深圳楼市，在经历了近4年的深度调整后，呈现出明显的止跌回稳态势。
2025年，市场既有成交量的稳步回升，也有价格的理性回归；既有顶级豪宅的疯狂热销，也有刚需盘的理性去化；既有政策的持续优化，也有土地供应的结构性短缺。
2026深圳将迎来超百个新盘入市（后附2026年新盘待入市列表），随着新拍地块容积率的降低、产品设计持续优化，对于购房者而言有望以更具竞争力的总价，选购到品质更优的房子。
回顾 2025 年的深圳楼市，我们可以总结出以下几个关键特征：
市场整体企稳但分化加剧
2025 年深圳一二手住宅总成交 94,096 套，虽然同比下降 9%，但考虑到基数效应和市场调整的大背景，这一成绩已属不易。更重要的是，市场呈现出明显的结构性特征：新房市场现售增长 28% 而预售下降 35%，二手房连续 10 个月稳定在 5,000 套以上，显示出市场正在逐步企稳。但区域分化、价格分化、产品分化的趋势也在加剧，深圳湾均价 19.4 万 /㎡与龙岗坪地形成 6 倍价差，近九成片区房价回调而 9 个片区逆势上涨。
政策效应显著但传导不均
"9・5 新政" 和公积金政策调整确实起到了提振市场的作用，9 月新政后新房网签量环比激增 43.5%，12 月二手房成交突破 6,000 套实现 "翘尾收官"。但政策效应在不同区域、不同群体间的传导并不均衡。核心区域房价依然坚挺，外围区域去化压力较大；高净值人群购买力强劲，刚需群体仍在观望。
供应收缩但热度不减
2025年全年新房住宅供应量仅32981套，同比下降16.9%，创下近十年新低。深圳住宅用地仅成交 12 宗，完成计划的40% 左右，但平均溢价率却达到 32.81%，创六年新高。核心区域土地的稀缺性和高溢价，预示着未来深圳楼市将继续呈现 "供应紧张、价格分化" 的格局。
产品回归居住属性
现房销售占比达 35%，购房者对交付确定性的重视达到前所未有的高度。300 万以下房源成交占比提升 8.2 个百分点，200-300 万的二手房成交占比持续上升，显示出市场正在从 "投资品逻辑" 全面回归 "消费品逻辑"。
2026年，深圳楼市预计将呈现以下趋势
市场将在 "总量平稳、结构深化" 的轨道上运行。分化将进一步加剧。区域分化上，核心区域凭借稀缺资源和产业优势，房价将保持坚挺甚至小幅上涨；外围区域则需要依靠自身发展逐步缩小差距。产品分化上，高品质、高性价比的产品将受到追捧，而品质一般的项目将面临更大的去化压力。客群分化上，高净值人群继续追逐核心资产，刚需和改善型需求在外围区域寻找机会。
新房供应方面，新房市场预计保持相对紧缩，这有助于为价格稳定提供支撑。
2025年，深圳共出让了12宗住宅用地，除年初拍卖的个别地块项目已经入市以外，剩下的大部分项目也将进入2026年的市场，今年拍的地块，容积率更低，也意味着规划的产品可能会更好一些。
综合来看，2026年预计将有约120个全新项目等待入市，叠加目前市场上在售的270余个楼盘，实际可选择的房源总量依然充沛。
以下为各区待入市新盘的具体情况概览：（注：信息可能与实际存在偏差，具体以项目实际入市为准）
南山区依然挑起了核心区的供应担当，约有15个新项目入市（已售的未列入），主要聚焦于豪宅市场。
深圳湾、深超总、前海等核心区域的豪宅项目轮番登台，年初深圳湾澐玺、中信信悦湾、后海招商玺等更是不断刷新纪录。
目前关注度比较高的一个是前海桂湾的招商海晏府，另一个是深超总的中海安缇雅苑。这两个项目都是去年新拍的宗地，招商海晏府更是以84%的溢价率，8万4的成交楼面价创下新纪录。
除豪宅外，南头和西丽亦有一些针对改善型及刚性需求群体的楼盘可供选择。像位于南头同乐板块的乐源雅居，预计最快将在1季度入市，面积段也比较小，在66-89m²。福田和罗湖片区近几年项目已经越来越少了，相比较罗湖，福田的供应还算多一些，片区主要以旧改项目供应为主，不过2025年福田梅林新拍了一宗5000平的小宅地，今年也有望入市。年初罗湖笋岗也上架了一宗1.2万平的地块，但整体的货量并不多。
2026年预计推出15个新盘项目。覆盖面较广，包含刚需、改善、豪宅等多个产品，能满足不同层次的置业需求。宝安中心区的几个捂盘王年年上待入市名单，年年入市成迷。
不过去年更新的三块地进度都很快，绿城锦和玉鸣府在年初率先入市、碧海玖号花园计划3月左右推出，而备受瞩目的宝中观潮府则有望在今年第二季度正式亮相。
龙华从不缺供应，2026年，龙华预计推售约26个新住宅项目，超越龙岗，成为深圳新房供应的“头号担当”，供应主要集中在民治-红山-上塘和观澜两个大板块。
在产品类型上，新规楼盘占据主导地位，包括鸿荣源宸玺花园、新澍雅居、深业上宸、中交国润等项目。
从入市节奏看，多个项目进展迅速，像龙华中心的金地启曜年初已入市；红山的新国标楼盘联发新澍雅居、去年的土拍地块中海云颂玖章预计1季度入市；观澜除了鸿荣源观城预计将会一季度加推外，玖珑瑧境也预计同期首次入市。
此外，比较受关注的楼盘还有红山的卓越皇后道二期，梅林的深国际华南物流园、去年上塘的土拍地块深业上宸瑞府/上宸华府、民治板块的中交国润华府都已经在建设中，快的话预计在2026年上半年取证入市。2026年，龙岗预计有19个新入市的项目。虽然退居二线，供应量相较收缩，但依然是深圳新房供应的主力军。去年入市的中海大运玖章花园，今年还会持续加推；城建峰璟苑、信义君御山汇珑等已经是现房/准现房状态；新霖瑧邑、特发臻华府开发节奏较快，预计2026年第一季度左右面世，户型以刚需及刚改为主，性价比突出。
光明在最近两年的新房供应已经很少了，光明2025年去库存比较成功，从目前来看，市面上在售的新房也不算多。2026年待入市的项目中以城市更新项目为主，但进展都比较慢。
光明去年底价成交的两个土拍地块均有不同的进展，龙湖A627-0268地块已平整完毕，打桩机已进场，备案名为观萃苑，6月可能入市销售；深振业+天健+光明建设A509-0074宗地已命名为天境云玺，是光明首个新国标大盘，预计将于2026年第二季度取证并开盘入市。
剩下的几个区，待入市的新盘均不多，坪山今年大约有14个项目在推进，但大多进度缓慢，没什么新消息。
盐田片区近些年入市的项目一直都比较少，2026年仅有4个住宅可能入市；
而大鹏新区，2025年没有一个新项目入市，除去几个统建楼项目，目前显示待售的几个项目也不知道什么时间能入市。
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