全国两会今天正式开启，对于深圳而言，深圳“十五五”目标剑指超过5万亿，全社会研发投入强度超7%，这些消息令人振奋，其聚焦建设现代化产业体系、发展新质生产力、全面深化改革、扩大内需、区域协调发展、高水平对外开放、民生幸福等方面重点工作做了系统部署，宏伟的城市与产业发展规划建议与草案必将给城市房地产带来全新的格局想象，尤其在房地产领域，房地产新模式、人居、人口质量、城市经济、城市科技、产业格局、智能经济这些方面带来质的飞跃。本报告侧重研究深圳十五五规划建议和草案预期性带来房地产格局的变化，对所在区域以及城市房地产市场格局变化具有启示意义。
趋势格局：推动房地产两侧发力，从“铺摊子”进入“算效率”精算时代
核心观点：今年2月9日，深圳市七届人大七次会议开幕，广受瞩目的《深圳市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要草案》提交审议。预计“深圳十五五规划”将推动房地产市场格局发生深刻的结构性变化，核心是从“地产带动”转向“产业引领”，从“规模扩张”转向“内涵发展”，市场将呈现明显的分层与分化。
规划明确城市发展与房地产的新逻辑，其影响主要体现在市场结构、空间价值、产品竞争和开发模式四个维度的根本性重塑。
1、 市场结构：从单一商品房转向“保障”与“市场”双轨驱动
规划的核心是构建房地产发展新模式，推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力。
保障体系扩容，夯实“安居”底线：将新市民、青年人和外来务工人员的住房问题作为重中之重，完善 “一张床、一间房、一套房” 多层次住房供应保障体系。这意味着政府将通过大规模建设筹集保障房（2025年深圳建设筹集超4万套/间），分流并满足基础居住需求，使商品房市场不再承担全部的居住保障功能。
商品房市场聚焦“改善”与“品质”：在保障房托底的基础上，商品房市场将更专注于满足 “刚性和多样化改善性住房需求” 。规划明确提出要多为市民建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程。这意味着市场重心将从“有没有房子”转向“房子好不好”，产品力成为竞争关键。
2、 空间格局：产业集聚主导，板块价值剧烈分化
规划的核心主线是创新驱动与产业闭环，GDP增长目标（2030年达5万亿元）主要依靠“20+8”产业集群升级。这直接导致城市资源向重点产业片区高度集中，“产业在哪，人就在哪”成为房地产价值判断的黄金法则。
资源高度集中于重点产业带：“十五五”规划将重点产业片区缩减至8个，包括后海—蛇口湾、前海湾—宝安中心区、深圳湾超级总部基地、香蜜湖新金融中心、龙岗大运国际科教城等。这些区域是科研、金融、总部与高端制造的承载地，将持续吸引高收入人口，形成强大的需求“磁场”。
市场分层成为常态：基于产业能级和兑现程度，房地产市场将形成清晰的价值梯队：
第一层（核心抗跌区）：如后海-蛇口、前海-宝中、深圳湾超级总部基地。这些区域总部与金融业密集，高收入群体稳定，资产价值抗跌性强，是城市的价值底盘。
第二层（战略增长区）：如前海深港合作区（规则对接、现代服务业）、河套深港科技创新合作区（量子科技、生物制造）。受益于国家级战略与政策红利，长期发展方向明确。
第三层（产业兑现区）：如光明科学城、坪山新能源产业带。其价值取决于产业真实落地与人才导入，而非规划蓝图。产业兑现的核心区域将享有增长弹性。
第四层（库存消化区）：未纳入产业主线的区域，未来五年可能以消化存量为主，缺乏上涨动力。
普涨时代结束：城市发展逻辑从“铺摊子”进入“算效率”的精算时代。资源集中导致板块分化，同一城市内不同区域的市场表现将天差地别。
