深圳卓越商管（卓越商业）作为"深圳CBD之王"，在轻资产管理输出领域采取"合作驱动、借力强势品牌"的独特路径，通过品牌输出、管理输出、合资运营等多元化模式，实现轻资产业务的快速扩张。其轻资产输出模式虽起步相对较晚（2022年全面启动），但凭借与深铁、京东等头部企业的战略合作，形成了差异化竞争优势。
一、轻资产管理输出的核心模式
1. 品牌及管理输出模式
卓越商管通过输出"卓悦汇"、"卓悦INTOWN"、"卓悦时光"三大商业产品线的品牌和管理体系，为合作方提供全流程商业地产服务。该模式不涉及资本投入，主要依靠品牌影响力和运营管理能力获取收益，包括基础管理费和业绩分成两部分。2022年，卓越商业在管项目达15个，总会员数近200万人，品牌价值持续提升。
2. 合资公司运营模式
卓越商管与战略合作伙伴成立合资公司，共同运营商业项目。典型案例包括：
3. 委托管理服务模式
卓越商管接受业主委托，提供从项目定位、规划设计、招商运营到后期管理的全周期服务。2022年，卓越商业新开3个商业体，新签面积超21万㎡，世界500强及中国100强企业占比持续维持在20%以上。
4. 整租经营模式
对于部分优质项目，卓越商管采取整租方式，通过改造提升后分租获取租金差价。沙井卓悦时光项目（3万方社区型商业）即为与小业主合作的典型案例，已于2022年开业。
二、拓展标准体系
1. 城市选择标准
卓越商管优先聚焦一线及新一线城市核心区域，重点布局北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、青岛、长沙等8大城市。在深圳，卓越集团开发和在建（包括代建）的写字楼达40多座，覆盖福田、宝安、前海、后海四大中心区，成为业内唯一同时布局深圳四大中心区的开发商。
2. 项目选址标准
区位要求：优先选择城市CBD、交通枢纽、核心商圈等优质地段，确保项目拥有稳定的天然客流和消费基础。
物业条件：产权清晰、工程图纸齐全、竣工验收手续完备，具备相对独立的运营管理空间。
体量规模：根据产品线定位，卓悦汇（城市区域级购物中心）体量较大，卓悦INTOWN（商办商业）和卓悦时光（社区商业）体量相对适中。
3. 合作方筛选标准
卓越商管优先选择地方国企、政府平台公司、大型企业集团等具有稳定性和公信力的合作方。典型合作案例包括：
深铁商业：深圳地铁集团旗下商业资源管理平台，旗下布局商业、写字楼、广告、通信、文创等多元业态。
京东：电商巨头，拥有强大的品牌影响力和消费者基础。
龙岗城投集团：深圳市龙岗区人民政府出资组建的国有独资公司，双方成立合资公司拓展物业管理及城市服务业务。
4. 收益评估标准
卓越商管采用"保底收益+超额分成"的收益分配机制：
基础管理费：保障运营成本，通常按项目体量或销售额的一定比例收取。
业绩分成：与关键经营指标（如出租率、销售额、客流量）挂钩，激励运营团队创造超额价值。
股权分红：对于合资项目，通过持有项目公司股权分享项目增值收益。
三、核心能力支撑体系
1. 品牌影响力优势
卓越商管凭借"深圳CBD之王"的品牌地位，在写字楼和商业地产领域积累了深厚的品牌资产。其自持商业面积超120万㎡，自持物业管理规模达700亿元，写字楼年租金收入超40亿元，且租金普遍高于周边20%以上。这种品牌溢价为轻资产输出提供了强大的议价能力。
2. 运营管理能力
卓越商管构建了"E+商务"运营体系，区别于华润置地的"Officeasy润商务"、保利的"星云企服"等商务生态系统。该体系通过数字化手段提升运营效率，包括：
智慧运营平台：整合客户资源，提供企业注册、政策咨询、税务顾问、人力资源等一站式服务。
会员体系：构建近200万人的会员系统，通过积分、专属权益、线上线下活动提升用户粘性。
营销活动：联合QQ音乐等平台举办超级V笑节等活动，2023年五一期间销售额同比增长16%，客流同比增长25%。
3. 招商资源网络
卓越商管拥有丰富的品牌资源库，能够快速启动新项目招商。2022年，全自持项目新入驻企业186家，世界500强及中国100强企业占比持续维持在20%以上。通过"首店经济"和品牌组合优化，打造差异化竞争优势。
4. 资本运作能力
