深圳旧改新规适用:助力凤凰城中央商务区建设,光明塘家第一工业区更新重启

2026年，深圳市光明区凤凰街道塘家第一工业区城市更新项目正式重启合作方招标工作，原合作方深圳市京联房地产开发有限公司（下称“京联公司”）全面退场，受深圳城市更新新政策影响，项目不再配建安居型商品房，新规划指标及集体资产估值同步明确，历史遗留问题成为意向投标企业的核心考量因素。

▲深圳旧改新政落地！3 月 16 日起执行，5 大变化直接影响业主与开发商

据悉，该项目作为光明科学城周边重点更新项目，其重启将进一步完善片区居住配套，助力凤凰城中央商务区建设。

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一、项目概况：光明核心片区，区位优势显著

塘家第一工业区城市更新项目位于光明区凤凰街道塘家大道以东，东临龙大高速、南临光侨路、西临塘家南路、北临塘家环村路，地处凤凰街道核心区域，临近光明城高铁站，交通路网便捷，深度依托光明科学城发展红利，区位优势突出。

项目更新单元用地面积93786㎡，拆除范围用地面积91063㎡，具体土地、物业详情及集体资产范围，最终以专业测绘报告及政府相关部门批复文件为准。

据采招网2026年3月2日发布的招标意向征集公告显示，该项目已正式启动新一轮投标意向征集工作，旨在尽快推动合作方评选招投标事宜。

▲采招网截图

二、更新历程：原合作方退场，招标历经波折重启

梳理项目推进历程可见，京联公司曾长期主导该项目前期工作，核心节点如下：

2014年，京联公司成立并启动与深圳市凤凰塘家股份合作公司（下称“塘家股份公司”）的合作洽谈；

2016年，双方签订合作开发协议，京联公司作为计划申报主体，推进项目列入更新计划、专项规划报批等前期工作；

2017年至2018年，京联公司梳理项目经济关系，完成私人业主搬迁补偿、物业原承租人清租补偿等协议签订；

2019年，项目列入《2019年深圳市光明区城市更新单元计划第一批计划》，原定更新方向为新型产业用地、普通工业用地；

2021年，项目更新方向调整为居住功能，京联公司同步补充签订搬迁补偿相关补充协议；

2022年，项目取得更新单元规划批复，原规划明确需配建21.8万㎡安居型商品房。

2023年11月，该项目首次在深圳公共资源交易网发布招标公告，公告期及延长后共计34个自然日，但无企业投标导致流标。

直至2026年，项目正式重启招标，京联公司全面退场，标志着项目进入全新推进阶段。

三、政策导向：取消安居房配建，新规划指标暂明确

本次项目重启的核心变化之一，是取消安居型商品房配建计划。据悉，这一调整契合深圳市最新城市更新政策要求——市住房建设局、市规划和自然资源局联合印发的《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》明确，对未完成规划审批的城市更新项目，原则上可不配建保障性住房，该政策自2026年3月16日起实施，有效期5年。

塘家第一工业区更新项目因新专项规划暂未正式批复，适用该政策调整，不再配建安居型商品房。

目前，项目暂按以下规划指标开展集体资产初步评估工作：可开发建设用地面积28916.88㎡，规划平均容积率5.96，计容建筑面积172237.89㎡，其中包含住宅149042㎡、住宅底商10000㎡、公共配套13195.89㎡。

参考《光明区凤凰街道塘家第一工业区城市更新项目集体资产价值初步分析结果（征求意见稿）》，塘家股份公司在该项目的集体资产初步评估价值合计为11.2956亿元，最终评估结果以经法定程序出具的正式评估报告为准。

四、关键提示：意向企业需直面历史遗留问题

为保障意向投标企业充分了解项目情况、把控投资风险，项目公告明确披露多项历史遗留经济关系，相关金额及数据最终以有关方审查确认结果为准。

核心事项包括两方面：一是中标合作方需协助塘家股份公司与京联公司解除原合作开发协议，处理项目移交及相关后续事宜；二是除承担塘家股份公司集体资产交易对价外，需与京联公司等主体协商处理各类遗留经济事宜。

具体来看，遗留经济事宜包括：

截至2025年4月，京联公司推进项目产生的前期费用暂计9572.97万元；

已与私人业主签订的搬迁补偿协议及补充协议，约定货币补偿合计31.3567亿元，另有约定回迁安置住宅物业5000㎡（京联公司拟依法解除相关协议）；

与物业原承租人签订的清租补偿协议，约定补偿费用合计1049.63万元；临时安置费按87.17万元/月标准支付，截至2025年12月已支付5653.75万元；

京联公司原实控人及关联人员通过出售房产份额、借款等方式吸收资金，涉及129人、本金约5.66亿元。

据悉，京联公司背后有招商蛇口、长城资管等企业持股，曾联手探索城市更新纾困模式。此次其退场后，项目重启招标或将吸引具备充足资金实力及历史遗留问题处理经验的企业入局。

▲光明凤凰城租房看过来

作为光明科学城周边重点居住类更新项目，该项目的顺利推进将进一步完善片区居住配套、提升区域居住品质，为光明区城市更新工作注入新动力，值得行业持续关注。