广州一小区物委会小圈子故技重施,再次突袭炮制决议--合法还是闹剧?

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两则公告，半夜惊雷

       2026年1月17日，广州市白云区时代玫瑰园“物业管理委员会”发布《物委会会议决定》（简称会议决定，物业管理委员会简称物委会或物管会、物管委）、《关于时代玫瑰园小区第一届业委会委员候选人报名工作的公告》（简称《候选人报名公告》），如同午夜惊雷，划破小区宁静，业主一片哗然，再次燃起了业主投诉“反抗”！

       物委会业主代表副主任于2025年1月16日晚上10：04在物委会工作群上通知当晚10：25召开物委会紧急会议，群上没有人回应，在这个情况竟然也召开物委会会议！

      据了解，此会议只有居委会、物业、小学及燃气四单位代表和3位业主代表参加，共7人参加会议，包括街道办代表、3位“真”业主代表在内的数位代表对此会议毫不知情。

夜里突袭在物委会工作群通知马上开会，▼▼

故技重施，再次炮制决议

        2026年2月25日，广州市白云区时代玫瑰园“物委会”在小区张贴《物委会会议决定》《关于召开时代玫瑰园业主大会会议的通知》（简称《业主大会会议通知》）。

该会议决定称 2026年1月24日物委会召开紧急会议，然而其中3位业主代表和街道办代表等成员均对召开会议毫不知情，组织者没有在工作群上通知，也没有以其他方式通知该3位业主代表及街道办代表等成员，很明显是故意为之。

       该会议决定称：会议表决通过了推选9名业委会委员候选人和《业主大会会议通知》，决定于2026年3月11日至2026年4月9日召开业主大会会议投票表决小区两规（《业主大会议事规则》、《管理规约》）和选举业委会委员。

一、关于两次会议及决议的合法性

      《广州市物业管理条例》第52条“物业管理委员会会议应当有过半数成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意并签字确认”。

      物委会会议，顾名思义，前置条件是应当通知全体成员参加会议，如果有成员无法通知或因故未参加会议，只需过半数成员与会并达到全体成员过半数同意，即可形成有效的决议。如刻意突袭通知开会或刻意不通知部分成员，则不应作为物委会会议，其实质上只是部分成员小圈子会议，会上表决通过的决议、决定不合法且无效。

      再分析该小区的物委会这两次会议的情况：

     1、关于1月16日的会议：物委会业主代表副主任于2025年1月16日晚上10：04在物委会工作群上通知当晚10：25召开物委会紧急会议，群上没有人回应，也没有以其他方式通知全体成员；此会议7位成员参加会议，包括街道办代表（物委会主任）、至少3位业主代表在内数位代表对此会议毫不知情，显然该会议未通知包括主任在内的多数成员参加。

       晚上10：04通知当晚10：25即召开紧急会议，但从会议决定上的内容来看，并没有这样紧急匆忙召开的合理性和必要性，明显是为避免某些成员知情而刻意突袭召开，而且有多位成员提出异议，因此明显不具合法性、合理性和必要性，不能算作物委会会议，实质上只是部分成员的小圈子会议，所表决通过的所谓决议显然是不合法和无效的！

      2、关于2月24日的会议：组织者更是简单直接粗暴，干脆连在工作群上的形式通知也不发，也没有以其他方式通知全体成员，至少街道办代表即物委会主任及3位业主代表毫不知情，同时也没有这样紧急召开会议的必要性和合理性，因此，明显只是物委会部分成员小圈子会议，所表决通过的所谓决议当然也是不合法和无效的！

      两次会议的参会人员基本一致，还是那七八位成员，因此可以合理怀疑是这几位成员的私下密谋，企图以这样的方式操控物委会并形成其想要的决议，进而操控组织召开业主大会会议及选举成立业委会的进程，操控未来的业委会和整个小区，达到某些不可告人的某些目的。

二、关于物委会自授权由自己确定候选人名单的合法性

     在不考虑召开会议合法性的情形下，重点分析一下公告中产生候选人方式的合法性、合理性。

     2026年1月17日的《候选人报名公告》中约定关于候选人的产生方式：（四）符合条件的候选人与本公告要求人数相同的，直接确定为正式候选人;若符合条件的候选人超过要求人数的，由业主大会会议组织者采取不记名投票方式(每个到场投票人可以投等于或少于要求人数的选项，若投票人选项超出要求人数的该票无效，但不影响其他有效投票)。

      此举，是物委会自授权由自己“选出”候选人，这是否合法、合理呢？

     1.从合法性分析。

      《广东省物业管理条例》第十五条业主大会筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。　前款（一）至（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。