卓越商管具备较强的融资能力，2022年共发行3笔低息债券（利率低至2.91%），成为年内首家发行美元债、行业第六家发行中票的民营房企。2023年，卓越商管通过"第二支箭"政策支持，成功发行10亿元中期票据，票面利率4.60%，募集资金用于深圳大鹏新区旧改项目，成为"第二支箭"支持的民营房企首次将募集资金运用于旧城改造和城市更新项目。
四、成功案例与运营成效
1. 深圳岗厦北"深圳之眼"项目
2022年12月，卓越商业与深铁商业合资运营的岗厦北地下商业枢纽项目正式开街。该项目位于深圳地铁岗厦北枢纽，依托深铁资源打造TOD商业标杆，开业后迅速成为深圳网红打卡地标。项目采用合资公司模式，由深铁商业与卓越商业双方合资成立的深圳市睿悦商业管理有限公司运营。
2. 沙井卓悦时光项目
2022年，卓越商业与深圳沙井小业主合作运营的卓悦时光项目正式开业。该项目为3万方社区型商业，采用整租经营模式，通过卓越商业的品牌输出和运营管理，实现项目价值提升。
3. 与京东合作项目
卓越商业与京东合作成立商管公司，购物中心部分全权委托"上海京卓启迪"负责商业运营管理。双方合作项目包括南京、长沙、上海各一个，目前在建中。通过京东的品牌影响力和卓越的商业运营能力，打造线上线下融合的商业新物种。
4. 龙岗城投战略合作
2022年7月，卓越商企服务集团与深圳市龙岗区城市建设投资集团有限公司达成战略合作，拟成立物业管理合资公司——深圳城投卓越物业管理有限公司，在物业管理、城市服务等领域开展全方位合作，拓展"物业管理+城市服务"的新蓝海。
五、发展策略与未来展望
1. 轻重并举双轮驱动
卓越商管坚持"轻重并举"战略，一方面通过自持物业锤炼运营能力，另一方面通过轻资产输出实现规模扩张。截至2024年，卓越商业轻资产项目共5个，在行业中属于中等水平。这种稳健的扩张策略，避免了过度扩张带来的管理稀释风险。
2. 数字化赋能升级
卓越商管持续升级"E+商务"运营体系，通过大数据、人工智能等技术提升运营效率。例如，通过AI客流监测、智慧停车系统、智能能耗管理等技术，实现精细化运营和降本增效。
3. 资本化路径探索
随着公募REITs市场的不断发展，卓越商管积极探索资产证券化路径，为轻资产项目提供退出通道。通过提升资产运营能力，关注NOI（净运营收入）和资本化率等核心指标，为未来REITs发行奠定基础。
4. 生态协同发展
卓越商管依托卓越集团"产业、地产、商业、资本、物业"五大业务板块的协同效应，构建完整的商业生态。例如，在大型产城项目中，商业板块的成功运营能极大提升整个项目的生活配套水平和资产价值，反之，住宅和产业板块也为商业带来稳定客流。
六、经验启示与行业价值
卓越商管的轻资产管理输出实践，为商业地产行业提供了以下启示：
1. 合作驱动的差异化路径：不同于万达、华润等头部企业的规模化复制模式，卓越商管选择与深铁、京东等战略合作伙伴深度绑定，通过合资公司、品牌输出等方式快速切入市场，形成了独特的竞争优势。
2. 稳健扩张的节奏把控：卓越商管在轻资产拓展上采取相对稳健的策略，2022年全面启动轻资产管理战略，经过1年运营，轻资产项目共5个，在行业中属于中等水平。这种"慢步伐、深运营"的策略，在精细化运营时代更具可持续性。
3. 品牌价值的深度挖掘：卓越商管凭借"深圳CBD之王"的品牌地位，在写字楼和商业地产领域积累了深厚的品牌资产，为轻资产输出提供了强大的议价能力。通过品牌输出和管理输出，实现品牌价值的最大化。
4. 资本市场的信用背书：卓越商管通过发行低息债券、获得"第二支箭"政策支持等方式，在资本市场建立了良好的信用形象，为轻资产业务的持续发展提供了资金保障。
5. 全产业链服务能力：卓越商管提供从规划研策、招商运营、资本运作到后期管理的全产业链服务，具备"投融管退"全周期能力，能够为合作方提供一站式解决方案。
总体而言，深圳卓越商管通过"合作驱动、借力强势品牌"的轻资产输出模式，在激烈的市场竞争中走出了一条差异化发展道路。其成功经验表明，在商业地产轻资产输出领域，品牌影响力、运营管理能力、资本运作能力和战略合作能力是决定成败的关键要素。未来，随着公募REITs等退出渠道的进一步完善，卓越商管有望在轻资产输出领域实现更大突破。
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