3、 开发模式：从增量开发到存量更新，从开发商到“产业空间服务商”
面对土地资源紧缺的约束，规划强调坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，这标志着开发模式的根本转型。
城市更新成为主战场：存量开发已成为深圳主要的土地供应手段。规划要求高质量开展城市更新，引导创新空间协同发展，推动产业空间扩容提质。这意味着城市更新不再仅仅是居住环境改善，更是参与构建创新生态、培育新质生产力的战略性基础设施。
开发商角色深刻转变：传统的“招拍挂买地-建住宅-快速销售”模式难以为继。开发商必须向 “产业空间综合服务商” 转型，具备产业规划、空间设计、招商运营、长期持有的全链条能力。规划中“推动土地混合开发利用、用途合理转换”等表述，也要求企业具备复合空间开发和运营能力。
4、 风险与机遇：行业出清与品质时代来临
规划将“提高防范化解重点领域风险能力”置于重要位置，为市场健康发展划定底线。
风险有序化解：行业将加速出清，融资制度优化可能加速国企收并购民企项目，推动市场向财务稳健、运营规范的企业集中。
品质与运营决胜：在“好房子”要求下，房企竞争维度从价格、规模转向产品设计、建造质量、绿色智能和物业服务。同时，持有运营存量资产（如租赁住房、产业园区）并通过REITs等金融工具实现退出的能力变得至关重要。
总结而言，深圳新的十五五规划框架下的房地产市场格局变化可概括为：市场双轨化、空间层级化、模式存量化和竞争品质化。未来的机会不再来源于全域普涨的β行情，而是源于对产业趋势、空间层级和产品创新的深度把握的α收益。投资者和开发商都需要以“精算”思维，重新评估资产价值与业务模式。
一、时代使命与转型契机：十五五规划下房地产研究的新坐标
"十五五"时期是基本实现社会主义现代化的关键阶段，恰逢深圳经济特区建立50周年，标志着深圳在国家发展战略中的使命进一步升华。《中共深圳市委关于制定深圳市国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（2025年11月28日通过）明确指出，深圳将在全国全省大局中精准定位，巩固拓展优势、破除瓶颈制约、补强短板弱项，全力推动经济社会发展迈上新台阶。作为中国特色社会主义先行示范区、粤港澳大湾区中心城市和核心引擎，深圳肩负着为全国探索现代化路径的重要使命，其发展规划不仅关乎城市自身发展，更具有全国性的示范意义。
当前，深圳房地产市场正处于历史性的转型节点。2025年前四个月市场数据显示销售初步企稳，四月政治局会议明确提出"持续巩固房地产市场稳定态势"，表明政策基调已由前期强力调控转向积极引导。中共中央在十五五规划建议中首次系统提出"推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式"的战略导向，明确要求完善商品房开发、融资、销售等基础制度，优化保障性住房供给，并强调"因城施策增加改善性住房供给"。财政部公示的2025年城市更新行动评审结果显示，深圳已被纳入新增20个城市名单，这将进一步加速城中村改造进程，优化住房供应结构。
在此背景下，深入分析深圳十五五规划对房地产市场的深远影响具有重要的现实意义。一方面，规划中提出的"全球领先的重要的先进制造业中心和具有全球重要影响力的产业科技创新中心"等战略目标，将重塑城市空间格局与人口分布，直接影响各区域房地产价值；另一方面，"推进'好房子'建设，强调安全、舒适、绿色、智慧住宅"的要求，预示着产品标准与市场需求将发生深刻变化。此外，西乡腾讯总部入驻、鹭湖中心城建设等典型案例也表明，产业发展正成为驱动房地产格局变迁的关键力量。
