33万㎡，曾规划超高层地标，一度停滞。如今由政府收储+华润操盘，以更稳健、更宜居、更可落地的全新方案重启：- 地标高度优化为约400米，仍是深圳东部天际线封面- 规划约30万㎡住宅，以住养商，稳扎稳打- 集高端住宅、商业、办公、酒店、教育于一体- 区领导挂点督办，央企护航，交付与运营有保障

意味着30万住宅=1800套

颤抖吧，大运所有业主们！冲击在所难免了。

据说华润会接盘。

周边二手房情况如下：

最近的在售新房是中海玖章，大家参考一下这个项目的售价，面积段应该不会那么激进，会搭配一些105-120的4房，140 180平应该是主力。

猜测。

另外一块在大浪的地，无关紧要，不解毒了。

没有这些好房子新地块的时候

老房子还是能卖卖的

但是现在明摆着就是让优先给改善的先消费，先满足这些人

既然如此，如果不愿买超高层新房或次新二手。

刚需可以先等等。

好房子迟早会来，

时间问题。

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