广州楼市垃圾资产的5大特征,远离

以前是没得选，现在是选择困难症，好房子越来越多了，但是不代表就所有的产品都能买，还是有很多垃圾资产在浑水摸鱼，现在的开发商营销手段也越来越高级，说白了，消费者的认知提高了，但是卖家的骗术也精进了，正所谓道高一尺魔高一丈，今天我就写写我认为的当下市场环境下我眼中的5类不能碰的资产，最起码我自己是不会买的。

第一种，超高层， 深圳大火，香港大火都都告诉我们高层大火几乎没有逃生希望，目前国内消防云梯的极限大概60-80米，相当于20-27层楼高，而现在很多城市动不动盖40多层甚至50多层的超高层，180米，200多米，这种如果真的发生极端情况的话基本结局和香港是一样的。

另外我个人认为住的太高的话不管是风水还是对身体都是不利的，太高了我认为是不接地气，我个人也是恐高的，往下看还是很吓人的，而且高空的空气质量也会相对稀薄和差一点，反正我认为住的好住的舒服的话应该是小高层或者洋房，10几层高是极限了。有的选的情况下尽量避开超高层建筑选低密小高。这个其实在开发商的定价里面也体现了。

如果是低密小高洋房社区开发商可劲宣传，如果是超高层开发商定价一半都是中间楼层贵上下便宜。所以在现在不缺房子的选的年代尽量避开超高。住起来不舒服以后卖也会很难卖。

第二种，纯北向住宅，我滴乖乖，真的是在广州呆久了才接受还有北向住宅，这个真的是反祖宗风水的日照黑洞，坐北朝南是一个好房子最基本基本的底层素质，一开始就错了哪怕这个房子就要有景观资源都救不了。人生不过三万天，过一天少一天，连阳光都没有的房子怎么住。

虽然广州是热带气候夏天很热，但是冬天也还是会冷的，可以说在中国其它城市你基本找不到纯北向的房子，但是广州直到前两年都还给你造了大量的北向2房3房，现在新房市场上的塔楼很多也是偏北的很厉害的户型还在生产销售，我认为不管是自住还是投资，未来这种居住起来有明显硬伤的房子一定会被淘汰掉，如果你现在有北向的房子我建议你抓紧时间置换，如果你打算买新房我建议北向的产品直接忽略。远离别碰就对了。

第三种,郊区的远大破，为什么叫远大破，以前都叫远大新，现在叫远大破，应为郊区现在的存量房已经不新了，而且随着这两年广州市场新房户型的超级迭代，很多10年前的二手房已经不够看了，特别是当年那些远郊的刚需盘，实际只有2.6米的层高，得房率低，户型差，朝北，一卫等等这些房子，外立面都是瓷砖或者真石漆，保养也不好，都开始掉皮了。真的是远大破。

这类产品毫无竞争力可言，最关键的是这些远郊地区，增城，南沙，从化，花都四区占了广州土地面积的4分之3，有取之不尽的土地，面粉都不值钱了面包怎么可能值钱，加上城镇化已经接近百分之90，未来也没有什么新增接盘侠，这些房子现在面临金融属性为负，产品力断崖式下滑，流动性死亡的几个特征，很多腰斩跌一半也还是无人问津，所以不用这类资产我的意见是再便宜也不要去碰，无底洞来的。

第四种，市区老破小，老破小优点很多但是有几个致命的缺点，我认为完全也是不能碰的。第一个就是物流衰老，一般我们称之为老破的房子都是30年以上的，实际上现在市区很多老房子都40年了，加上广州这边气候炎热保养的不好很多老房子其实外表看起来已经很拉跨了，这叫物理衰老谁都世间万物都不能抗拒，如果你说你不在意颜值能住就行，那我在告诉你一个事实，以前的建筑标准并不高，老房子现在很多都出现主体下沉，大梁爆裂，外墙皮脱落，水管发霉，电线凌乱等等风险，听到这些你还觉得没问题吗。

然后就是金融剔除，银行对超龄的二手房是嫌弃的，要么是直接拒贷，要么是大幅减少贷款额度，导致老房子完全丧失抵押金融属性，买卖非常麻烦，越老越麻烦，这个也非常影响二手的交易流通。

最后就是物业管理的缺失，无物业，无维修基金，停车困难，这些客观事实的存在加速这个房子快速衰老衰败，就像我前面提到到质量问题，其实很多都是靠维护的，房子就像人一样也要图面霜体检保养的，如果放任不管，不管是房子还是人都会加速衰老，老小区基本除了老大爷收停车费以外其它都是靠自觉。

最后这些小区留下来的多半是租房客和老年人，属于有沉降+失管+断贷三重绝症，在一个不缺房子甚至不缺好房子的年代这种资产还碰它干什么。能有多远躲多远。

第五种，就是各种性质的公寓，不管是有产权的还是没产权，不管是大面积的还是小面积的，不管是市区的还是郊区的，我的意见都是远离。

有很多小面积的是打着收租的幌子用回报率劝你下单，我实话告诉你，你这辈子也不可能用租金收回成本，并且房子是会折旧的，你新房的时候可以有5个点的回报但是5年后10年后房子老了，租金也会断崖下降的，租房的客户也是选新不选旧，不要幻想租金还会上涨，这类公寓租金价格都低的很稳定。

另外一种就是按豪宅标准交付给你超豪华公寓，这种第一眼看很好看，这种产品就像夜店黑乎乎的就吧里面认识的辣妹一样，初步接触是爽的不行，但是这种不适合长期居家过日子，公寓就是公寓，住宅就是住宅，水电煤都不一样的收费标准，建筑结构也不一样，住在里面的人群也不一样，实际上你居家过日子和正儿八经的住宅比还是差别很大的。

而且公寓的贷款年限只有10年，利率也是商业贷款性质，并且买卖交易有高额的增值税，可以说流动性极差，钱变房子很简单，但是这种房子变钱很难很难，如果不是企业家钱多大没地方花，我是不建议百分之99的人碰公寓。

以上5种资产我觉得任何时候都不要碰，不管是市场上行周期还是下行周期都尽量远离，还是那句话，钱变房子容易，房子变钱很难。如果不小心拿到垃圾股就难上加难。

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