深圳保租房市场发展成啥样了?(附780个公寓清单)

780个深圳集中式公寓明细（不完全统计）

深圳住房租赁市场是国内最发达、最活跃的市场之一，全市约70%的常住人口通过租房解决居住问题。住房租赁市场在解决深圳市的住房问题中起着至关重要的作用。深圳市2024年末的常住人口为‌1798.95万人‌，根据测算，租房人口规模约为‌900万人‌，庞大的需求与市场结构的特殊性，赋予了保租房至关重要的调节使命。

23年深圳进一步提高了“十四五”规划的任务目标，将原来规划的建设和筹集保障性住房54万套（间）的目标，调整为不少于74万套（间），大幅增加的20万套（间）。与广州并列成为全国城市“十四五”保租房筹建目标第一。截至2024年，深圳市已建设筹集保障性住房‌53.7万套/间‌，完成了“十四五”计划建设筹集54万套/间目标的‌99.4%。‌（2025年完成度暂未披露数据）

保租房正在以规模化、高品质的供应，已成为关键的“压舱石”。以南山区的安居高新花园、深铁阅山境花园等项目为例，它们紧邻科技园，为高薪人才提供了核心地段的高性价比选择，显著平抑了片区租金预期。同时，在光明区、龙华区等重点发展片区，如东明公寓、中海明德里等大型社区集中入市，为产业工人和新市民提供了稳定、优质的居住主渠道，有效承载了城市新增住房需求。

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深圳保租房精准对接不同阶段、不同群体需求，构建了多层次、可衔接的产品供应体系。

“核心产业与总部聚集区”（南山区、前海合作区）紧贴企业总部，重点服务高端科技与国际人才；而“重点发展与制造承载区”（龙华、宝安、龙岗、光明区）作为供应主阵地，大规模集中建设，承载产业人才安居与城市功能疏解，共同构建了“核心服务、外围承载”的职住平衡新格局。

深圳市保租房出租和租金定价都极具“深圳特色”。在出租方面，深圳市保租房分为政府配租和社会主体出租两类。在政府配租中又分为面向企业配租和面向个人配租两种情况。在2024年市级及各区的政府配租保租房房源中，87%的房源面向企业配租，仅有13%的市级配租保租房房源面向个人出租，二者的主要区别如下表所示：

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1. 供需矛盾突出‌：保租房市场呈现明显“两极分化”。核心区项目因地段优势仍具吸引力，但资源紧张，而远郊大盘则面临滞销和空置风险。以南山区为例，2025年保租房中签率低至3.8%，而光明区等远郊供应量较大，但通勤成本高，难以有效缓解核心区域压力。‌这种分化不仅影响资源高效配置，也加剧了职住不平衡问题，部分居民被迫承受长通勤之苦。‌

2. 新旧制度衔接阵痛‌：深圳已全面转向“配售型保障性住房”新体系，人才房和安居房建设已基本停止。未来保障房供应将主要由封闭流转的配售型保障房构成，这要求现有保障对象、申请标准和流转机制进行重大调整，政策过渡期可能引发市场不确定性。‌

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3.价格优势减弱‌：随着商品房价格整体下调，保障房原有的价格优势正在收窄。同时，配售型保障房虽价格较低，但采用“封闭流转”模式，不能取得完全产权，这可能降低部分群体的购买意愿，影响其市场接受度。