       《广州市物业管理条例》第二十七条 业主大会会议组织者应当于会议召开三十日前，将会议的时间、地点、形式、议题、议程、表决规则、业主委员会委员候选人等事项向全体业主公示，公示期不少于十五日......业主对公示事项有异议的，应当在公示期间以书面形式实名向业主大会会议组织者提出，业主大会会议组织者应当自收到异议之日起五日内处理并答复。经核实异议成立的，业主大会会议组织者应当调整会议召开时间，并重新公示。业主大会会议组织者未及时处理业主异议或者业主对答复不满的，业主可以向镇人民政府、街道办事处提出。镇人民政府、街道办事处应当在十日内提出处理意见，公示事项违反法律、法规等规定的，镇人民政府、街道办事处应当责令业主大会会议组织者限期改正。未经改正，业主大会会议组织者不得召开业主大会会议。

      2.从合理性分析。物委会等业主大会组织者，如果拥有筛选确定的候选人的职责，那么组织者完全可以按其意愿操控业委会候选人的产生，进而操控将来产生的业委会，给小区治理埋下一个大坑、一个定时炸弹，造成不良的风险很高，这是很不合理的，也是对其他报名参选人的不公平。

     3.从客观性分析。这个候选人产生方式，没有约定候选人的评定评分标准，完全是按组织者的个人喜好投票，即其个人喜好及意愿是唯一的评选标准，客观性全无！可完全按个人意愿操控候选人名单和结果。

     公告选出的9名候选人，据了解完全是其同类人士，这明显是刻意操控的结果。

      4.候选人的产生方式有多种，笔者极力反对由非业主机构推荐和由组织者投票产生，比较支持由业主推荐票数、电子投票系统初选、海选的产生及选举方式。

三、后续措施和走向

     1.撤销所有决定和公告

       既然该会议只是小圈子会议、所谓的决议非法、无效，因此应当撤销！掌管物委会印章的居委会代表，因为对法规理解不足或工作失误等原因在两则公告及相关文件上错误盖了公章并发布，居委会代表应当承担责任，并应该尽快发布《撤销公告》撤销此前的公告及文件。如果居委会不主动发布撤销公告，街道办、区住建局应当责令物委会整改、撤销违法无效的物委会决定及相关公告、通知。

      2.由居委会组织召开首届业主大会会议并选举业委会

        该物委会成立一年多来的极其不作为，被小区业主频繁大量投诉，街道办、区住建局于2025年5月份后多次发出提醒函、指导函，督促其依法积极履职，但仍然一如既往的推诿拖延，公信力尽失，广大业主已对其丧失信心和耐心， 因此小区业主于2025年11月28日向街道办提交20%联名提议召开首次业主大会（实际联名业主1143户，超过业主总数的30%，远超法定的20%）。2025年12月28日，街道办发出《关于责令时代玫瑰园物委会限期召开业主大会会议的通知》，但仍然以各种理由和方式折腾、拖延，并上演了1月16日半夜突袭、1月24日两次在街道办代表、多位业主代表不知情的情况下召开物委会小圈子会议并通过所谓决议的闹剧。

      鉴于该物委会成立一年多来的极其不作为、乱作为，1月16日、1月25日两次召开小圈子会议操控物委会，物委会已被数位目无法纪、毫无底线、肆意妄为的成员非法操控，处于失控状态，公信力尽失，已不具组织召开业主大会的公信力和能力，因此应当由居委会接手组织召开业主大会会议。

      3.对相关人员进行问责

        小圈子成员两次非法操控物委会，已引起广大业主的强烈不满，并造成非常恶劣的影响，应该进行彻查，公开参加小圈子会议的人员名单和会议记录，并启动问责程序，

      （1）居委会代表：参加了两次小圈子会议，在知情非法的情况下仍然在会议决定及相关通知公告等文件上盖章发布，业务和工作能力明显欠佳，调离物委会，并进一步问责。

      （2）党员代表：已丧失党性，党委纪应当介入调查，进行问责和处分。

      （3）小圈子成员的业主代表，已明显不符合《广东省物业管理条例》第25条“业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；（三）遵守管理规约，无损害公共利益行为；”的任职资格条件，也符合《广州市物业管理条例》第51条“物业管理委员会成员有下列情形之一的，镇人民政府、街道办事处应当按照本条例第五十条的规定，更换物业管理委员会成员人选：（二）业主代表不符合本条例第三十六条关于业主委员会委员条件的规定，或者有本条例第四十二条和第八十六条规定的行为；”的规定的更换条件，因此应当撤销其在物委会的任职，并应当禁止其作为后续的业委会委员选举的候选人，物委会中单位业主的代表也应当予以更换。

     （4)同时彻查相关单位和人员是否存在利益输送、权钱交易，并进行问责。尚未构成犯罪的，依法给予处分；构成犯罪的，则依法追究刑事责任。

闹剧的原因？

   时代玫瑰园，发生这种刻意抛开异见成员召开小圈子会议操控物委会的怪事，而且居委会代表竟然盖章确认，啼笑皆非又荒唐！笔者关注社区社理十年有余，但也闻所未闻，真是大开眼界，叹为观止！不可思议的是，竟然发生在曾经作为改革开放前沿的广州市！

