01 粉丝：深圳湾15年楼龄的房子还能买吗？是不是不如深超总片区有价值？欧大：深圳湾、深超总都是 ceo 嘛，两个我们都不做的。那两个哪个更好一些？深超总肯定更 ceo 。

粉丝：在德国做什么生意好？欧大：德国啊，做二房东。德国的二房东是个好生意。为啥他们那边又不会自己做？50%的德国房产是被4%的人口控制的，德国是全世界房产垄断最严重的一个，这个地方那一半以上的就90%的人是没有自己物业的。但是呢，你想一想，房东如果有这么多房子的话，他管不过来的。所以它有二房东的需求。粉丝：我是杭州建设一路地铁口的东方一品单价三万，十多年的房龄，200方，值得吗？欧大：你自己用了就买一套。投资嘛，就这样吧，我说实话，你刚性需求也能买，没问题哦。粉丝：买杭州的亚运村房产有没有投资的价值？欧大：我觉得蛮好的，至少比萧山要值钱一点。粉丝：老师，河北北三县大厂可以买吧，因为离BJ的新市政府非常非常近。有没有升值空间？在大厂买房是买新房还是买老破的？

欧大：这题怎么回答呀？我这个牌子呢，是浓浓的韭菜味，谁让你去买大厂的？BJ的新市政府官宣了吗？听风就是雨，拿一个P都不是的通州规划来忽悠你，然后通州离大厂很近啦，你浓浓的韭菜味，韭的妈都不认识了，你小心被人割死掉。

哪个人让你去买大厂的，拉黑他，赶紧拉黑，拉黑他，少损失200万，坏人赶紧识别一下啊。大厂是纯垃圾，24 k 的纯纯纯正纯垃圾。什么新房，老破大，什么都不能买，大厂任何资产都不能买，而且大厂没有老货的，大厂全是新房。

这个问题呢，就是说你对房地产市场完全不懂，而且有个损友再用一个假新闻BJ的新市政府假新闻在忽悠你，你很危险，有可能会被人宰的血淋淋亏200万。

粉丝：欧老师，孩子长大了以后学物理可以吗？教育基金值得买吗？

欧大：淡定淡定淡定。你要是第一个问这个问题的话，我直接把屏幕给砸了。欧老师最恨最恨最恨有人在我面前说去学物理，欧老师最恨最恨最恨就是物理系。后妈嘛？哪搞来的孩子啊，亲生的肯定不行啊。老婆的前夫生的小孩可以去年物理啊。

教育基金值得买吗？

不要买。

忽悠你的纯垃圾啊。保险基金、教育基金纯垃圾不要买。

粉丝：从信悦湾大卖的角度来看，以后卖房子的共识会不会面积越变越大？顶豪似的。

欧大：对，那就是最有钱的那批人在上流社会的社交，上流社会的社交圈的主流户型是越做越大的，20年前汤臣一品的时候可能是250的大户型，现在你的上海上流社会没有400平根本不好意思见人，如果你要安全的话呢，要卖到650平，未来上流社会的门槛，你家里的户型不到650平，顶头是越做越大的。

工薪层的话我感觉不会有这么明显啊。如果你是工薪族的话。就不要想什么信悦湾了，也不要想什么工薪族啊，老老实实买89平工薪族不影响你。

粉丝：想了解楼市启动有没有一些参考的指标或者数据？

欧大：其实呢，12月、1月成交量都非常非常大，按照以往的经验，这么大的成交量。过完年就可以启动的，因为一般12月一月是最低谷，最最低潮的时候呢，它现在成交量这么大，以往的指标就会就会爆起来。

按照经验呢，现在土拍非常非常贵，土拍的面粉远远比面包贵，土拍的价格比目前贵三成，以往的话呢，如果有这么高的土拍价格，过完年一定会飞起来，但现在呢？也不一定啊，现在是一个非常奇怪的特殊时刻。

中国这几年做的所有事情，完全是 crazy ，完全是自己在发feng，就目前为止，我们是非常态，不能用常规的眼光去去判断，欧老师也不知道什么迹象证明我们一定会马上飞起来。总而言之，坚定的死多头，从任何的指标来看，早就该起来了。

粉丝：21年到22年买了上海学区房，跌了一半，跟其他大V买了广州科学城，南沙，武汉光谷东跌了一半还不止，23年认识了欧老师，买了杭州，重庆，长沙，深圳，目前价格都比较稳定，十分满意。欧老师真是指路明灯，63岁我才活得通透。目前资金紧张，请问下阶段有什么投资建议？

欧大：你都资金紧张，下阶段就不要投资了嘛，把房子装修装修，出租出租，收点租，把你的资金流融好，你货不少了，杭州，重庆，长沙，深圳至少都四套了，啥也不用做啊，买点白斩鸡，清远鸡腿，吃好睡好住好，给自己吃得美美的，买点年货坚果，过个好好的春节就行了。啥也不要做好。

