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全体深圳人与深圳国企共进退

  • 2026-06-18 10:09:44
全体深圳人与深圳国企共进退
时间过得真快啊，一眨眼宝万之争都10年了。那会公司很多同事都在谈这件事，不少同事支持王石。
地铁票太便宜，不利于年轻人奋斗。以为买在地铁附近上班能坐地铁通勤成本低，其实买房的时候已经预缴了几辈子的坐车钱。羊毛都是自己剪下来的上赶着双手奉上的。房子不仅是可以卖出去的资产，还是可以一直跌的资产，打车那才花几个钱，给5万打车费，能让你打的不想打，房价随便一年跌大几十万。个人转让房产主要需缴纳增值税、个人所得税、附加税费（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）、印花税及土地增值税（普通住宅通常免征），这些税率加起来一共多少我就不说了，自己查吧，够打车一辈子。
4000亿合同负债意味着卖出了4000亿的房子，现在合同负债只剩下2000+亿了，意味着手上没订单了。但是万科的债务规模还是万亿级别的，手上没订单了就没造血能力了，整个企业就会陷入空摆。真就有点葫芦娃救爷爷的既视感，话又说回来，科技大爆发这个点是能救，但是这个没有固定的时间，可以说对未来的期盼。时间的过渡下，真到那一天万科能不能接得住那个风口都很难说，毕竟地产泡沫的缓冲后遗症可不是那么容易消除的。以现如今低消费的低谷期，地铁票价要涨价那么多显然是不可能的事，20多块钱的涨幅这是理论上的止血数据，但是现实是票价的涨幅在原基础上增加5成到一倍已经是顶天的数据，毕竟这不是一言堂，当费用超出乘客预期的数据便会放弃从而选择新的出行方式，而且这不是一锤子买卖而是整个地区所有人的生活成本中的一环。
当初万科第一个喊话，要活下去，我当时还觉得万科牛逼啊，有远见，然后房地产集体崩盘的时候，我当时觉得大概只有万科一个独苗苗可以活下去了，因为它最小就做好准备了，现在最后再看，万科当时喊活下去，结果还是只是说说而已啊。
很多人根本不了解地产到底是怎么赚钱的，也不了解不同的地产公司到底是什么运作模式，大家一提房地产只会骂，要不然就是释放自己对高房价的怨念（道理我都懂，不骂房地产你骂谁？ 不骂房地产的文章能留下来？）。
我有几个观点和分享： 
（1）高房价的收益方并非只有地产公司，最大受益方是zf，现在招拍挂拿地，一个楼盘的土地成本很可能占到总成本50%以上，甚至更高，更不要说地产开发中要缴纳的各种税，增值税、土增税及附加、所得税等等。土地对于房地产相当于原材料，如果原材料价格很高了，那制作出的商品价格能低吗？有兴趣看看万科2024年年报，看看结转的毛利率和净利率是多少，这才是地产开发商赚到手里的钱。地方卖地有多种形式，不一定非得是住宅。工业厂房、写字办公楼甚至某些市民公园这些都在卖地的这个大盘子里。而从占地面积来看，卖给住宅的这部分在市区所占比例并不大。我们可以说地方财政依赖卖地，但说地方依赖房地产是不是就还有讨论的空间呢？
 （2）预售制：之所以现在有那么多LWL（我怕被删），大家在骂无良房地产商，但我认为本质是因为预售制，预售制是房地产能高周转的主要原因，房子没建好呢，钱都收回了，但凡是一个商人都会想着如何扩大生产挣更多的钱，当钱被抽取那新的地块，一旦现金流断裂，原地块就变成了LWL。
（3）万科会不会倒：在我看来没什么不能的，绿地是上海国资委爸爸，远洋是中国人寿爸爸，该暴雷还是暴雷。现在暴雷并非是坏事，如果能削债，长痛不如短痛。绿地说白了是个民企，干融资的都清楚，远洋股东从来不把它当自己人，万科不一样，它是000001.SZ，它是中国地产的门面，而且是深圳地铁经历了和宝能的殊死搏斗才拿回来的亲儿子。（是否存在道德风险？这个是另一个大话题了）
（4）暴雷的话，那就是买房的人既拿不到房子也拿不到赔款了？
并不是，暴雷指的是房地产商发行的公司债无法偿还，而每个项目是有自己的项目公司的账户的，里面有监管资金，这个剩余多少就看总公司抽取了多少，如果剩余能支持到房子被建完，就不会烂尾。说人话就是：你如果买了暴雷地产的房子，如果项目还在正常施工，那大概率烂尾不了。
那如果是破产呢？
项目公司如果破产就看谁被优先受偿，小业主的确不占优势。现实实操并非没有判破产的，如果真到这个地步，那作为业主只能抱团寻求利益最大化了。
疫情时候网上都在吹，中的房市先爆还是美股先爆，哪个先爆后面的就吃肉...现在都没人提这件事了万科原本是深圳的企业，地产起飞前被踢出去，华润在这期间红利赚到了，高位跑路～深圳相当于股票起飞前卖了，涨到顶端追上去接盘，然后一路阴跌～当年要是万科不挣，直接把大股东送给宝能，并且顺着宝能增持拉高出清，全送给宝能，以今日地产的表现看，不知道笑到今天的到底是谁。
想要救很简单的。
方法1：直接允许万科在股市里面只要缺钱就增发股票，让股民出钱给他的债务买单不就行了，反正股市里面的钱多的是，又不需要损害国资委的钱，深铁借万科壳整体上市 一级市场先圈一波钱，两难自解。
方法2：万科把账上所有的钱去投半导体研发，万科向deepseek订购服务，deepseek向华为订购芯片，华为向万科买房造厂房，上市直接平账。
方法3：第一步公务员考试中优先录取近期购买万科房产的。因为第一他愿意为社会平稳做出贡献；第二，有一定家庭经济条件能应对工资长期欠发。要是还不够救万科，那就走第二步，购买万科房产的高考+50分，买多少套加多少次。你别说万科，恒大都能给你救活。
放心，再大的困难，除以十四亿，都不是事儿了。
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