为何这数人小圈子成员能非法操控物委会并为所欲为呢？

      究其原因，比较复杂。

      经梳理，可以看出端倪！

 1.为何这数人为何能当选业主代表？

     《广州市物业管理条例》第49条“业主代表人选应当符合本条例第三十六条关于业主委员会委员条件的规定，由镇人民政府或者街道办事处通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中推荐产生”，按此规定，业主代表由镇街推荐产生，而非业主自主推选产生。

   《广州市物业管理条例》，不但没有对物委会的任期在时间上进行规定，对业主代表的任期同样也没有作出规定，而且只是空泛的规定“物业管理委员会成员有下列情形之一的，镇人民政府、街道办事处应当按照本条例第五十条的规定，更换物业管理委员会成员人选：（二）业主代表不符合本条例第三十六条关于业主委员会委员条件的规定，或者有本条例第四十二条和第八十六条规定的行为；（三）业主代表以书面形式向物业管理委员会提出辞职”（第51条），按此规定，业主不能罢免业主代表，只有镇街才有职权更换业主代表，而且业主代表只要还是业主、不明显违法和严重“失信”（公信力和信任）且还是能履职的正常人就可随着物委会的长期存续而无限期任职！

路在何方？

《广州市物业管理条例》赋予镇街推荐产生业主代表人选的职权，镇街在推荐产生业主代表时往往注重“听话”、“维护稳定”及是否党员身份，而且对小区情况不了解，容易“失察”，甚至可能存在按某些人的意愿而刻意安排业主代表，从而达到操控物委会和阻止成立业委会的目的。

       自《广州市物业管理条例》2021年1月1日实施以来，广州市每年都成立了大量的物委会，目前已成立了约2500个物委会，但业委会数量不但没有增反而还在减少，但据闻数量从2020年的900多个减少到近来的600多个。成立了如此巨量的物委会，业委会数量不增反减，说明有效运作的物委会极少，大批量的物委会因此无效运作、长期躺平摆烂而名存实亡，相当部分物委会名义上成立的目的是组织召开业主大会和选举成立业委会，但实际上却成为成立业委会和小区治理的绊脚石。

       《广州市物业管理条例》部分条款严重滞后，是上述问题的重要原因，应当尽快修订和完善：

 1、将物委会业主代表的产生方式修改为”由业主自荐、业主联名推荐、电子投票系统投票等方式产生“，还权于小区业主，由小区业主自主推选出最合适人选，解决”失察“、充数、“占坑”等问题。

      2、规定物委会任期为1年或2年，解决物委会长期躺平摆烂“霸位”无法重选重组的问题，到期自动解散，重新组建，焕发生机，重新启航。

      3、细化业主代表的更换条件：连续3次缺席物委会会议、不参加业主大会会议投票、半数业主联名罢免等，让不积极履职的业主代表及时退出，促使物委会有效运行，积极履职。

     4、规定“送达”即参与业主大会会议，同时规定实际参加投票人数不低于50%、参加投票业主中的人数和面积双过半或双3/4即形成决议，有效地降低业主决策门槛和难度。

      5、在新条例中健全物业企业退出和选聘机制：（1）前期物业服务合同最长不得超过两年； （2）物业服务合同最长不得超过5年；（3）合同期满后，如业主无法自主重新签订新的物业服务合同，则由20%业主申请由镇街通过招投标方式重新选聘物业企业并签订新的物业服务合同，解决物业服务合同期满后长期无法签订新物业服务合同的难题，使物业服务完全市场化竞争，提高整体物业服务质量。

       ......

       以上建议，笔者在通过法规及政策文件修订等征集意见活动、信访等多种途径向人大和政府部门反映，部分发上了本公众号，具体内容可点击文后“推荐阅读”的链接阅读了解。

        笔者小部分建议有幸被采纳，上述第1至第3等建议在2024年4月底广州市人大常委会《关于修改〈广州市物业管理条例〉的决定（草案·征求意见稿）》向社会各界公开征求意见活动中着重提出过，但未被采纳，希冀广州市人大常委会、市住建局等机关，能倾听到公民、市民的心声和呼声，结合广州市物委会、业委会成立和运行的现状，尽快对《广州市物业管理条例》《广州市业主决策电子投票规则》等法规文件进行修订、完善和更新，在法规政策方面降低小区业主决策难度和门槛，大力支持业委会的成立和有效运行，夯实业主自治，理顺物业管理领域的问题和矛盾，让作为国家治理的最后一公里的小区，更加畅顺，更加和谐幸福！

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