澐玺南区取证
「深圳湾澐玺」作为深圳乃至全国都聚焦的顶豪新房之一，北区去年开盘当天卖爆130亿，荣登全国开盘销冠。我当时也在摇号现场，确实热度很旺，“抢房”现象继2021打新热后重新上演了。
「深圳湾澐玺」只用了一个月时间就一跃成为2025年深圳年度销冠，开盘销售额就超150亿，如今首批348套房源就基本清盘了，现在网签约95%都是真实可查，无花无假。
近日「深圳湾澐玺」南区的2栋二单元162套216-287-295-305-349-409-427㎡大平层加推取证入市。
这次备案价整体均价17.99万/㎡，对比去年北区一批次均价17.58万/㎡来看，这次有稍有上涨，整体还是3000万的起步价。从目前了解到情况来看，南区开盘折扣和北区一致，开盘当天立减100万、按时签约98折，另外就是根据付款方式的折扣了。
南区的冻资时间为3月14-21日中午截止，首天我们团队就有两位数老友冻资，看来大家对比起价格涨，更在意的是南区的产品优化和上车机会。2栋二单元是「深圳湾澐玺」最后的超高大户型产品，今天我再深度为大家解析一下这批绝版新豪宅。联系指定官方销售看房 获取 南区带尺寸户型图 + 北区尾盘销控 + 景观建模VR + 使用率计算 + 日照模拟。我相信关注「深圳湾澐玺」的老友们都不会不知道项目的大概信息和周边配套环境了，今天咱们直接调规基操，深度聊聊价格和产品。
价格 & 产品解析
折后价格区间(按1.5成首付算):
216㎡ 约3070-3404万，单价14.2-15.8万/㎡
287㎡ 约4405-4830万，单价15.3-16.8万/㎡
295㎡ 约4373-4827万，单价14.8-16.4万/㎡
305㎡ 约4902-5234万，单价16.1-17.2万/㎡
349㎡ 约6374-7265万，单价18.3-20.8万/㎡
409㎡ 约8276万-1.027亿，单价20.2-25.1万/㎡
427㎡ 约7291万-8388万，单价17.1-19.6万/㎡
本次「深圳湾澐玺」南区总价起步约3000万起，这个总价区间在深圳住宅是顶流存在了，上次我带朋友看房，他说来到「深圳湾澐玺」看216㎡总觉得是个小户型，然而这起步门槛在深圳湾已然是个大平层，业主圈层足够纯粹。
接下来带大家进一步细品，看看具体户型的价格分布，方便大家决策。这次「深圳湾澐玺」南区总价段划分很清晰，中低区T4的216-305㎡价格基本集中在约3000-5000万之间。这个总价段在深圳湾核心区域来说，仅此一个新房可选，没有其他选择。
高区T3的349-427㎡价格在6000万+起，到一个意思之间。3个户型之间的梯度也很明显，简单明了。
1、T4中低区折后约3000-5200万：
「深圳湾澐玺」南区乍看总价涨了，但是面积也有所改动，对于起步户型的控制相当克制，单价基本保持和过去一致。
- 216㎡四房三卫
预算在3000-3500万之间的话，这个216㎡户型就很好选了，这也是深圳湾片区入门级和去年北区爆款产品，去年北区同分布位的209㎡也是最快售罄的。
这次南区216㎡面积比北区209㎡空间尺度也会更舒适，对比北区209㎡户型总价只是略有上涨，定价没啥毛病。南区的216㎡当然只有32套，买不买到还得看手气。
我也同步模拟了「信悦湾」后期那个C栋210㎡户型，参照他们去年的价格水准，预计要卖到3600+，甚至4000万左右，而且还是个三房。
相比来看澐玺这次216㎡三四房可选最高也就3400万，还在深圳湾配套更齐备的总部地段，性价比就尤为凸显了。
- 287㎡四房三卫+保姆套间
从269㎡户型演变过来的287㎡，在过去北区的基础上增大了客厅开间、西厨、次卧空间，从户型图可以看出来整屋向外拓了一圈。
287㎡总价在约4400-4800万之间，低楼层不到4500万，对于喜欢超大尺度阳台和保姆套间的需求，这是个最佳性价比选择。
