楼市快报||2025年12月深圳住宅市场分析

12月5日，深圳市住房公积金管理委员会发布新版《深圳市住房公积金提取管理规定》，将于12月15日起施行。新规增设多项购房相关提取情形，包括购房首付款的提取、购房税款的提取以及异地购房还贷提取等，支持职工在购房时的资金需求。职工可以提取住房公积金用于支付首付款，家庭名下有1套住房可全额提取，而有2套住房的则可提取60%，提取额度不超过尚未支付金额。此外，新规还将购房提取申请时限由3年延长至5年，并明确“既提又贷”政策。租房提取方面，针对多子女家庭和承租保障类住房职工的支持力度加大，租房提取额度也实施阶段性调整机制，职工可提取的金额提高至申请当月应缴存额的80%。与此同时，新规也增强了对老旧住房更新改造项目的支持，助力城镇更新改造，为无房职工和家庭提供了更便捷的住房保障。

12月8日，《中共广东省委关于制定广东省国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称《广东十五五规划建议》）正式发布，明确了“十五五”时期广东经济社会发展的主要目标和重点任务，勾勒未来发展蓝图。推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，优化保障性住房供给，实现更高水平住有所居。因城施策增加改善性住房供给，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，支持老旧住房自主更新、原拆原建，系统推进适应人民群众新期待的好房子、好小区、好社区、好城区建设。建立房屋全生命周期安全管理制度。

中央经济工作会议12月10日至11日在北京举行。会议总结2025年经济工作，分析当前经济形势，部署2026年经济工作。在关于房地产方面，会议明确：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险。着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务。优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险。

12月14日，由深圳市南山区住房和建设局指导，深圳市房地产中介协会承办的“南山换房易”以旧换新专项活动正式启动。活动覆盖蛇口、前海、科技园、西丽等南山核心区13个新房项目，为换房人提供最低可至备案价8.5折及免2年物业费等专属权益，并推出“无忧退定”服务：若签约后30天内旧房未售出，新房定金可全额无条件退还；若旧房售出，则定金自动转为房款。此外，换房人还可享受中介佣金、家装等优惠。活动期间，乐有家收到超千套二手房源报名申请参与。活动首日，更有超400批业主报名参与，超230套“旧房”通过审核进入销售流程。“南山换房易”活动开始不到10小时，首批新房成交单落地：南山新房项目翰熙典居及方直珑樾山各成交1批“以旧换新”客户。

12月30日，财政部、税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2025年第17号）。现将个人销售住房增值税政策公告如下：个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。本公告自2026年1月1日起施行。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款同步停止执行。2026年1月1日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。  

1、一手房市场

（1）供应分析

2025年12月深圳市一手房新增2530套，环比下降29%，同比下降48%；新增面积33.63万㎡，环比下降22%，同比下降26%。

从成交量来看，2025年12月深圳市一手房成交1654套，环比下降2.88%，同比下降75.57%；一手房成交面积21.90万㎡，环比上涨20.90%，同比下降69.48%。

从区域上看，12月龙岗区、宝安区和南山区为主力成交区域。其中龙岗区成交329套，占全市成交量的19.89%，主要成交楼盘为深铁阅云境广场、创城云璞花园、珑逸府、中海大运玖章等；宝安区成交291套，占全市成交量的17.59%，主要成交楼盘为鸿荣源珈誉府等；南山区成交285套，占全市成交量的17.23%，主要成交楼盘为深圳湾澐玺等。大鹏新区无成交。

从户型上看，以刚需和改善型户型为主，12月份90㎡以下成交574套，成交面积为4.83万㎡；90~144㎡成交760套，成交面积为8.57万㎡；144㎡以上成交320套，成交面积为8.51万㎡。

2、二手房市场

2025年12月深圳市二手房成交4941套，环比上涨10.49%，同比下降40.34%；二手房成交面积49.92万㎡，环比上涨14.42%，同比下降40.36%。

从区域上看，12月龙岗区、罗湖区、南山区和福田区为主力成交区域。其中龙岗区成交1156套，占全市成交量的23.40%；罗湖区成交782套，占全市成交量的15.83%；南山区成交774套，占全市成交量的15.66%；福田区成交772套，占全市成交量的15.62%；深汕合作区无成交。

12月份新房市场供给量环比、同比均有较大降幅，成交量环比微降，同比大幅下降，去化周期连续6个月上涨，上涨至12.81个月。12月份二手房成交量环比有所上涨，但同比有较大降幅。

12月份南山凭借深圳湾澐玺、中信信悦湾等顶豪项目创下销售纪录，龙岗区域则凭借高性价比刚需产品稳住成交规模，“核心靠豪宅、外围靠刚需” 的市场格局进一步巩固。市场核心区域优质房源价格趋稳，部分片区出现微涨，整体市场逐步从理性议价迈向企稳复苏。

（国策深圳分公司韩苏毅）