稀罕!广州一街道责令物管会限期召开业主大会

“责令物业管理委员会限期召开业主大会会议！”

12月28日，广州白云区鹤龙街道办事处一纸通知，让时代玫瑰园成为广州罕见“被政府强制推上业委会轨道”的小区。由业主自发、媒体监督、职能部门多次发函，最终走到“行政责令”，时代玫瑰园业主们这条历时一年半的奋斗曲线，在广州基层治理史上留下鲜明印记。

有关通知。

30日，时代玫瑰园小区的业主代表刘小平告诉记者，小区业主已于28日收到《广州市白云区人民政府鹤龙街道办事处关于责令时代玫瑰园物业管理委员会限期召开业主大会会议的通知》（下称《通知》），并已经在小区的公告栏张贴了。

从“明星盘”到“漏水盘”：业主为何非要换掉物管会

时代玫瑰园位于白云区设计之都核心区，2003年交付，3266户、约1万居民。近十年，业主对服务质量不满急剧上升：二期地下车库268个车位中130个顶板渗漏，物业仅用塑料布接水；三期架空层木地板腐朽、墙板剥落；二期小区泳池因漏水荒废已一年；业主投诉主要集中在“保洁缺人、保安老龄化、公区维修拖延、公共收益不公开”。

车库漏水严重。

2024年7月26日，街道依据《广州市物业管理条例》成立“物业管理委员会”（下称“物管会”），代行业委会职责。但业主很快发现物管会根本不作为，2025年3月“两规”（管理规约、议事规则）线上线下同步公示后，物管会以“张贴缺印章、位置不规范”为由，4月2日单方宣布公示无效，此后7个月再无下文；物管会内部实行“保密制度”，拒绝业主旁听，被业主指责“黑箱化”。

“我们对物管会已彻底失望。”同时是广东省政协委员、广东外语外贸大学教授的刘小平说，业主们决定“另起炉灶”，用20%以上业主集体联名方式，要求成立业主大会并选举产生业委会。仅10天就完成30%业主联名，11月28日上午，9名业主代表将材料正式递交鹤龙街道办。当天，记者就对这一事件进行了报道（对物管会失望，时代玫瑰园业主决心自己开业主大会）。

政府三次发函升级：从“提醒”到“责令”

记者看到，《通知》明确，“截至目前，你物业管理委员会未按照《广州市物业管理条例》限期组织召开业主大会会议。根据《广州市物业管理条例》第二十四条规定，我街责令你物业管理委员会在本通知印发后30日内依法组织召开业主大会会议。根据《广州市物业管理条例》，如逾期不召开业主大会会议，将由社区居民委员会组织召开。”

时代玫瑰园曾是明星楼盘。

在此之前，政府部门已多次对时代玫瑰园物管会发文提醒。2025年5月20日，街道城管办发出《履职提醒函》，指出物管会“进度缓慢、沟通不畅”，要求端正思想、限期整改。8月22日，白云区住房建设和交通局下发《指导函》，要求30日内制定业主大会筹备计划，并每20个工作日书面报告进展。9月3日，街道办事处再将《指导函》全文转发给物管会，强调“核心职责就是推进业委会选举”。

多位小区物业研究专家告诉记者，在成立业委会问题上，广州基层部门以往多为“指导”“协调”，由街道层面责令召开业主大会的情况极为罕见。更多情况下，业主成立业委会的努力往往遭遇各种阻挠。时代玫瑰园的案例因此备受关注，成为观察广州基层社区治理和业主自治权利实践的重要窗口。

法律界普遍认为，时代玫瑰园是《广州市物业管理条例》2021年修订后，少有的“街道强制物管会交权”的落地样本，对同类小区具有参照价值。它明确“物管会”只是临时过渡机构，不能无限期代行；20%联名+行政责令，为业主提供可复制的“自救”路径；政府角色从“被动协调”转向“主动纠偏”，释放了鼓励业主自治信号。

刘小平告诉记者，根据街道通知时间推断，并考虑春节长假因素，首次业主大会将在节后组织召开。鉴于玫瑰园物管会一没有主观能动性，二没有组织号召能力，更没有任何公信力来组织召开业主大会会议，所以首次业主大会应由时代玫瑰园居委组织召开。