本研究立足于深圳十五五规划（建议）的核心精神，从城市板块重构、客群结构演变、供应体系调整、价格走势预判等多个维度，系统考察产业发展与城市更新双重驱动下房地产市场的格局变迁。通过对权威机构数据的深度挖掘，结合具体实践案例，揭示深圳房地产市场在十五五期间的发展规律与转型路径，为市场决策、企业布局和居民置业提供科学参考。
二、创新驱动与高质量发展：十五五规划的核心战略转向
深圳"十五五"规划建议锚定"基本实现社会主义现代化夯实基础"的核心定位，设定地区生产总值超5万亿元、年均增速5%以上、全社会研发投入强度达7%等硬性指标。对比"十四五"时期规上工业总产值连续4年全国第一、战略性新兴产业增加值占GDP比重43%的成果，新阶段目标实现三大升级：一是经济重心由规模扩张转向质效并重；二是强化创新硬核支撑，研发投入强度从"十四五"持续提升阶段跃升至7%，对标全球科创高地；三是战略性新兴产业占比在43%基础上巩固优势，推动新质生产力成为核心引擎，加速建设全球产业科技创新中心。
来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」AI 数据分析生成
2、产业集群深化：从"20+8"到前沿新赛道的战略延伸
规划以"20+8"战略性新兴产业集群为根基，同步布局前沿新赛道，构建多层次产业生态。成熟集群方面，智能网联汽车（如坪山产业集群）、新一代电子信息深化全链条布局；生物医药、高端装备强化技术攻坚与应用转化。新赛道拓展方面，低空经济聚焦无人机物流与空域管理试点；具身智能推进人形机器人研发与场景落地；量子科技攻关通信加密与计算基础设施。同步实施"人工智能先锋之城"建设，以算法、算力、数据要素驱动全域智能化。典型案例显示，坪山智能网联汽车产业集群通过政策引导激活区域人口导入与商业配套需求，显著提升周边住宅价值，印证产业规划对房地产的前置赋能作用。
规划明确房地产向高质量、民生属性转型的政策逻辑，核心举措包括双轨供应体系（保障房精准覆盖工薪群体、新市民及青年人需求，改善性商品房支持合理居住升级）、城市更新优化（以城中村与危旧房现状微改造为主导，限制拆除重建，强化空间功能重塑）、风险精准防控（建立房地产金融监测机制，防范系统性风险）。该逻辑源于全国规划对居住属性的回归要求，通过人工智能、绿色能源等科创产业与"好房子"建设深度融合，推动市场从投资主导转向居住本位，实现供需动态平衡。
三、产业能级决定房产价值：从规模扩张到质量引领的区域重构
深圳"十五五"规划建议推动产业与地产深度联动，重塑板块价值逻辑。西乡腾讯总部效应凸显标杆作用：全球总部落地后，区域住房需求加速向改善型转变，90-144㎡主力户型成交占比持续上升，印证产业巨头对居住升级的催化作用。同时，鹭湖北部硅谷定位有效承接银湖、香蜜湖高端产业外溢，正构建北部科创与豪宅新核心。克而瑞数据实证产业密度的核心影响力——产业高地民治板块成交均价达69050元/㎡，而产业薄弱的大鹏新区仅25408元/㎡，价差超170%，清晰表明产业能级直接决定房地产价值中枢。
响应"十五五"规划"现状改造为主、拆除重建受限"要求，城中村改造成为龙华、南山等功能升级的核心路径。通过综合整治与功能织补，在保留城市肌理的同时优化公共服务与职住平衡，有效补充多层次住房供应。典型实践如下表所示：
来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」AI 数据分析生成
此类更新精准匹配工薪群体及新市民需求，中海云启源境项目聚焦90-105㎡改善户型，总价700-900万元，实现产城深度融合。
克而瑞监测显示，2025-2026年深圳全市成交面积463.81万㎡超出供应面积426.29万㎡，形成37.52万㎡结构性缺口，但板块分化显著：西乡、鹭湖等产业高地因需求旺盛持续供不应求，支撑价格上行；大鹏等远郊生态区则面临供应过剩。
