2026年3月，深圳楼市投下一枚重磅炸弹。市住建局与规自局联合印发通知，其中最引人注目的一条是：未完成规划审批的旧改项目，原则上不再强制配建保障性住房。
这意味着，延续多年的“开发商配建保障房”模式在深圳迎来重大转向。对于深陷“算不过账”困境的旧改项目，这无疑是一场及时雨。
深圳此次新政的核心调整主要体现在三个方面：
保障房配建松绑。已完成规划审批的项目按原规定执行，但未完成规划审批的项目原则上可不配建保障性住房，同时取消保障性住房奖励容积。这一规定直接降低了开发商的隐形建安成本和资金占用。
土地移交率优化。在满足交通、教育等配套服务能力的前提下，可合理核定土地移交率，直接在更新单元规划阶段确定，审批流程大幅简化。
金融支持加码。鼓励金融机构提供信贷服务、并购贷款，支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整盘活停滞项目。
业内专家指出，这不仅是技术性调整，更是深圳保障房供给逻辑的根本转向——从“开发商配建”的单一模式，转向“政府统筹、多元供给”的新体系。
要理解这次政策调整的深意，需要先看清深圳旧改的真实处境。
统计显示，截至2025年底，深圳已有多达数十个项目被计划调出、失效或清退，涉及拆除范围数百万平方米。
位于南山中心区的北头村旧改，堪称深圳旧改困局的缩影。这个2008年就被纳入更新计划的项目，历经18年拉锯，直到2026年1月才进入行政调解阶段。
业内人士将此类项目的症结概括为“三大难”：拆迁难、纾困难、融资难。
深圳的城市更新大多采取市场化谈判模式，要求开发商完成100%的业主签约，这使得零星的“钉子户”拥有极大的博弈空间。随着近年房地产市场调整，项目货值下降，但村民的补偿预期并未随之降低，开发商算不过来经济账，项目自然停滞。
更深层的问题在于资金链。市场下行周期，金融机构对旧改项目愈发谨慎，社会资本大多持观望态度。资金输血跟不上，导致增量资金不敢投，已投资金收不回，很多项目甚至欠付大额过渡安置费。
此次新政正是针对上述症结开出的一剂“组合药方”。
降成本是直接效应。过去，保障房强制配建相当于一项隐形税收。以深圳某旧改项目为例，若项目规划建筑面积10万平方米，按15%的配建比例，开发商需无偿移交1.5万平方米给政府。按每平方米8000元的建安成本计算，仅此一项就增加成本1.2亿元。如今这笔成本得以免除。
去库存是间接红利。有房地产专家分析，新政后少建的保障房将通过其他渠道补充，包括存量房屋盘活、多元收购等，这有利于商品房去库存。2026年1月，南山区国资委旗下深汇通集团以7亿元收购绿景白石洲璟庭一整栋公寓，业内预计将改造为保障性租赁住房。这种“国企收储存量房”的模式，既补充了保障房来源，又消化了市场库存。
促投资是最终目标。通知明确提出要“积极稳妥推进城市更新项目加快实施，持续拉动房地产有效投资”。盘活存量项目，让停滞的旧改重新转动起来，对稳定房地产投资具有重要意义。
政策窗口刚刚打开，嗅觉敏锐的市场力量已经开始行动。
2026年2月，深圳公共资源交易中心发布公告，光明区玉塘街道长圳社区两大土地整备利益统筹项目花落同一家企业——深圳市玖翔城市开发有限公司。
这家公司成立于2025年10月，至今不过四个月时间，由山西恒工建筑劳务有限公司100%持股。两个项目合计用地面积约11.8万平方米，总投资金额约68亿元。一家山西民企，何以在深圳旧改市场拿下如此体量的项目？
答案或许藏在时机里。该公司成立于2025年10月，正是市场预期深圳旧改政策即将调整之际。参与投标的还有深圳中铁城市更新投资有限公司——中铁五局全资子公司。能在央企手中抢下项目，足见民企的决心与魄力。
事实上，深圳旧改市场向来不乏民企身影。北头村旧改的操盘手大族控股，从激光产业跨界地产，凭借雄厚资金在南山中心区布局北头村、南山村两大核心项目。南山区沙河街道荔园新村项目的前期服务商，则是中海地产。
“民企的灵活性、决策效率，在旧改前期有独特优势。”一位业内观察人士指出，“现在政策‘减负’后，更多民企有望重返牌桌。”
新政的落地，为深圳旧改市场打开了新的想象空间。
据行业统计，截至2026年初，深圳已立项的更新项目中，完成实施主体确认的面积占比不足一半。这意味着有大量存量项目亟待盘活。新政出台后，部分因土地移交率过高、算不过账而停滞的项目，现在具备了重新启动的可行性。
但政策并非万能药。旧改的推进，关键看商品房市场的走势，特别是片区商品房销售量和价格的稳定性；同时要看能否以成片改造提升片区的价值，能否落实依法征收原则、降低补偿成本。
换言之，降成本只是激活旧改的必要条件，而非充分条件。真正的破局，还需要市场信心的恢复、各方利益的再平衡。
北头村那面印着“旧城改造齐参与 幸福家园共创建”的红色宣传墙，已经立了多年。在它背后，是深圳乃至全国城市更新参与者共同的期待：让停滞的项目重新转动，让美好的愿景照进现实。
此次新政提供了一个契机，但它只是起点，不是终点。从“开发商配建”到“政府统筹、多元供给”，深圳正在探索一条更可持续的城市更新之路。对于民企而言，当政策的天平开始向市场倾斜，当隐形负担被逐步卸下，那些有实力、有耐心的市场主体，终将迎来属于自己的机会。
