650元租个工位就能当CEO?深圳写字楼市场的“鲶鱼”火了

一股AI的风，正在悄然改写深圳写字楼市场格局。

今年1月，《深圳市打造人工智能OPC创业生态引领地行动计划（2026—2027年）》（以下简称“计划”）正式印发。（注：OPC即“一人公司”，以下简称“OPC”。）

该计划提到，到2027年底，建成超10家面积均不少于1万平方米的OPC社区，集聚超万名人工智能创新创业人才，让深圳成为全国人工智能创新创业首选地。

而随着深圳正式布局OPC专属空间，一场以“一张工位”为核心的“迷你办公”浪潮，正悄然冲击着深圳写字楼的既有格局。

不同于传统公司需要独立办公室、组建完整团队，OPC以一位核心创业者为主导，依托AI智能体、少量辅助人员和外包协作，就能高效运转。这种轻量化的创业模式，一定程度上颠覆了传统办公空间的需求逻辑。

“OPC模式的核心是一人主导+AI智能体，即一个人可完成传统团队的工作闭环。正是因为这种模式的区别，若OPC模式大幅推广，也将使得不动产运营的逻辑发生改变，写字楼和园区也从原来的招商变成育商模式，从捡成熟桃子，转向种树育苗。”3月10日下午，明源不动产研究院副院长老笑向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）分析称。

深港青年梦工场 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

一张办公桌可能就是一家公司

近日，每经记者先后走访了深圳南山、宝安等多个OPC社区了解到，目前深圳多个OPC社区正在对创业者招租，部分OPC社区的工位月租金在650元—1000元。

从工位的特点看，与大家熟悉的共享办公并无太大区别，但通常OPC社区入驻的企业更为聚焦人工智能与轻资产创业领域，且运营方会常态化举办产业对接、技术交流、资源撮合等活动，帮助创业者形成强产业生态联动，而非单纯提供物理办公空间。

“社区的工位是650元/月，两个月押金，包含物业费、网费和水电费等，目前驻扎在社区的创业者主要是做智能硬件相关的。”3月10日，大公坊iMakerbase国际加速器的运营人员告诉每经记者。

大公坊iMakerbase国际加速器园区内相关工位 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

据该人士介绍，若创业者的创业方向为智能硬件相关创业项目（含AIoT、机器人、可穿戴设备等），可申请共享工位免租3个月、独立办公室免租1个月。

大公坊iMakerbase国际加速器位于深圳市宝安区航城大道航城创新创业园，如果光从项目的外立面看，并不是太显眼，园区由原有工业厂房、办公楼升级改造而成，属于市场上较为典型的“工改工”产业空间。

区别于普通共享办公，OPC社区的办公较为集中的优势在于，能够在同一个园区内对接产业链上下游各类资源，甚至实现从创意设计→样品制作→小批量试产→量产→品牌渠道的一站式服务。

当日，每经记者以跨境电商从业者的身份向园区运营人员咨询入驻事宜，对方告诉记者，园区内创业者多以智能硬件为方向，但产品落地后同样需要转换为销量，因此在园区内不同创业者之间也会进行业务交流跟资源对接。“平常园区也会进行活动，但更多时候还需要创业者自己去联络。”该运营人员补充道。

园区内AI创业者向记者展示相关产品  图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

不同于大公坊这种业态主要聚焦于人工智能，位于深圳前海的深港青年梦工场，园区内聚焦的企业更为广泛，包括人工智能、具身智能、生命健康、文化创意、金融科技等行业。

据园区运营工作者介绍，整个园区分为北区和中区，目前北区入驻率接近100%，但中区还在招租，工位的月租为1000元/月，符合遴选标准的企业可享1元/（平方米·月）的象征性服务金。

“整个梦工场较为核心的优势，是降低企业的创业成本，梦工场经常举办各类活动，如政策推介会、科技交流会等，比如上周举办的深圳‘小龙虾’交流会，到场400多人，包含大量同行。同时整个梦工场有9个孵化器，主流孵化器均有活动任务，创业者平常可通过参与孵化器活动对接资源。”上述园区运营者向记者说道。

