1800亿砸向“深圳CBD二环”,香港红利入场券来了

时隔42年，香港再次动用外汇基金支持基建。北部都会区，这一香港“城乡结合部”，即将迎来“丰水期”。

但若从深圳的视角来看，香港正在深圳CBD的“二环”位置，玩一场大赌局。

香港《2026/27年度财政预算案》近日宣布，特区政府不仅一次性向北都的三大园区公司各注资100亿港元，更是自1984年以来首次动用外汇基金，分两年转拨1500亿港元支持北部都会区基建。

随着北都建设提速，核心红利率先落地楼市，以前在香港最被“嫌弃”的偏远郊区楼盘，如今摇身一变，却成了抢占北都红利的“入场券”。

时隔42年动用外汇基金

此次《财政预算案》中，北都的投资力度堪称“空前”。

预算案明确提出，将向河套香港园区、新田科技城、洪水桥产业园的专属公司，各申请注资100亿港元，合计300亿港元，用于园区起始资金、基建建设及配套完善。

创新科技及工业局局长孙东表示，“百亿级”投入旨在为首阶段发展奠定基础，未来将逐步引入市场及企业力量，共同完善创科生态圈。

从香港北部都会区看河对岸的深圳

同时，财政司司长陈茂波宣布，将在未来两个财政年度，每年从外汇基金转拨750亿港元，合计1500亿港元至基本工程储备基金，重点支持北都及其他基建项目。

作为对比，上一次香港政府动用外汇基金还是1984年，当时仅转拨2.5亿元，此次时隔42年的千亿级转拨，足以彰显北都建设的战略地位。

河套园区发力：

年贡献900亿

千亿投资的背后，是北都强大的产业潜力，而河套香港园区，正是这份潜力的核心载体。

作为深港创科合作的“核心枢纽”，河套香港园区的定位十分清晰——打造深港两地企业及科研人员的合作平台，推动香港基础科研成果与深圳科技转化、生产制造能力的深度融合，破解香港创科“有创新、无产业”的痛点。

从香港北部都会区看河对岸的深圳

令人期待的是，根据初步估算，河套园区全面运作后，每年可望带来约500亿至900亿元的经济贡献，不仅能为香港创造大量高增值就业岗位，还能带动周边产业升级，成为北都经济增长的“引擎”。

要知道，香港四大支柱产业中（金融、贸易及物流、商业服务及旅游业），除了金融业过去有明显增长，为香港GDP带来26%贡献之外，其余行业均面临发展瓶颈，而河套园区引领的创科产业，将为香港经济注入全新增长动力。

事实上，河套园区的优势早已凸显。从地理上看，它位于深港两地中间，能高效实现两地科研人员交流、工作；从资源上看，香港有5所世界百强大学，基础科研实力雄厚，深圳有顶尖科技企业，擅长科技转化和生产制造，两者互补共生，让河套园区有望成为全球创科领域的“新标杆”。而北都的整体规划，正是为河套园区提供更充足的土地和配套，推动创科产业规模化发展。

深圳的CBD二环

随着北都建设提速，有声音质疑“北都建设更多利好深圳，会拖累香港财政”，但这种观点，显然忽略了北都的核心区位价值和深港双赢的底层逻辑。

香港浸会大学会计、经济及金融学系副教授麦萃才撰文分析，北都的发展逻辑需要从大湾区视角重新理解。

从香港北部都会区看河对岸的深圳

他指出，城市发展的普遍规律是，中央商业区（CBD）地价最高，周边土地价值依次递减。香港传统的CBD在中环及尖沙咀，土地价值由此延伸，港岛最高、九龙次之、新界再次之。按照传统逻辑，靠近深圳的北区应是“五环以外”，物业发展价值最低。

但这种想法已经过时了。 香港回归之后已融入大湾区，而深圳的CBD就在福田区、南山区及罗湖区，这些区域都毗邻香港。从大湾区角度看，北都的位置就是深圳CBD的二环。

麦萃才认为，如果能够适当地合作，北都的土地价值就会显现。现时从深圳CBD望去香港，日间是一片田园风光，夜间灯光暗淡。如果北都发展得像中环或深圳南山区一样，北都土地价值便会显现，而深圳河对岸的深圳物业因景观改善价值也会提升，达到双赢效果。

红利入场券

北都千亿投资落地、产业加速崛起，楼市自然成为最先受益的领域。

而位于北都核心、上水站地铁上盖的「云向」楼盘，即将登场，成为抢占北都红利的最佳选择之一，其开发商正是香港老牌房企——永泰地产（369.HK），最早于1973年便在香港上市，迄今已经超过50年。

永泰地产旗下拥有永泰亚洲、逸兰两大核心品牌，专注于优质住宅、商业及工业物业、服务式公寓及精品酒店的开发与运营，是香港知名的优质豪宅物业发展商。其发展项目遍布香港、伦敦、上海、新加坡等地，在香港打造了OMAbytheSea、澐沣、瑆华等多个优质楼盘，实力雄厚且口碑出众，为“云向”的品质提供了坚实保障。

云向距离深圳皇岗口岸直线距离仅5.5公里

作为永泰地产布局北都的核心项目，「云向」的区位优势堪称“得天独厚”。项目位于上水站核心区域，坐拥东铁线便捷通勤优势，既能快速通达香港市区，又能便捷往返深圳，完美承接深港通勤人群的居住需求；同时，项目紧邻北都三大园区，未来将直接受益于创科产业发展带来的人口流入和住房需求，无论是自住还是投资，都具备极高的价值潜力。

从项目本身来看，「云向」定位清晰，主打“低门槛、高适配”，精准贴合刚需和投资人群需求。项目为1栋两座34层住宅，合计765个单位，户型设计以小户型为主，90%为1房及2房单位，易上车、好流通。