若深圳收存量房作保障房,房价会变吗?

当北京的存量房收购政策引发市场讨论时，不少人开始好奇：如果深圳跟进这一模式，会给当地房价和楼市走势带来什么改变？是能稳住当下的市场，还是会引发新的波动？我们不妨从政策逻辑、深圳的市场现状出发，一步步拆解其中的影响。

要判断深圳跟进的影响，得先看清这类政策的本质。从其他城市的实践来看，收购存量二手房作保障房，核心是“盘活存量、补充供给”——把市场上闲置或流通不畅的二手房，转化为保障性住房，既解决保障房的供给问题，也缓解二手房市场的过剩压力。

北京相关政策里，对收购房源有明确要求：取得房产证、竣工不超30年、面积≤120㎡，由国企平台操作。这其实是在筛选“仍有居住价值、符合保障房需求”的房源，避免资源浪费。而对市场来说，这相当于官方出手成为二手房的“接盘方”，直接减少挂牌量，同时补充保障房库存。

这意味着什么？官方收购不是“救市”的短期刺激，而是从供需两端调节的长效手段：一方面帮二手房市场去化，另一方面用更低成本补上保障房缺口，比新建保障房更高效。

要分析影响，必须先摸透深圳当前的市场底子。2025年深圳的楼市数据能说明不少问题：二手房挂牌量同比激增53%至8.9万套，成交占比达到60%，而新房预售量仅3.66万套，是2023年的一半。

这组数据背后，是深圳楼市的“新房稀缺、二手房过剩”格局。新房因为土地供应、开发周期等原因，供给持续收紧，而二手房因为前期投资客离场、业主换房需求释放，挂牌量居高不下，部分区域甚至出现“降价抛售”的情况。全市住宅均价较峰值下跌28%，2026年预计跌幅收窄到5%以内，说明市场虽然有企稳迹象，但下行压力仍在。

同时，深圳的保障房需求一直存在缺口。“十四五”期间深圳计划供应100万套保障性住房，截至2022年底已经供应了65.1万套，剩下的34.9万套缺口，靠新建需要大量资金和土地，而收购存量房显然是更快捷的方式——曾有数据显示，深圳保障房建设曾出现过百亿资金缺口，收购存量房能有效缓解这一压力。

那问题真在这里吗？深圳的供需矛盾，本质是“有效供给”和“真实需求”的错配：新房供给不足但价格偏高，二手房供给过剩但部分房源不符合刚需需求，而保障房的缺口又集中在刚需群体。收购存量房作保障房，刚好能把这几者串联起来。

如果深圳跟进收购存量房，首先会直接影响二手房市场的供需关系。

• 托底二手房价格：官方出手收购，相当于增加了一个稳定的“买家”，能直接消化部分挂牌房源，减少业主之间的“价格战”。尤其是那些符合收购标准的房源，业主不用再担心卖不出去，自然不会轻易降价，这对当前下跌的二手房价格能起到托底作用，避免出现过快、过大的跌幅。
• 分流刚需购买力：收购来的存量房会转化为保障房，面向刚需群体供应。这部分群体原本可能会进入二手房市场，现在有了保障房的选择，就会分流一部分购买力。对刚需板块的二手房来说，需求减少可能会抑制价格上涨的动力，但因为有托底，也不会出现大幅下跌。

关键在于——影响的大小，直接取决于收购的规模。如果只是小范围试点，那对整个市场的影响微乎其微；但如果是大规模、常态化收购，比如每年收购几万套，那就能明显改变二手房的供需结构，稳住价格。从其他城市的经验来看，上海、惠州等城市的收购政策，都是在市场下行期推出，最终都起到了缓解下跌压力的作用。

深圳的楼市从来不是“铁板一块”，不同区域的供需、价格差异巨大。收购存量房作保障房，会进一步放大这种区域分化。

• 外围区域：价格企稳动力强：光明、龙岗、盐田等外围区域，本身是保障房缺口较大的地方，同时二手房价格相对较低（约3.9-4.2万/㎡），符合保障房的需求定位。如果这些区域的房源优先被纳入收购范围，当地二手房的去化速度会明显加快，业主的议价空间缩小，价格企稳的动力会更强。
• 核心区域：影响微乎其微：南山、福田等核心区域，二手房以改善和豪宅需求为主，价格主要由稀缺性和高端购买力决定。保障房的受众基本不会涉及这些区域，所以收购政策对核心区房价的影响很小，价格走势更多取决于高端市场的供需关系。
• 中间区域：需看具体定位：宝安、龙华等中间区域，既有刚需盘也有改善盘，价格约5.9万/㎡。如果收购的是其中的刚需户型，会缓解刚需板块的压力；但改善户型的价格，依然会由市场自主调节。

这意味着什么？未来深圳的楼市会更“分层”：外围区域靠政策托底，价格保持稳定；核心区域靠稀缺性支撑，价格独立走势；中间区域则会根据自身定位，呈现不同的变化。

除了直接的供需影响，政策对市场预期的引导作用也不容忽视。过去两年，深圳二手房价格持续下跌，不少业主和购房者都陷入“看跌”的预期里：业主担心降价卖亏，购房者等着继续降价，形成了“越跌越不敢买，越不敢买越跌”的循环。

如果官方出手收购存量房，相当于释放了“稳市场、防下跌”的明确信号。这种信号会慢慢修复市场信心：业主不会再急于低价抛售，购房者也会意识到“房价不会无限制下跌”，观望的情绪会有所缓解。当市场预期从“看跌”转向“稳”，成交量就会逐步回升，进而带动市场走出低迷。

但要注意，这种信心修复是有限的。收购政策针对的是保障房需求，对投资性需求的刺激作用很小。所以市场不会出现“暴涨”，只会回归平稳的状态。毕竟当前深圳的楼市调控依然以“稳”为主，政策的目的是避免大起大落，而不是刺激房价上涨。

对不同的购房群体来说，面对可能到来的政策，需要调整自己的策略：

1. 刚需群体：如果符合保障房申请条件，可以关注保障房的供应信息，不一定非要盯着二手房市场。但如果更看重地段和户型，也可以趁当前市场平稳的时候出手，不用过度观望——房价大幅下跌的可能性已经很小。
2. 改善群体：核心区域的改善盘受政策影响小，如果有换房需求，可以重点关注核心区域的优质房源，这类房源的稀缺性依然存在，长期来看依然有价值。
3. 投资群体：要降低投资预期，不要指望政策带来房价暴涨。未来深圳的投资机会，会集中在核心区域的稀缺房源，以及有产业支撑的外围区域，普通的刚需盘很难再带来高回报。

这一步最容易被忽略——不管政策怎么变，购房的核心逻辑依然是“匹配自身需求”。刚需看实用性，改善看舒适度，投资看稀缺性，不要被政策打乱自己的节奏。

最后回到最开始的问题：深圳若收购存量房作保障房，房价会变吗？答案是“会稳，不会涨”——它能托住当前下跌的房价，避免市场出现失控，但不会推动房价大幅上涨。

这种政策本质上不是“救市”，而是楼市长效机制的一部分：通过盘活存量资源，解决保障房供给问题，同时稳定二手房市场，让楼市回归“居住属性”。对深圳来说，这既能缓解保障房的缺口，也能优化二手房市场的结构，是一举两得的事。

现实的逻辑从来不是“政策决定房价”，而是“政策顺应市场，市场回归理性”。当深圳的楼市从“追涨杀跌”转向“平稳发展”，对真正有住房需求的人来说，反而是好事——不用再被暴涨的房价裹挟，也不用再为暴跌而焦虑，能更从容地选择适合自己的房子。