这个户型可以实现四房功能，但我个人更喜欢做三房的布局，这样整个动区的尺度感可以说是效果拔群。
当然对于预算在4500-5000万这段，选择余地是非常丰富的，除了上述的287㎡户型，还能选择功能性更满的295㎡四房四卫+保姆套间户型。
- 295㎡四房四卫+保姆套间
这次的295㎡虽然面积跟北区没变化，华润在听声音这方面真是可以，一边卖房还能一边做客研，持续对产品优化调整。
南区的295㎡改动了边柱位置和结构，把卧室做得更大了，我个人认为这个改动很不错的。
南区295㎡把客厅西侧墙体全拉直，并且对每个次卧空间进行了重新分配，把房间做得更大了，还实现了全明套卫。这个户型从空间尺度、户型布局来说都是低区T4结构中最好的，性价比高。对于居住人口多、家里小朋友多的家庭，对朝南有要求，可以重点关注这个户型。
- 305㎡四房四卫+保姆套间
「深圳湾澐玺」南区低区T4栋的顶格户型，这个户型也是去年北区爆款产品之一了，主打的就是什么都要，东南向、超大跑道式阳台等，去年1栋一单元开盘当天基本就清盘。
这次南区的改动不算大，主要是优化了进门玄关和两个次卧套的动线结构，把分布和收纳做得更科学了。
接近4900万起步可以买个正对以后博物馆公园的房源，拥有超过32㎡的大阳台，东面还有约200米的超宽楼间距，还是值得考虑。
2、T3高区折后6300万-1亿：
「深圳湾澐玺」南区2栋二单元150米以上T3结构，这次入门门槛是6300万。最后机会了，北区150米以上所有户型已经全部售罄，并且也是去年开盘卖得最快的。
在深圳湾核心区域、150米以上绝对制空权、无敌海景和城市景观，然后这次是最后的36套。
- 348㎡四房四卫+保姆套间
「深圳湾澐玺」南区针对150米以上产品也是持续对产品优化调整，分布在西南的户型由过去375㎡调整为349㎡，面积看似减了，功能可没减，还支棱了个东向2.4米宽的大阳台出来。
我个人认为这个349㎡在空间分布上比北区的375㎡更适合居家实用，动线也更合理。当然这只是我的主观臆想，手握6000-7000万的大佬未必是这个想法和需求哈。
据悉349㎡由于跟过去375㎡相比户型改动较大，会有全新的风格让人会眼前一亮，值得期待。- 426㎡4+1房五卫+家庭厅+保姆套间
这是整个「深圳湾澐玺」我最爱的产品了，功能性拉满，除了四个实在卧室以外，还有家庭厅和茶室。这次从409㎡扩大到427㎡，主要的变化是客厅和卧室都拉大，整体给人感觉尺度感更足了。
最重要的是这户型装修由于昭老师（于舍 Studio）操刀，这种禅意的风格，当下实力不足的我只能努力爬滚多年去接二手了。
预算约7000-8000万，这个427㎡户型就是不二之选，价格适中，单价还是17万/㎡左右的，妥妥的性价比之王。它不仅三面采光，东向看后海，西向看前海，一户三个阳台花园，唯一缺点是贵，当然这是我的缺点。
大家可以看看全新的尺度，客厅东向开间开间超过7米，LDK（餐客厨）侧向开间接近13米。我已经很苛刻地把所有墙体都扣掉了，作为一个150米以上的超高住宅，还是有超过81%的脚踩面积。
- 408㎡4+1房五卫+家庭厅+保姆套间
你的预算来到8000万-1个意思的时候，东南方位409㎡户型就是终极选择了。这个户型在北区还是375㎡的时候就是王炸产品，单价总价在同楼层都是最高的，但是卖的却是最快的。
相比过去375㎡主要的变化是南侧的两个次卧套更大更舒适，占用了过去隔壁375㎡的部分空间，从而客厅的南向开间也从过去的5.8米飚到7米。
对比同级别豪宅新盘，拿「信悦湾」370㎡户型来对比看，两者总价基本相当，但是「深圳湾澐玺」409㎡的实用面积更大一些。而且这是位于深圳湾核心区的绝版资产，全部是在150米以上，可以确保有很好的视野海景面，last 12套。
定制化选择