记者注意到，区别于大公坊这一类由老旧园区改造而来的办公空间，前海梦工场的物业业态要更新，建筑外观要更简约现代，整个园区给人感觉要更都市化、现代化。

深圳市工业和信息化局的数据显示，截至目前，深圳首批10个OPC社区已正式亮相，合计建筑面积超32万平方米，覆盖全市9个区，其中龙岗区“模力谷”规模最大，达11.7万平方米，南山区“模力营”紧随其后，面积超10万平方米。

第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人罗志文则提到，深圳OPC社区的布局贴合市场多元办公需求，但其需求分散、成本导向明显的特点，决定了它暂不会成为写字楼市场主流。

“对OPC创业者来说，业务更为聚焦，要想发挥更大生态效能，可以在现有创业生态行动计划基础上，强化生活与商业一体化配套，建设专属宿舍、创业社区保障生活；打造创业公社等交流场景，满足商务沟通需求。”罗志文分享称。

写字楼商业逻辑将重构？

OPC社区的爆火，不仅改变了办公空间的形态，也在重构深圳写字楼的商业逻辑。

部分业内人士在接受每经记者采访时表示，在过往的传统认知里，写字楼的价值核心是地段，地铁近、配套全、颜值高，就能吸引企业入驻，租金也能水涨船高。但随着OPC模式的爆火，一定程度上跳出了“地段论”的局限，让园区运营者更为关注园区生态的运营。

老笑向记者表示，未来OPC空间的发展趋势，大概率将是从“办公盒”到“生活社区”的转变。在硬件上，OPC的物理空间将更适配现在的年轻人，核心是让他们获得快乐感和生活感；而在软件上，则是把同赛道的创业者聚焦，让这群“超级个体”在交流、碰撞中产生合作与创新。

“其实现在这种OPC的发展模式，在美国也正在流行。在硅谷的一些办公楼，改造成了80%的公共空间+20%的出租小单元，公共空间配套共享会议室、咖啡厅、健身房、休闲场景等；而工作的小单元更倾向于酒店式的小隔间，可以实现办公+休息+独立卫浴，满足住办一体的需求。”老笑说道。

内部空间被分为很多小型“单元格”  图片来源：受访者供图

此外，记者还注意到，如果光从租金的市场价格以及面积租赁情况来看，OPC社区的工位租赁模式，一定程度上也与传统的写字楼形成了差异化竞争。

以前海深港梦工场项目为例，在该项目周边的写字楼包括华润前海大厦、卓越前海壹号、前海鸿荣源中心等。据深圳房天下数据，华润前海大厦的在租均价约137.4元/（平方米·月）；卓越前海壹号写字楼在租均价约137.1元/（平方米·月）。

图片来源：房天下

值得一提的是，这些写字楼租赁面积的方式通常是按面积大小起租，通常不按工位出租。此外，按人均8—10平方米工位空间（含公共区面积）计算，推算的单个工位的月租金则在1096—1370元不等。

据戴德梁行数据，目前AI相关企业在写字楼中的租赁占比有所提高。截至2025年底，按面积计，AI相关企业租赁需求在所有办公物业和甲级写字楼中的占比分别为5.7%和4.6%；若按宗数计，占比在所有办公物业和甲级写字楼中均有上升，均为6.5%。

3月11日下午，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端向每经记者分析，成熟AI企业是甲级写字楼主力租户，其需求是写字楼市场增量来源。而相对来说，“一人公司”则是企业梯队的起点，政府政策旨在培育初创主体，未来成长为百人/千人规模企业后，将反哺写字楼增量需求。

张晓端表示，对“一人公司”来说，更为在意成本控制，因此空间灵活、低成本、租约灵活、产业集群优势等因素通常都是创业者选择OPC社区的重要原因。

老笑也表达类似观点，认为当下国内发展的OPC社区与写字楼并非真正意义上竞争关系，而是属于“梯队承接”的逻辑。

“我们关注到从去年开始，传统大面积办公需求有所下降，而小工位、微型办公开始成为市场刚需。而OPC社区的发展相当于是承接了这一部分的需求，而随着政府与OPC社区平台做全生命周期接力，把种子养成大企业，未来反而将反哺写字楼市场，毕竟‘一人公司’不可能永远都是一人。”老笑分享称。

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