抱歉，还在等抄底的朋友，真的可以醒醒了。
因为深圳房价，正在止跌回稳。
1月二手房成交量套，创去年5月以来新高，成交均价5.78万/㎡，连续2个月上涨。
是的，你没看错，不是"跌幅收窄"，是真的在涨了。
更扎心的是什么？
有些片区从去年四季度就开始涨，半年涨幅超过26%。
但你还在犹豫"是不是该再等等"，第一波红利早就被人吃完了。
这次先涨起来的是——学区房。
半个月内涨得最猛的，是福田香蜜湖的财富广场。
49㎡的房源，1月13日成交价468万，到1月21日，直接跳到520万。
一周时间，涨了52万，涨幅11%。
这个小区对口深圳外国语小学+深高级南校区初中部，自带双轨制名校，户型小，门槛低，成交一直很活跃。
很多家长嘴上说不看好学区房，实际上还在偷偷抢学区房。
这类顶级名校的小户型学区房，就是市场的风向标。
福田华强北的赛格公寓（深实验初中）、罗湖翠竹的愉天小区（深圳中学）、南山科技园的瑞铧苑（南二外海德初中），最近都在涨。
说明家长们依然看好名校学区！
大户型学区房，热度也还不错。
百花的长城花园，楼龄超过40年的"老破大"，近期也难得涨了一波。
88㎡的户型，12月底595万，1月涨到618万，10天涨了20多万。
虽然老得不行，但在百花小学+深圳实验学校学区内，价格就是比普通老小区高一大截。
能自住，能上顶级名校，价格跟21年比跌了不少，该买的家长还是会买。
学区房这一轮的特点很明显：量价齐涨，涨得很快。
百花片区从去年四季度就开始涨，半年累计涨幅超过26%。
除了百花，香蜜湖作为学区和豪宅的代表，涨幅更猛！
不仅福田南山，龙岗学区房价格也涨了。
深圳中学龙岗初中部，头部小区也开始领涨。
万科翰邻城已经从420万涨到460万，壹锦园的两房户型，也涨了小30万。
乐有家盘点了去年涨幅最高的小区，前三名全是学区房：
漾日湾畔、宝生midtown、金亨利二期。
对口学位分别是南二外海德、石厦中学、深高级北校区。
好学校、成熟配套、稀缺地段、楼龄较新——这几样占得越多，价格越扛得住。
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为什么学区房这次能率先企稳？
因为需求是刚性的，而且供给在收紧。
21世纪经济报道最近披露：广州、东莞、西安、杭州多地发布学位预警，2026年适龄入学人数将超过现有学位供给。
全国初中学龄人口峰值，预计就在2026年。
深圳是全国出生人口最多的城市之一，上学压力只会更大。
每年春节前后，很多家长都会抢学区房。
因为早买早安心，今年不买，明年学位更紧张。
今年深圳"小阳春"，跟往年很不一样。
往年小阳春在春节后，今年11月底就开始了，整整提前了2个多月。
11月二手房成交价才5.7万/平，到1月份成交已经到5.78万/平。
虽然2个月累计涨幅才1.4%，但这是"温和企稳"的信号。
之前不管怎么出政策，深圳房价还在持续下跌，这次不管环比还是同比，1月成交量都是近期最高。
量价都在涨，买家在入场，这才是最实在的信号。
这说明什么？说明市场的底部预期正在形成。
楼市止跌回稳的信号已经明确了，但回暖是分批次的。
第一波，是学区房。需求刚性，率先企稳。
第二波，才轮到核心地段的改善房。
至于远郊、老破小、没有稀缺资源的房子？可能还要再等等。
如果你是卖家：年初是窗口期，议价空间相对大，过了小阳春又会冷下来。
如果你是买家：想买学区房的，现在是上车时机。
但别盲目乱买，重点看学位的稀缺性和确定性，不确定的可以找我预约咨询。
如果你还在观望：别看平均跌幅，要看你关注的片区。
深圳楼市分化严重，涨的涨、跌的跌，平均涨跌幅很容易骗人。
楼市的拐点，永远只有少数人能抓住。
因为大多数人，都在等一个"所有人都确认"的信号。
而那个时候，早就为时已晚！
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