热力图直观揭示格局：
来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」AI 数据分析生成
未来，产业导入强度与更新实施效率将主导价值潜力，改善型需求占比领先的特征将进一步强化板块分化趋势。
四、产业升级驱动客群结构变革：科技化与成熟化的双向演进
深圳住宅数据显示，36-45岁客群占比达47.9%，主导改善型需求。核心家庭规模扩大催生三房刚需，叠加该群体作为社会中坚的可支配收入年均增速超GDP，共同推动居住品质升级。典型表现为90-144㎡改善户型成交占比领先，现房销售比例达30.9%，凸显中年群体对即住性与教育配套的刚性要求。
来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」AI 数据分析生成
IT/移动通讯行业购房者比例升至32.1%，首次超越金融行业（28.7%），较2020年分别变动+8.5和-6.2个百分点。这直接呼应规划"全社会研发投入强度达7%"目标，人工智能等新质生产力发展催生高收入科技岗位。西乡板块因腾讯总部入驻形成产业集聚效应，验证"产业升级→职业迁移→改善需求扩容"的传导逻辑。
深户购房者占比72.9%，反映高房价下非深户准入门槛提升；一手住宅女性购房者占比达51%，且在高端市场购买力更强，体现女性经济地位提高。典型案例中海云启源境项目（总价700-900万，90-105㎡户型）精准匹配科技人才需求，其85%客户为深户IT从业者，其中58%由女性主导决策。
客群演变与规划导向深度耦合。
随着规划深入实施，产业结构调整将持续驱动客群向科技化、成熟化演进，双轨供应体系有效响应分层需求。
深圳"十五五"规划建议明确提出构建双轨供应体系，紧密呼应广东"十五五"规划"增加改善性住房供给、清理住房消费不合理限制"的导向。该体系着力引导市场从投资属性向居住属性回归，通过提升改善型商品房占比满足居民品质升级需求，同步扩大保障房覆盖范围以服务工薪群体及新市民。预计2025-2026年供应结构调整显著：保障房占比跃升至42%，改善型商品房稳步增长至38%，刚需房收缩至20%，标志着供应体系正式转向"保基本、促改善"。
城市更新2.0政策加速推进城中村改造与危旧房重建，其中产业配套住房成为关键补充，精准覆盖新市民、青年人职住需求。以光明凤凰城保障性住房集群为例，项目依托区域产业导入集中建设超万套房源，通过租金补贴与通勤优化切实解决新市民阶段性住房难题，有效践行规划中"健全租赁市场制度、强化新市民保障"的实施路径。
克而瑞数据揭示深圳板块供应显著分化：产业核心区如西乡（依托腾讯总部效应，产业配套住房为主导，2025年成交均价69050元/㎡）、坪山（借力智能网联汽车产业集群，人才住房占比超六成）聚焦产城融合；远郊生态区如大鹏则侧重文旅地产开发，均价仅25408元/㎡。这种"产业驱动"与"生态休闲"的差异化布局，印证了规划中"板块价格分化加剧、供应适配区域功能"的演进趋势。
克而瑞数据显示，深圳新房板块价值分化显著，民治板块成交均价达69050元/㎡，大鹏板块仅为25408元/㎡。这一差异核心源于产业密度与配套成熟度：民治作为科技产业高地，集聚高附加值企业并拥有完善商业教育配套，支撑高溢价；大鹏则以生态功能为主导，产业薄弱且配套不足导致价格低位。十五五阶段产业进一步向核心区集中，叠加城市更新提速，核心区与远郊区的价格差距将持续扩大。
结合2025年销售企稳及政策温和背景，十五五阶段价格走势将深度转型。西乡板块因腾讯总部入驻带动产业升级，企业聚集与人才流入驱动需求增长，预计成为上涨潜力区域；市场整体告别"普涨"模式，转向"分化上涨"。
