深圳楼市集体降价!?

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2026年深圳楼市开年迎来重磅行情，一波“集体降价潮”席卷全市，并非个别楼盘让利，而是多区域、多楼盘集中降价，跌幅数据刷新市场认知，成为近期焦点。

据房天下2月2日监测及幸福里2月4日实时成交数据显示，深圳全市已有30+楼盘环比降价超10%，其中12个楼盘跌幅突破20%，核心降价房源以远郊刚需盘、老旧房源为主，不少业主为加快套现主动大幅让利。

区域来看，龙华区成为降价重灾区，煜丰泽花园广场单价降至23218元/平，环比下跌36.37%，位列全市榜首，该楼盘此前单价逼近3.7万/平，如今跌回2万+区间，刚需上车门槛大幅降低。

福田、罗湖、盐田、龙岗、宝安均有明显降价表现。福田颐林雅院二期平均单价为58900元/平，环比下跌18.2%，打破核心区“抗跌神话”，当前成交价集中在4.98万-6.32万/平；罗湖区阳光天地单价52699元/平，环比下跌19.8%，片区老旧房源扎堆，部分房源总价直降80-120万；盐田区诗宁附楼单价30945元/平，环比下跌16.7%，此前单价曾突破3.7万/平；龙岗区紫麟山单价32206元/平，环比下跌15.3%，多楼盘单价跌破3.5万/平，性价比凸显。

宝安区招商华侨城曦城山顶道单价98600元/平，环比下跌12.1%，网传51.52%的跌幅为异常挂牌价波动，其真实成交价稳定在9.5万-10.8万/平，无“史诗级降价”。以上数据均以上月真实成交价为基准，实际成交价因楼层、户型略有浮动，购房者需对比同小区近期成交价。

此次降价并非普跌，而是呈现鲜明“两极分化”，与乐有家、南方都市报监测的开年行情一致。降价重灾区集中在三类楼盘：远郊刚需盘、老旧房源、同质化刚需盘。

与之相反，两类房源展现强抗跌性：一是核心区优质次新房（福田中心区、南山深圳湾等片区，楼龄5年内、配套成熟，价格止跌回稳，南山深圳湾部分豪宅盘开年成交量同比上涨37%）；二是刚需+学区双加持房源（300万以下且带优质学区，受众广、需求稳）。

数据显示，2026年1月深圳300万以下房源成交占比29.5%，创近一年新高；二手房成交量连续三周上涨，1月网签量同比增加25%，看房成交率4.44%，创近11个月新高，市场呈结构性回暖。

此次降价是市场规律、政策导向、业主需求三方共同作用的结果。政策层面，2026年开年深圳出台多项“托底不炒作”新政：不满两年房产交易差额增值税率从5% 降至 3%、换房个税退税政策延续至2027年底、商办首付比例下调至30%。这些政策旨在降低交易成本、激活流动性，而非刺激涨价，倒逼投机者离场、业主理性降价套现。

市场库存方面，深圳刚需盘库存充足，结合2025年二手房网签约56217套、均价同比下跌6%的背景，部分楼盘去化周期长，业主与开发商只能“以价换量”。

成交结构上，开年成交量回暖但主力为刚需群体，其价格敏感度高，倒逼业主降价贴合预算。此外，区域分化加剧，核心区依托产业、人口优势抗跌，远郊片区因人口流入不足、产业薄弱，跌幅更明显。同时，2025年深圳GDP同比增长5.5%，工业总产值、增加值连续4年全国第一，常住人口净流入，为市场企稳提供支撑，降价始终处于理性区间。

刚需群体当前是合适捡漏时机，坚持“按需上车”。预算充足可优先关注核心区刚需次新房、配套成熟的学区刚需盘；预算有限可考虑龙岗、龙华降价幅度较大的刚需盘，避开远郊无配套房源。

改善群体新政提供良好置换窗口，换房退税、增值税减免大幅降低成本（500万未满两年房源可省约10万增值税）。可将手中老旧、远郊房源套现，置换核心区优质改善房；刚需改善可趁业主让利入手，当前议价空间较大。

业主群体理性定价，避免盲目跟风。持有核心区优质次新房、学区房的业主无需焦虑，这类房源抗跌性强；持有远郊、老旧房源且急于套现的，可参考同小区成交价合理降价，无需大幅让利；不急于套现的可暂时观望，等待后续优质新盘入市红利。

总体而言，此次集体降价是市场挤泡沫、回归理性的表现，深圳楼市底部特征日益明显，大幅下跌空间有限。

无论是购房者还是业主，均无需过度恐慌，理性看待市场波动，结合自身需求决策即可。提醒广大参与者，买房需实地看房、核实数据，避开“表面降价”套路，关注后续政策与行情变化。

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