2025年12月深圳房地产市场走出翘尾行情，新房住宅成交2359套，成交面积28.31万平方米，环比大幅上涨32.10%，政策利好与开发商促销双轮驱动下市场活跃度显著提升。

图：深圳商品住宅月度成交走势

注：每月数据截至26日

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

特别声明：房地产企业销售数据统计是以2025年1月1日—12月30日期间销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击查看）在深圳市(含深汕合作区)的销售监测数据，对于监测不全的项目数据，由企业提供相关文件并严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，我方不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

房企年度业绩榜单显示行业集中度持续提升，2025年1-12月深圳销售金额TOP20房企合计销售额1790.63亿元，占全市销售额的60.85%，头部效应进一步强化。中海地产以215.85亿元位居销售金额榜首，华润置地191.45亿元、鸿荣源184.88亿元分列二三位，前三强房企销售额占比超30%。从销售面积看，鸿荣源以53.92万平方米领跑，深铁置业46.30万平方米、华润置地30.61万平方米紧随其后，规模房企凭借多项目布局优势占据市场主导地位。项目层面，深圳湾澐玺以107.77亿元成为年度销冠，中洲迎玺花园73.21亿元、鸿荣源·珈誉府66.34亿元位列前三，热销项目多集中于核心区位或具备明显价格优势。

公积金首付提取新政与南山换房易等政策密集落地，刚需与改善需求同步释放，顶豪市场迎来深圳湾澐玺、中信信悦湾等四大项目集中入市，开盘去化率普遍超80%。二手房市场同样表现稳健，当月成交4445套，成交面积45.06万平方米，环比上涨10.77%，已连续多个月保持复苏态势。政策催化与价格让步共同推动观望需求入市，市场逐步从理性议价迈向企稳复苏，为2026年开局奠定良好基础。

新房市场呈现明显分化特征，顶豪项目表现尤为抢眼，中信信悦湾项目最高备案单价达38万元/平方米，刷新深圳新房价格纪录，部分户型出现整栋售罄的抢购现象。刚需项目则普遍采取以价换量策略，促销折扣集中在8.5至9.5折区间，部分项目低至8.3折，辅以首付分期、精装赠送等手段加速去化。从供应端看，12月1日至26日深圳新批准上市商品住宅2530套，供应放量为市场回暖提供物质基础，开发商年底业绩冲刺意愿强烈。这种分化格局既反映高端客群资产配置需求，也体现普通购房者价格敏感性，多层次市场需求结构逐步清晰。

二手房市场韧性主要来自政策优化与价格调整双重作用，12月15日实施的公积金提取新规允许首套购房全额提取账户余额用于首付，且支持“既提又贷”模式，大幅降低入市门槛。价格方面业主让步空间进一步扩大，以价换量仍是市场主流逻辑，尤其是非核心区域房源价格调整幅度更为明显。从成交结构看，核心区域优质资产抗跌性凸显，成为市场稳定器，而外围区域则依靠价格优势吸引预算敏感型客户。这种格局表明市场正在构建新的价格平衡体系，供需匹配效率逐步提升。

政策与土地市场共同支撑未来发展，公积金提取条件放宽、首付比例优化等举措持续释放合理住房需求，土地市场优质地块竞争激烈反映房企对深圳长期信心。12月深圳出让3宗宅地，南山深圳湾超级总部基地地块经过多轮竞价由中海地产以31.86亿元竞得，溢价率高达42.49%，福田核心区迷你宅地经过148轮竞价由中铁置业以7.92亿元摘得，溢价率65%。这些信号表明尽管市场处于调整期，但核心资源价值共识依然稳固，为2026年市场平稳发展提供支撑。随着政策效应进一步显现，深圳房地产市场有望在分化中逐步走向新的平衡点。

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深圳的楼市政策调整事关重大，不仅仅会影响楼市，还会影响资本市场以及经济后续的走向，波及范围很广。

此刻深圳的二手市场很复杂，房源之间的差异也很大，具体对每一套房源进行分析其实不现实，因此形成一个分析的标准和维度更为重要。

所以任何风吹草动我觉得大伙都要留意。及时跟进最新的政策消息很有必要。

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