刚刚过去的春节假期，深圳楼市交出了一份令人咋舌的成绩单——二手住宅成交量同比暴涨211.1%。这个数字像一枚深水炸弹，在略显冷清的节日氛围中炸出了楼市的暖意。
中介门店大年初四就开门迎客，带看量暴涨60%，那些搁置已久的购房计划，似乎在这个春节被重新提上日程。
01 回暖信号：多地楼市“淡季不淡”
深圳的爆发式增长并非孤例。数据显示，杭州二手房签单量同比增长47%，多个楼盘在春节期间迎来看房小高峰。湖北通过“返乡置业”政策引导，春节期间政策奖补带动的销售占总销量的72.1%。
上海虽然没有深圳那般夸张的涨幅，但同样表现不俗。上海中原地产监测数据显示，春节期间上海新房成交量较2025年春节明显增长，且高于2023年和2024年春节假期。更值得注意的是，1月份上海二手房成交2.28万套，创下五年同期最高纪录，已连续三个月成交超2.2万套。
“往年这个时候大家都在走亲戚，今年我的手机从早响到晚，全是约看房的。”上海某房产中介经纪人张廷锋告诉记者，他所在的门店大年初四就全员复工，一个春节下来，平均每人带看了五六组客户。
克而瑞研究中心的数据也印证了这波暖意：重点监测的10个城市，春节假期新房成交面积同比上涨32%，二手房带看量整体上升超过四成。
02 政策“组合拳”：上海打响马年第一枪
正值市场呈现暖意的关键节点，2月25日，上海五部门联合印发 “沪七条” ，打响了马年楼市新政的“第一枪”。
这套政策组合拳从三个维度精准发力：
限购政策大幅松绑。 非沪籍居民购买外环内住房的社保/个税年限要求，从原来的3年直接缩短至1年；缴纳满3年的非沪籍家庭，可在原有限购基础上在外环内增购1套住房。更重要的是，持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍群体，无需社保或个税证明即可购买1套住房。
公积金贷款额度大幅提升。 首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，若叠加多子女家庭和购买绿色建筑上浮政策，最高可达324万元，这一额度已处于全国领先水平。
房产税政策人性化微调。 沪籍家庭子女成年后置换住房，只要新购住房属于家庭唯一住房，暂免征收个人住房房产税，彻底解决了改善需求的后顾之忧。
“这不是一次常规的政策微调，而是一次精准发力、力度超预期的稳市场组合拳。”易居房地产研究院副院长严跃进评价道。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，政策针对性很强，“预计在政策加持、开发商促销以及季节性旺季三重利好下，3月份会形成一个楼市小高峰”。
03 数据背后的真相：谁在买房？
表面火爆的数据背后，究竟是谁在进场？
“新上海人”正成为购房主力军。 数据显示，2024年上海非户籍人口达983.49万人，占常住人口比重约40%，而当前非沪籍居民购房占比已达40%至45%。这批长期在上海工作生活、却被高门槛挡在门外的群体，正是新政最直接的受益者。
在上海从事家政服务的李阿姨，持有居住证已满6年，但一直因无法缴纳社保而被排除在购房市场之外。“现在好了，居住证满五年就能买房，我准备和在浦东工作的儿子凑一凑，在外环外看一套小两居。”
改善型需求同样不容忽视。 上海链家研究院负责人李根分析，新政中“满3年非沪籍可增购1套”的规定，将有效释放一批支付能力较强的“新上海人”的置换潜力。
更值得注意的是，公积金贷款额度的大幅提升，直接降低了购房门槛。以首套房最高额度240万元、20%首付计算，在不使用商贷的情况下可撬动总价300万元的房子——而2025年上海总价300万元以下二手房成交占比高达64%。这意味着，近三分之二的二手房购房群体将直接受益。
04 小阳春成色几何？专家这样说
面对这波政策与数据的双重暖意，市场普遍关注：即将到来的“小阳春”究竟能有多大的成色？
上海中原地产分析师卢文曦态度乐观：“有了新政助力，上海楼市将提前锁定‘小阳春’。从历次上海政策的优化来看，包括新房和二手房都将迎来积极的交易态势。”
58安居客研究院院长张波则相对谨慎，他认为“沪七条”是“精准适配型政策组合拳”，将“带动三大需求的释放”——新市民的外环内首置需求、长期在沪人群的外环内改善增购需求、沪籍家庭的置换升级需求。
开源证券研报指出，政策在春节后、楼市传统“小阳春”前精准落地，旨在降低刚需及改善型购房门槛，有望进一步巩固上海楼市自年初以来的边际回暖趋势，推动市场止跌回稳。
然而，经济观察网的一篇评论则提醒读者保持理性：在当前的市场阶段和观望情绪下，释放的需求总量并不足以扭转趋势。“对政策的实际效力，市场的重要参与者——开发商，大多不抱超预期的期待。”
05 冷静观察：狂欢之外的另一面
在一片乐观声中，我们仍需看到市场的另一面。
房价仍在下跌通道中。 国家统计局数据显示，2026年1月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，二手住宅环比下降0.5%。虽然降幅有所收窄，但“止跌”尚未完全实现，“回稳”仍在路上。
观望情绪依然存在。 经济观察网评论指出，“当市场参与者预期还有更多、更大力度的政策时，往往会选择观望，这种心理会削弱单次政策的效果。”对于开发商而言，限购和信贷政策优化可以帮助部分真实需求降低成本、促进成交，但房地产行业“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式已经走到尽头。
政策效果需要时间检验。 李宇嘉强调，激活非户籍人群购房需求，有助于消化二手房库存、稳定二手房价格，并促进卖旧买新、卖小买大的循环。但这个循环能否真正打通，还需要市场给出答案。
中介门店里，张廷锋还在接着一个又一个咨询电话。对于即将到来的3月，他充满期待：“不少客户已经开始约这周末的看房了。”
而对于广大购房者来说，最好的策略或许是：保持关注，但不过度亢奋；做好准备，但不盲目追高。毕竟，无论市场如何变化，自住需求的本质从未改变——买一套适合自己的房子，而不是追逐一个上涨的数字。
楼市的风向正在转变。这个春天，你准备好了吗？
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