深圳龙华267万起!75平做3房2卫!金光华溪山禾玺御府最新价格+销控曝光!科高观澜学校!交房前0月供!

金光华溪山禾玺

最新消息 / INTRODUCTION

龙华观澜，金光华溪山禾玺御府于2025年5月21日取证入市，本次首推1/3/4栋，面积有75-80-83-85㎡的3房2厅2卫，105㎡的4房2厅2卫户型，共708套房源，备案均价4.62万/㎡，备案单价4.24-5.09万/㎡，总价319-535万/套，合同约定在2027年9月份带精装交房。

金光华溪山禾玺是整个观澜第一个打造的新规楼盘，也是目前观澜新房当中唯一在售的新规楼盘，其得房率最高去到了104%！更是一个集高端住宅、学校、公园、文体、写字楼、商业、历史文化于一体的综合百万大盘。

金光华溪山禾玺御府在2025年5月25日开盘以来，至今历时接近9个月，已经销控超192套房源，去化率达到27.12%，目前剩下的部分房源可以做到8.8折优惠，折后均价4万/㎡，折后单价3.56-4.47万/㎡，3房总价267万起，4房总价440万起。并且只针对75平户型还给出了额外赠送大额补贴的优惠政策，也可以做到交房前0月供，政策福利直接拉满。

75㎡的3房2厅2卫，折后总价267-302万/套，单价3.56-4.02万/㎡。

80㎡的3房2厅2卫，折后总价320-340万/套，单价4-4.25万/㎡。

83㎡的3房2厅2卫，折后总价324-363万/套，单价3.83-4.36万/㎡。

85㎡的3房2厅2卫，折后总价325-361万/套，单价3.83-4.26万/㎡。

105㎡的4房2厅2卫，折后总价440-471万/套，单价4.18-4.47万/㎡。

项目区位

溪山禾玺首府位于龙华区观澜街道布新路与规划中的布朗路交汇处西北侧，原为龙华观澜大布巷片区城市更新单元，大大小小地块共20个，主要为二类居住用地、商业用地、教育设施用地、公园绿地等。

项目介绍

金光华溪山禾玺，这一宏伟项目由金光华集团精心打造，规划分为6个地块进行开发。全部建成后，项目将涵盖29栋豪华住宅、2栋现代化写字楼、2所高品质幼儿园、1所九年一贯制学校以及观澜体育馆，周边更有7所公园环绕。这一综合性百万大城将高端住宅、优质教育资源、丰富绿地、文化设施和商业配套完美融合，为居民提供一个集居住、教育、休闲、娱乐于一体的理想生活圈。

这次要推售的地块是金光华溪山禾玺御府，总占地面积约1.77万㎡，容积率6，绿化率40%，共由5栋总高42-45层的住宅组成，其中1栋住宅45层，3/4栋住宅43层，总规划有1200多户，规划停车位1400多个，车位比超1：1.6。

项目户型

平面图及户型图

75㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅3.1米开间，LDKB一体化设计，S墙设计预留冰箱卡槽位，动静分区，分别做到了主卧9.52㎡/次卧9.47㎡/次卧8.82㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，公卫三段式分离还带2㎡的设备平台，得房率约：95%（包含赠送），西南或东北朝向。

80㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，进门入户玄关，客厅3.2米开间，LDKB一体化设计，全屋9个飘窗面，分别做到了主卧18.38㎡/次卧7.32㎡/次卧7.16㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：104%（包含赠送），阳台主朝西北或东北向。

83㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.2米开间，LDKB一体化设计，动静分区，四开间朝南，S墙设计预留冰箱卡槽位，分别做到了主卧11.97㎡/次卧8.75㎡/次卧8.22㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，公卫还带1个4.68㎡的设备平台，得房率约：97%（包含赠送），西南朝向。

85㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅3.2米开间，LDKB一体化设计，S墙设计预留冰箱卡槽位，动静分区，三开间朝南，分别做到了主卧16.41㎡/次卧7.71㎡/次卧7.4㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，公卫三段式分离还带2㎡的设备平台，得房率约：97%（包含赠送），东南朝向看观澜河景观。