在选配方案和格局方面，基本上保留了北区祖传配方，不仅有格局和风格的选择外，还有厨电方案二选一。上面我给大家展示过了不同户型的格局方案，南区的装修风格还是跟北区一样，大师阵容依旧。相信这些大师们都会借助「深圳湾澐玺」的机会创造更多能上他们官网的作品。厨电方面，选项有「嘉格纳套装」或者「嘉格纳西厨+方太中厨高端系四件套」。嘉格纳是豪宅必见厨电品牌，逼格高，预计给的是200系燃气灶（三个火）、200系油烟机、400系洗碗机。至于高端400系和奢雅200系有啥区别，主要在设计、风格、材质细节的不同。如燃气灶，400系旋钮的材质是全金属，有阻尼感，适合微操控火；200系设计相对简约，倾向实用适合老司机。又如油烟机，400系是不锈钢面板，200系是不锈钢铝合金双材质，大家都是机械按钮四档风量，但是实测200系的吸力要牛逼一点，更适合中厨爆炒。但是，如果你真正需要高频爆炒，应该更关注接下来这个组合。方太毕竟是看着国人居家需求成长的品牌，会更懂得中式厨房爆炒痛点。它们家的抽油烟机吸附力强，还共创项目首发净存机。
另外Sir留意到方太的灶台和洗碗机一体化，能为厨房腾出更多的收纳空间出来。因此不是看到嘉格纳就盲追，如果家里经常中厨做饭爆炒啥的，方太或许更合适。
这就跟国产新能源汽车比外国杂牌电车更符合中国的道路一个道路，本地化做得好，反正价格一样，大家可以根据需求来。像我这种只会买预制菜回家加热的人，就还是会为了逼格选嘉格纳全套… 选择总结
说多了怕复杂，最后简单来按几个区间预算总结一下：
1、追求极致性价比，预算控制在3000万左右，想抓住最后进入深圳湾的机会的，可以冲着216㎡起步门槛开始选，从最底下的几套从下往上选。
2、预算4400-5200万的，想要更大的景观面和大阳台的话，对房间数不执着，可以入手287㎡户型。对于287㎡的选择，我是真心建议这个户型选三房的格局，整屋的采光和尺度感跟四房格局不是一个级别；
若想要四房起步又保证户内尺度和实用性，那就是优选295㎡户型了；若在功能性的基础上还喜欢东南朝向大阳台，那就可以盯紧305㎡了。
3、预算在6300万+的老友们，高区最后的36套抓紧，因为以后的2栋一单元是不存在150米以上的住宅了。如果能到7000万，还是建议搞427㎡的，空间和装修是真的顶。
4、预算1个小目标以上的大佬们，可以直接怼409㎡，上次我在「深圳湾澐玺」刷新了单套最高成交金额，希望有大佬们找我再刷一个单套小目标。
项目刚拿预售证，比较匆忙，暂时先聊这么多，现在已经开始登记和冻资了，有意向的老友们抓紧时间，这次取证到开盘时间很短，没有给大家太多考虑的时间。
去年错过了北区还说可以等南区，要是这次错过南区恐怕就没有机会了。
未来只能蹲二手房出来，但这种超一线城市的绝对核心资产豪宅，从「悦府」和上海，再放远一点东京和纽约等地方的顶级豪宅来看，不是说有钱就一定买得到，因为这种产品的圈层就决定了未来业主放盘的极少量。
其实这次加个调整也在情理之中，第一是因为南区房源本来就少，而且没有超高区500-1000㎡拉价差，几乎差不多的均价分摊到每一户，也会变贵。还有就是南区的户型建面调整了，从户型看外轮廓整体扩大了一圈，实际空间也增大了。当然作为央企的开发商还是很稳的，去年「深圳湾澐玺」卖得好也不见得飘。不过去年北区开盘立减100万折扣很快就回收了，估计南区大概率也是开盘才能享受，所以考虑入手的朋友，开盘当天的选房就很重要了，祝大家都选到心仪的房子。
不过这次开盘算是PPT选房了，结构、风格等选择大多看图选，在一些细微的数据和选择建议上，还是可以多咨询Sir这类专业人士。大家千万做好资料准备和资金规划，针对「深圳湾澐玺」专设群交流讨论，分享最近动态和进度。大家可以联系官方销售预约看样板间（两位靓仔随便点），进群有额外福利 + 每层景观航拍 + 日照模拟 + 选房攻略。阿Sir查房会针对南区制作景观建模VR（马上上线），每层每户各个高度都有，结合一户一景实拍，极致还原真实观感。
更多楼市资讯关注阿Sir查房：