粉丝：北上广深目前三年房价普遍跌到了2026年，下跌35%左右，未来几年有机会涨回35%的价格吗？还是说一直都半死不活？是不是把住宅换成公寓，可以多收点租金，多两个点的现金流？

欧大：深圳信悦湾24万一平开盘创有史以来最新高，上海的顺昌九里30万一平开盘创有史以来最新高，北上广深跌了35%，你哪只眼睛看见了？你不要把临港当成是黄路进，不要把南沙当成是市中心。

跌35%的都是垃圾，都是楼市有庄的炒作板块，主力在那里纹丝不动的，而且创新高的。上海的内环线黄浦区绝对的新高、新高、新新高啊。所以呢，你这个估计就是要么就是小白，要么就是空头，要么就自己买了南沙的。

自己去看看市场，市中心纹丝不动的，都不理你的，南山的好房子也不动的，跌的都是那种什么诺的假日跌35个点，主力纹丝不动的。要不要住宅换成公寓呢，意义不是很大的。如果你是什么上海内环线的，深圳南山区的，那也不用换的，那是个好东西。

要不要多收两个点租金，那更加是韭菜啦，一看是外行的，房产赚的是升值，我们对租金不敏感的，我们不是看租金的。总而言之，你是个外行，是个菜鸟，是听了人云亦云的主流说法，主流说法并不是真相。

粉丝：老师，重庆南岸区的那个老破大还有未来吗？

欧：南岸去南平吗？那就拿着呗，整个重庆都没有什么问题，老师是有信心。

粉丝：老师，宁波会不会有小阳春呢？

欧大：目前也好一点了，只不过我们没有必要入宁波而已，不代表宁波不好，宁波就是挺好。

粉丝：老师，汽车行业还有前景吗？

欧大：汽车行业。我如果是外行的话，就劝你不要进汽车行业了，卷死了，中国的汽车业已经卷到妈都不认识了，不要再进去太久了。

粉丝：老师，海口跟珠海定居，哪个更好一点？

欧大：珠海惠州吧。惠州比海口好，如果你纯粹就是想定居的话就珠海。

粉丝：老师，可以聊聊万达的状况吗？会不会崩盘？

欧大：万达说是把6000亿的债都还了，目前呢，还剩下290亿净资产。王健林卖掉了一切，把什么都卖光，最后呢，他只有当年的一个零头啊，还剩290亿啊，那个是没有负债的。他现在就养老了，200多亿也不少了。

粉丝：还有同学说杭州呢，杭州是不是也要启动了。

欧大：杭州蛮热的，杭州中心蛮热的，绝对不能说冷一些。战报杭州非常好。

粉丝：深圳上海预计今年可以涨多少？

欧大：深圳上海呢？真的是啊，就是一二手市场焦灼没有分出胜负，多空焦灼没有分出胜负。

深圳12月的量很大很大，但是多空僵持，价格没动，一月份的量又很大，也是多空僵持，价格也没动。这种现象很罕见的，欧老师从业这么多年，很少遇到这种现象。这不能解释了。解释不了，玄学的都有。

一般来说，只要交易放量的话，价格一定要飞的，交易又放量，价格又不动，然后长期的多空僵持，分不出方向，这种事情在历史上很少见。

粉丝：人类寿命真的会大幅度的增加吗？

欧大：在我们有生之年的话，人类可以突破120，就小助理这一代人寿命突破120，人均寿命120。

粉丝：老师刚刚说需要本科文凭，那它的用途是什么呀？

欧大：现在的婚恋市场呢？你有本科基本上就可以的啊，有没有硕士的话要求不是那么严格的，但是如果你没有本科，你是高中或者大专的话，是要减分，减得很厉害的，本科呢，基本上是婚恋的一个入门槛。

评论：

欢迎加入我的水库投资群，一起链接，一起升阶。

下面是欧老师1月5~7号三天闭门最新课：2026转折之年-年度大课上海线下见面会，干货内容，值得收藏。

7小时干货！（音频+文字+整理干货笔记）！！全年最新解读新形势下房产投资！

过去三天闭门直播刷新了无数人的认知。[强][强]

欧老师，这位在房产圈深耕20年的老兵，系统拆解了中国楼市十年来的谎言与真相。没有晦涩的理论，只有赤裸裸的底层逻辑。

核心内容：

2026年生存指南……

仅剩20个城市值得投资……

通胀十倍预期下的资产配置法……

如何用“贷1000存200”策略抵御风险……

一顿饭钱，筛选下真正需要的人。他们付6980，你只要一顿饭钱49元，微信私聊发送。

02 怎么理解人言可畏?

如果你有200万粉的话，你自己会听见说，人言可畏啊，每天至少有200个人在背后说你坏话，有200个人说你坏话，有200个人恨不得你死。

........

03

• 1篇转载