只有开工大吉，没有开门喜报，深圳楼市的“早春”到了吗？
春节市场成色
春节过完了，大家最关心的还是“春节楼市如何”。
数据上看，似乎还不错。
根据乐有家数据，春节假期前15天新房住宅门店看房量同比上涨25%，签约量同比上涨53%，二手住宅看房量同比上涨53%，签约量同比上涨37%。
透过个别楼盘的看房反馈也可以看到，位置不错的项目无论如何都会有零星家庭趁着春节假期出门看房，并且项目春节不打烊也接待不少批次客户。
所以数据上看还可以，但真正的市场，其实见微知著。
今天是假期正式开工的第一天，按照惯例，开门第一天各大楼盘销售除了在朋友圈发“开工大吉”的喜报，多少也会顺带发一下整个春节售楼部的战绩。
比如发发春节期间不打烊，接待了多少组来访客户，春节期间销控的套数，春节期间项目的成交总金额，又或者是项目的某栋清盘，或者面积段典型户型成交等。
但今年小女警的朋友圈里，只见“开工大吉”，不见春节不打烊的战绩。
好像整个春节，各大项目都相互私下约好了一般，都没什么动静。
事实上，今年深圳各大楼盘都保持往年的营业节奏，几十个新房售楼部线下线上春节都不打烊。
不打烊的情况下，也不见“战绩”喜报的踪迹。
要知道，其他城市的售楼部，甚至官方也都发布了春节的成绩数据。
根据深圳房地产信息平台数据，2026年2月1—23日深圳楼市新房住宅累计网签1068套，二手住宅网签1723套。虽然未满月，剩余几天成交，即使网签数据翻一番，今年春节月份也比去年春节月份的网签数据少不少，新房住宅能够站上2000套、二手住宅能够站上2500套就算不错了。
所以，春节假期不打烊的成绩不怎么发了，即使不看数据，也应该能感受到真实的市场情况。
不过，今年春节假期相比过往春节假期有所延长，也有一定的影响。
即使到了大年初八，相当一部分人依然未返深，餐饮及一些实体门店、个体经营商户绝大部分也未开业，说明深圳还未真正“复苏开工”，整个市场活跃起来，起码需要到3月。
（深圳街头商铺实拍）
而市场的数据感知，都有一定的滞后性，从买房群体看房、交付定金、正式签署购房合同、申请银行放款，到政府网签备案，每一步都需要时间，春节期间的业绩表现，按道理也需要延后到3月的网签数据。
所以，开年的首周表现或者首月表现，更值得关注，更能衡量“市场的小阳春是否会出现”。
市场真实温度
如果年前就一直在看房，相信是能感受到市场的一些深刻变化的。
今年1月的成交量确实表现得不错了，二手住宅成交套数站上5000套市场的枯荣线。
但很明显，这是建立在以价换量以及需求前置的基础之上。
根据国家统计局数据，2026年1月70城商品住宅销售价格环比降幅总体收窄，但深圳的新房住宅价格指数1月环比下降0.4%，同比下降4.9%，二手房住宅价格指数1月环比下降0.6%，同比下降6.5%。
说明1月深圳的新房及二手房价格继续调整。
说白了，还是便宜有性价比的房子在走量。
真正改善或者总价超过500万的成交量并不多，从中介的交易记录来看，500万以上的成交记录，明显少于200万—300万这个总价区间的记录。
因为改善群体，对市场更为敏感，看不到明朗的转变，不会轻易出手。
所以市场要真正逆转，关键得看改善型需求什么时候集中启动。
其次，一些有性价比的二手房，带学区的品质房源，成交量明显，最主要受2026年春节时间相对往年靠后影响，导致春季入学的购房需求前置。
毕竟深圳各区小一、初一报名时间通常在每年5月底至6月初，积分计算截止日期为入学当年4月30日，家长需在4月底前完成房产过户或租赁凭证办理，才能确保孩子顺利入学。若节后3月购房，那么预留完成交易流程的时间可能就不太够而影响孩子上学。
所以也可以看到，中介渠道上1月份的成交记录中，不乏各个片区中带有学区性质的房源成交。
比如愉天小区，1991年的板楼，是罗湖深圳中学学区范围的典型小区，1月成交了一套不到30平的面积户型；
比如金亨利瑜璟苑，2019年板塔楼结合的小区，是龙华深圳高级中学北校区学区范围内的典型小区，1月成交一套约88平户型。
再比如位于福田石厦的石厦花园，是2018年的塔楼，对应学区范围是福田区红岭教育集团石厦中学+福田区荔园小学（众孚），1月成交两套房源，一套约61平，一套约72平。
还有位于福田园岭的园岭新村，1984年的板楼，对应学区是园岭小学+红岭中学，房龄即使超过40年，今年1月也连续成交了3套房源。
所以，理论上看，今年1月的成交量，也有一部分成交是入学需求前置了。
换句话说，眼下的市场不在于春节短暂的表现如何，节前节后市场出现摇摆都挺正常。
季节性、假期性波动一直都在。
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深圳的楼市政策调整事关重大，不仅仅会影响楼市，还会影响资本市场以及经济后续的走向，波及范围很广。
此刻深圳的二手市场很复杂，房源之间的差异也很大，具体对每一套房源进行分析其实不现实，因此形成一个分析的标准和维度更为重要。
所以任何风吹草动我觉得大伙都要留意。及时跟进最新的政策消息很有必要。
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