泰和泰研析|深圳旧改新政落地:是“救命稻草”,还是“劝退通知”?

对于尚未完成城市更新单元规划审批的项目（含适用“清调供”重新编制规划的项目），新政的影响需一分为二看待。

成本端显著减负。 原则上取消保障性住房配建，直接免去了原先需无偿移交的住房面积及对应建设成本。 

可开发空间增加。 土地移交率的弹性核定，意味着在满足公共服务设施底线要求的前提下，项目实施主体可获得更多的可开发建设用地。 

审批流程简化。调整土地移交率及规划指标不再履行计划调整程序，有助于缩短项目前期审批周期。

拆迁谈判风险加剧。 规划指标（特别是容积率与可售面积）的调整，极易触发原权利人的预期调整。已签订的拆迁补偿协议是否具备足够的约束力，如何在政府引导下实现“预期重构”，将成为实务中的核心难点。 

规划博弈存在不确定性。虽然政策放开了口子，但具体核定结果仍需征求辖区政府及职能部门意见。若片区公共服务承载力已达极限，降低移交率的举措面临较大的压力。

从相对较高贡献转向合理核定的原则。 新政不再强调一刀切的移交比例，而是要求在满足交通、教育等配套设施服务能力的前提下，在规划阶段研究确定，这给予项目主体与政府争取的空间。

底线要求依然明确。政策强调“实际土地移交用地面积应不小于基准土地移交用地面积”。该“基准”通常指维持片区基本运转所需的道路、市政、教育设施用地。可以少交，但不能触碰功能底线。 

整体核算机制灵活。 对于适用“清调供”的局部调整项目，土地移交率按城市更新单元整体核算，这意味着项目内部不同地块之间可以进行指标腾挪，增加了规划操作的灵活性。

针对确实难以推进的项目，新政第四条给出了三条具有实操意义的路径：

一是由区政府介入，引导市场主体、债权人、物业权利人重新协商。这实质上是引导各方接受低于原城市更新预期的回报率，以换取项目的重新激活。

二是支持金融机构提供并购贷款，支持金融资产管理公司（AMC）通过资产重组、破产重整等方式介入。需要关注的是，“破产重整”路径的提出，意味着未来将有更多陷入债务危机的项目通过司法程序剥离历史包袱，实现主体更迭，将逐步打通法治化处理困境项目的最后一公里。

三是若原实施主体无力开发且陷入停滞，政府可依据“清调供”政策对其进行清退，将土地收归储备后重新挂牌。这一模式已有相关推进案例，将成为破解“僵尸项目”的有效手段。

对于陷入停滞的深圳城市更新项目而言，2026年新政无疑提供了一次难得的调整窗口。但对于项目实施主体及权利人，当务之急是尽快厘清项目现状：已批规划项目按原规定执行，不受本轮红利影响；未批规划项目应尽快论证新规下的可行性，利用政策窗口期启动调整；涉诉或债务危机项目需评估破产重整或清退的可行性，避免错过最佳处置时机。