电视剧都不敢演!东莞南城业主:一年跌100万,我的房子没了一半

曾是东莞楼市“双箭头”之一、与松山湖并肩领跑的南城，正经历一场前所未有的价格雪崩。从CBD旁的标杆豪宅到西平的刚需红盘，昔日“不可一世”的房价一泻千里，投资客惶惶不可终日，业主“砸盘式”卖房屡见不鲜，而刚需与改善客群则迎来了十年难遇的捡漏窗口。这场从2021年巅峰开启的深度回调，不仅击穿了市场预期，更彻底重塑了南城的楼市格局。

一、价格腰斩：从5万+到2万+，标杆

2021年，东莞楼市迎来巅峰，南城西平板块二手房普遍站上5万+/㎡，CBD旁的豪宅更是突破8万/㎡，成为珠三角楼市的“明星板块”。短短四年时间，这一神话彻底破灭，多个标志性楼盘价格跌幅超60%，跌回甚至跌破2017年的价格水平。

西平核心区：昔日红盘集体“跳水”

作为南城居住氛围最成熟的板块，西平的房价走势堪称市场晴雨表。曾经的标杆盘景湖时代城，两房86㎡产品如今最低价仅150万，单价不足1.8万；光大景湖荣郡78㎡户型挂出150万急售，业主“十万火急”的刷屏背后，是价格的断崖式下跌；恒大御景82㎡电梯次新房成交价仅102万，单价1.2万，卖出东莞水乡片区的价格；金悦香树高层95㎡三房两卫160万成交，业主降价幅度堪比“逃命”。

君珆花园：地段优质却被“错杀”，跌幅触目惊心

位于西平核心地段、楼龄仅10年的君珆花园，是本轮下跌中极具代表性的楼盘。2021年，该小区成交单价高达5.1万/㎡，108㎡户型成交价超550万；2023年2月，81㎡户型仍以418万成交，单价维持在5万+；2025年4月，108㎡户型成交价跌至279万，单价2.5万；而到2026年1月，110㎡户型成交价仅199万，近月更是出现多套1.8万/㎡的成交记录，直接跌破2017年2.4万/㎡的单价。

更令人唏嘘的是，小区多数业主仍未接受现实，110㎡户型挂盘价普遍在300万以上，仅少数房源挂出2万/㎡左右的价格。有业主面对“200万左右成交”的现实，激动表示“不到一年跌了100万，电视剧编剧都不敢这么编”，从巅峰500多万到如今不足200万，资产蒸发近6成，成为市场残酷性的真实写照。

森林湖兰溪谷：豪宅标杆跌落神坛，单价从8万跌至2.2万

曾经仰望的中信森林湖兰溪谷，作为南城老牌豪宅，巅峰时期高层单价突破8万/㎡，是东莞高端改善的象征。2025年初，该小区仍有3万/㎡的成交记录，而近期130㎡户型成交价仅290万，单价2.2万，跌幅超70%。昔日“富人区”的光环褪去，如今成为改善客群的“超级捡漏盘”，地段、品质与价格的严重错配，折射出豪宅市场的深度调整。

万科金域华府二期：CBD旁跌幅最狠，送车仍难卖

地处CBD旁的万科金域华府二期，是南城刚需与改善的热门盘。2021年3月，103㎡户型成交价高达650万，单价超6万；如今同户型仅230万，单价2.3万，蒸发368万，跌幅近6成。业主为快速出手，甚至打出“买房送宝马5系”的促销，即便如此，仍难掩市场的冷清。此前该户型从未低于3万/㎡，如今的价格，让整个南城楼市都为之震动。

二、抛压如山：库存逼近8100套，业主“砸盘”成常态

价格暴跌的背后，是南城二手房市场空前的抛压。数据显示，东莞全市二手房在售约8万套，南城就占8088套，接近全市十分之一，挂牌量较此前近乎翻倍，创下区域历史新高。

从景湖时代城、金域华府，到石竹新花园、中信新天地、东骏豪苑，南城各大老小区均出现业主“降价砸盘”的现象。西平多数楼盘已过“当打之年”，楼龄老化、产品力下降，金融属性快速消退，升值潜力寥寥无几，叠加新房尾盘促销的冲击，业主抛售意愿空前强烈。

新房市场的“内卷”进一步加剧了二手抛压。莞太印象去年单价仍卖3万，今年尾盘降至2.4万；建发漫云推出工抵房，单价3字头起；香港中心、保利天珺等新盘纷纷开启清盘价活动，“辣眼睛”的促销价格，直接分流了二手客源，倒逼二手业主进一步降价。

三、泡沫出清：从透支到回归，十年持有仍有盈利

南城房价的暴跌，本质是此前过度透支的泡沫出清。2021年前后，南城西平二手房普遍五六万的价格，严重脱离了当地居民的收入水平，透支了未来多年的增长空间。2025年，南城二手房跌幅超20%，均价从2024年底的2.3万+/㎡跌至2026年1月的1.8-2.1万/㎡（不同平台统计略有差异），逐步回归理性。

但值得注意的是，若以十年为周期，早期入手的业主仍有盈利。2008年，南城西平房价仅5600元/㎡，即便如今房价大幅回调，持有至今的老小区，价格仍涨了二三倍，赚得盆满钵满。本轮下跌，主要套牢的是近年高位接盘的投资客与刚需，而长期持有的业主，仍能守住盈利底线。

四、市场分化：次新盘抗跌，老小区承压，捡漏需精准

尽管整体市场下行，但南城二手房已出现明显的结构性分化，并非所有楼盘都“跌跌不休”，捡漏需精准甄别。

承压主力：楼龄超10年的老小区

西平多数楼龄超10年的小区，因产品老化、配套陈旧，成为本轮下跌的“重灾区”。这类楼盘金融属性消退，仅剩下居住属性，价格已跌至刚需可接受的区间，但升值潜力有限，更适合纯自住需求。

捡漏机会：地段优质、被错杀的次新盘

万象府、君珆花园、森林湖兰溪谷等楼盘，凭借核心地段、优质物业与相对较新的楼龄，价格被市场错杀，成为捡漏重点。这类楼盘当前价格已跌破成本线，长期来看，随着市场出清完成，仍具备一定的修复空间，适合自住兼投资的客群。

五、泡沫退去，南城楼市回归居住本质

从巅峰到腰斩，南城二手房的四年回调，是东莞楼市挤泡沫的缩影。曾经靠金融属性与投资预期支撑的高房价，如今已回归居住本质，业主从“惜售”到“砸盘”，买家从“追涨”到“捡漏”，市场完成了一次彻底的洗牌。

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