105㎡的4房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.6米开间，LDKB一体化设计，动静分区，四开间朝南，S墙设计预留冰箱卡槽位，分别做到了主卧17.59㎡/次卧9.5㎡/次卧8.93㎡/次卧7.75㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，公卫还带1个3.12㎡的设备平台，得房率约：100%（包含赠送），东南朝向看观澜河景观。

项目配套

项目毗邻地铁4号线观澜站（步行约10分钟），未来可换乘在建的22号线，形成双轨出行网络。通过4号线10站可达深圳北站，16站直达福田CBD。周边路网发达，紧邻梅观高速、龙华大道等主干道，快速联通深圳全域。但当前公共交通依赖地铁及公交接驳，部分公交线路覆盖不足，且地铁站距离约1公里，对无车族稍显不便。规划中的慢行系统将串联观澜河沿线公园，提升步行便利性。

项目规划自建约2万㎡社区商业（鑫鲜街市等），并依托百万方大城生活圈整合多元业态。3公里范围内覆盖百佳华领域广场、观澜湖新城MH Mall等超50万㎡成熟商圈，满足日常购物需求。

未来鸿荣源旧改项目将新增约40万㎡商业综合体，进一步补足高端消费场景。但当前项目商业配套仍处于规划阶段，短期内需依赖周边现有设施，大型购物需驾车前往较远商圈。

项目楼下规划有1所科高龙华观澜学校，九年制公办学校，共计63个班级，为孩子们的成长提供了一站式的教育解决方案。根据2025年龙华区教育局最新发布的学区划分方案，这所学校的小学和初中均被划入观澜中心学校和观澜二中的学区范围内。此外，龙华高级中学教育集团观澜校区也将面向整个龙华区招生，提供了更多优质教育资源的选择。

观澜中心学校在2025年小一跟初一的招生中，录取分都是第六类75.4分，而观澜二中在2025年的录取积分则为第三类62.9分。按照龙华区教育局制定的学校录取积分政策，非深户家庭若在学区内购房，属于第五类；而深户家庭若在学区内购房，则属于第二类。由此可见，为了确保孩子能够顺利入读，家长们需要将户籍迁入深圳。

医疗护航：慢性病预防门诊、龙华中心医院（三级医院）、深圳市龙华区综合医院（三甲医院，建设中）及龙华伟光医院（二级甲等）、龙华中医院（建设中）等多所医院保驾护航。

综合测评：

1、首先从区位来分析，金光华溪山禾玺御府所在的观澜板块，在观澜而言算是比较中心的位置，周边配套较为完善，但是从整个龙华来看，地段就显得有些偏僻，不是预算有限的情况下都不是比较建议买在这块区域。

2、从买房必备3件套来看，金光华溪山禾玺御府自带有2所幼儿园，家门口规划有1所九年制公办学校，在交房期间同步落地应该没问题，也可以做到目送式教育，4号地铁线观澜站距离约1公里，距离还能接受，现在观澜最好的商业包括未来鸿荣源观城壹方近40万平的大型商业也会落地，总体评分还是很不错的。

3、金光华溪山禾玺御府楼下有观澜河碧道公园，观澜河历史公园、儿童公园、民法公园、运动公园、松果公园、山体公园，周边公园配套是比较多的，相对宜居。

4、金光华溪山禾玺御府也是观澜第一个新规之后建设的楼盘，80平的户型其得房率最高去到了104%，其它户型也是在95-100%之间，最重要的是其飘窗都是可以打掉的，这点在很多楼盘都是做不到的，并且这次对比上次推出的首府，也从简装升级到了精装交付。

5、金光华溪山禾玺御府这个地块整体的居住人群比较纯粹，据销售透露该地块回迁房只有10多套，其它均是可售商品房。

6、金光华溪山禾玺最大的2个地块，分别是12跟16地块，现在还是城中村状态，不过基本已经签约完成，都是待拆的民房，在后期一定周期内可能会有施工噪音影响。

7、金光华溪山禾玺周边的城市界面感欠佳，北侧是科技园区，东侧跟南侧都是大片的城中村民房，虽然都已经纳入了城市更新范围，但是需要很长的开发周期。