注意!深圳新房卷到了极致...
低容积冲刺
最近，位于光明区华夏路与周家大道交汇处的振业天境云玺在吹风入市了，预计今年二季度入市。
目前项目建设进度出地面四五层的阶段。
一旦入市，这个项目是非常值得关注的。
这个项目，与过去光明的新房存在明显的分界线，可能将会成为光明区域新房的一道分水岭。
一方面，项目是光明区域工业用地调规后出让的宅地，去年6月由振业集团（占股40%）、天健集团（占股30%）与光明建发集团（占股30%）三家国企联手以综合楼面单价约18380.08元/㎡拿下。
这不是普通的供地或者新房项目供应。
在宗地位置、项目容积率以及公共活动场地配建方面的约束，可以看出，这是官方在给区域“定调、定品质、定未来”。
一定程度上代表了光明区域，甚至整个深圳区域的新房市场从高密度转向低密度更宜居的转变。
另一方面，振业天境云玺虽然还未入市，但身上的标签已经很多——新国标，低容积率，光明首个第四代住宅，纯商品房社区，与周边扎堆的新房项目拉开一定的差距。
以项目周边聚集的新房项目来看，低容积率比振业天境云玺低且无保障性住房或回迁房的仅金地峰境瑞府。
三是，项目由三家本地房企联手拿下，一定程度上代表了区域价值、市场信心以及新房交付的保障。
以项目的名称来看由振业集团操，对项目公司而言，也是集团巩固深圳核心布局，改善当前经营困境，修复财务指标，稳定市场信用的关键抓手。
对集团短期经营改善和长期发展定位都有多重重要意义。
根据去年《深圳市振业（集团）股份有限公司2025年度跟踪评级报告》给出的结论——
振业集团当前的核心业务风险在于土储结构失衡，去年一季度末全口径土地储备中，惠州、河源、南宁等低能级城市及广州远郊项目占比非常高。惠州部分达到45%。
这些项目面临市场需求不足、去化难度大的问题且在近些年也已计提大额减值准备，而2024年至2025年6月集团未获取任何新项目，核心城市土储储备面临断档风险，未来销售业绩承压明显。
而振业天境云玺是集团自2024年至2025年6月唯一获取的项目。
有时候，一个项目对开发企业而言，有着决定性的意义。
就像曾经的深圳福田皇庭广场之于皇庭国际，罗湖的益田御龙天地之于深圳益田集团，龙岗大运的深港国际中心之于世茂集团。
所以振业天境云玺未来的去化和业绩表现，一定程度上反映出开发房企的操盘能力，同时也决定振业集团修复经营及发展上的质量。
卷到极致的市场
新国标，低容积率，光明首个第四代住宅，纯商品房社区，这些标签都是项目打开市场看得见的优势。
但决定项目能否最终拿到亮眼的去化成果，更多是项目在市场中的位置及定位。
项目地处光明中心区，既是优势也是短板。
项目虽处光明中心板块，但处于夹心的位置，属于光明中心区外围地段。
距离凤凰城核心区约2.1公里，距离科学公园约2公里，距离地铁6号线光明大街站约1.2公里，步行至地铁需一定时间。
这就意味着，项目并不在光明的核心商圈，也非科学公园一线公园景观。
距离较近的成熟配套是新开业的星河COCO City，深圳市光明区东周小学（集团），深圳市光明区实验学校（集团华夏中学），东周文化公园。
但目前依赖的星河Coco City商业，开业没多久，还需要时间沉淀。
其次也正是由于项目所处的地段原因，周边的竞品压力非常大。
竞品压力大到什么程度？
以项目为圆心，向周边1公里的范围划圈，铺满了新房和入市5年内的次新房。
新房扎堆效应逐渐显现。
这些年，据不完全统计，项目周边的新房供应项目就累计超过15个，陆陆续续供应住宅套数超过12737套。
供应过的项目，价格峰值曾到5万+/平，总价区间的上限一度跨过千万级别。均价在4.6万—5.89万/平区间波动，2020年电建地产洺悦府达到峰值5.89万/平。
而二手房方面，目前板块周边成交价格在3万—4万/㎡的区间。
但也已经有房源成交单价已经低于3万/㎡。
比如2021年9月入市的金茂公园里，曾经269套住宅备案均价约51300元，总价区间约438~628，2026年1月15日成交的一套89.52平的三室两厅户型，成交总价仅266万，折合单价约29715元/㎡。
比如2019年12月入市的绿地新都会，曾经362套住宅备案均价约47000元/㎡，总价区间约408万～670万/套，2026年1月17日成交的一套97.67平的三室两厅户型，成交总价仅283万，折合单价约28996元/㎡；去年12月25日成交一套98.39平户型，成交总价仅285.5万，折合单价约29027元/㎡。
对于市场的确定性压力，还有更大的不确定性压力。
项目周边存在很大的不确定性。
项目周边存在大片未开发空地，未来若开发为高层住宅或商业项目，可能对项目的采光、景观和生活环境产生一定的影响。
再有就是项目的自身问题。
比如梯户比相对较高，部分楼栋为两梯六户或两梯五户，若未来入住率较高，早晚高峰时段等待电梯时间可能较长，影响居住舒适度。
比如部分楼栋间距较短，部分户型存在对视或视野遮挡问题，隐私性不足。最近的楼栋距离仅15.19米。
比如部分户型，卧室空间局促，房间面积需要依赖飘窗提升空间利用效率。
最小的户型83平的A1户型，最小的卧室算上飘窗面积6平米左右。
而曾经供应的项目，可以看到，在户型设计、社区配套、智能化上都曾经做过不少文章，试图留住购房群体的脚步，有的销售表现都很一般。
所以，在这样的市场背景下，说明振业天境云玺不能仅依靠“地段”还需要用更极致的产品去打动对价格敏感的购房群体。
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