价格演变紧密呼应"产业落地→板块价值提升→价格上涨"的传导逻辑。
房企逐步摒弃"拿地开发"路径依赖，转向产业融合战略。典型如万科与深圳人工智能企业合作的龙华智慧社区项目，通过整合智能安防、能源管理及社区服务平台，实现居住空间与产业生态深度耦合。该模式不仅降低运营成本，更依托规划中"新基建与传统基建协同发展"要求，积极参与产业园区配套住房建设，形成"产业导入—人口集聚—地产增值"的良性循环，精准响应科创产业集群发展需求。
围绕规划提出的"推进好房子建设"，房企将重心转向品质维度：应用节能建材、雨水回收系统等绿色建筑技术提升环保性能；集成AI语音控制、健康监测设备等智慧家居模块强化居住体验；建立全周期服务体系，精准匹配工薪群体与新市民的改善性需求。这一转型以好房子标准为核心，聚焦安全、健康与智能化属性，推动行业从"数量竞争"向"品质竞争"实质性跨越。
在十五五城市更新2.0政策框架下，拆除重建大幅受限，现状改造成为主导方向。佳兆业龙华城中村改造项目采用"微更新"模式，修缮危旧房屋、升级市政管网并增设养老托幼设施，有效规避大拆大建的社会成本。同时，企业显著加码保障性住房业务，配合"双轨供应体系"要求，重点面向青年人及外来务工人员提供租赁房源，并强化风险防控机制以落实"安全可控"目标。
房企三大转型方向的核心举措可归纳为：
产业融合：深化与人工智能、绿色能源企业合作，开发产城融合型项目；
好房子标准：推行绿色认证体系与智慧家居标配，建立品质评价指标；
城市更新2.0：聚焦现状改造技术应用，扩大保障房持有运营比例。并大力统筹各方力量推进项目实施，未完成规划项目已经不再强制配建保障房。同时允许“清调供”项目局部调整规划。
深圳"十五五"规划建议确立了房地产市场向高质量发展的根本转型，核心体现为三大转变：从投资属性向居住属性回归、从规模扩张向品质升级转型、从普涨格局向分化发展演变。规划通过优化保障性住房供给、支持改善性住房需求及推进"好房子"建设，切实推动居住属性回归，确保住房回归民生本位；同时调整城市更新模式，以现状改造替代大规模拆除重建，并促进新基建与传统基建协同，提升空间利用效率。
展望"十五五"阶段，市场将深化产业与地产深度绑定，人工智能、机器人、无人机、创新药、绿色能源等科创产业加速与房地产融合，形成产城一体新生态（典型案例包括西乡腾讯总部效应与坪山智能网联汽车产业集群联动）。双轨供应体系进一步完善，保障房精准覆盖工薪群体、新市民及青年人需求，改善型商品房聚焦品质升级，实现供需动态平衡。在此背景下，企业精细化运营能力成为核心竞争力，房企需告别规模竞赛，转向产品品质提升、服务创新及风险防控，以应对板块价格分化加剧（如产业核心区与远郊生态区价差扩大）的挑战。
深圳房地产市场将在防范系统性风险、安全可控前提下，稳步推进可持续发展，构建居住导向、产业协同、精细运营的新格局。这一转型不仅是深圳城市发展逻辑的深刻变革，更为全国房地产市场高质量发展提供了先行示范样本。
上述研究成果由克而瑞深圳分析师陈周科，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI任务、AI问数、AI问知、数据分析功能撰写。
1. 本文章内容是由克而瑞深圳分析师陈周科结合AI工具撰写，为算法和模型的运算结果，仅供参考，不构成投资建议。2. 本生成的内容（包括但不限于图片、数据、文字等），并未获得所有的相关权利方的授权，用户需确保其使用、传播（特别是商业用途）时不侵害他人享有的权益。3. 运营方不对用户因使用生成内容而导致的任何直接、间接或附带后果负责。4. 欢迎申请试用 www.dichanai.com
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