近期深圳市住建局发布了《深圳市配售型保障性住房认购协议书示范文本（征求意见稿）》。
来源：咚咚找房
很多粉丝朋友把截图发给我，并问：
“这新规是不是意味着以后买保障房就没戏了？”
“这同地段的商品房还能不能买？”
我的回答很直接：
如果你是想靠买保障房发财、套利、或者把它当成理财产品的，趁早洗洗睡吧；
但如果你是真刚需、真想在深圳这个一线城市扎根过日子的，这反而是个定心丸。
今天给大家扒一扒这份新规背后的核心逻辑。
以及它会对深圳楼市产生什么深远影响。
这次新规最核心的变化，用八个字概括就是：去金融化、禁止套利！
以前的安居房、人才房，虽然价格只有周边商品房的五六折，但大家心里都有个小算盘：
熬个十年，补个地价，这不就变成红本商品房了吗？
一旦变成商品房，那就是几百万的差价。
所以以前很多人抢保障房，不仅仅是为了住，更是为了那个“未来的套利预期”。
但这次新规（虽然是意见稿），直接把这个想法给掐断了。
1.严禁出租、严禁抵押，彻底锁死流动性
文件里写得清清楚楚：不得出租、不可私转、不能抵押。
这意味着什么？
意味着这套房子除了你自己住，没有任何变现渠道。
你不能把它租出去赚差价，也不能拿去银行抵押贷款做生意。
它从一个“资产”，变成了一个纯粹的“住处”。
就像你买了一辆车，只能自己开，不能跑滴滴，也不能抵押换钱。
2. 满3年才可“封闭流转”，告别暴利
以前大家担心买了保障房被锁定十年动弹不得。
现在新规说满3年可以申请封闭流转。注意这个“封闭”二字。
什么叫封闭流转？
就是你想卖，只能卖给同样有资格买保障房的人。
或者由政府回购。价格也不是市场价，而是按照折旧或者指导价来算。
这就彻底堵死了“低买高卖”的套利空间。你买入是四折，卖出时面对的依然是四折的市场体系。
中间的差价红利被国家拿走了，留给你的是居住价值。
3. 动态审核、骗购成本极高
新规明确，造假骗购的，10年内不得再次申请。
而且，如果你在持有期间买了其他商品房，或者户籍迁出深圳，必须退出保障房。
这说明保障房的审核是动态的，它只服务于“此时此刻”在深圳奋斗且无房的群体，而不是让你占着坑位不拉屎。
4. 资源不浪费：卖不掉就转租
还有一个细节很有意思：
如果配售型保障房公开两次还有剩余，就直接转为租赁住房。
这说明政府的决心很大：房子是用来住的，不是拿来炒作的。
卖不出去也不能空着，宁可拿来给需要的人租，也不让资源闲置。
贰、对保障房体系的影响：回归居住本质
相信新规的“这一刀”切下去，深圳的保障房体系将发生根本性的改变。
1、筛选出真正的“刚需”
以前那种“先买个安居房占坑，等有钱了再换大房子，顺便赚一笔”的投机客会被清洗出去。
剩下的申请者，都是真的需要在深圳安家、真的打算长期在这里生活工作的人。这对于那些老老实实排队、兢兢业业工作的普通打工人来说，其实是公平的。
2、最理想化的“居者有其屋”
以前大家总觉得保障房是商品房的“备胎”之一。
买卖不透明、部分有猫腻。
以后配售型保障房就打破了以往的游戏规则。
它有自己独立的定价体系、独立的流转规则。
在这个体系里，房子不再承担财富增值的功能，只承担居住功能。
3、申请门槛可能会更精准
既然堵死了套利空间，指望套利型的买家自然会被屏蔽。
在此希望主管部分在分配房源时，真正更倾向于那些有真实住房需求但在商品房市场上买房困难的群体。
对深圳人好点，尤其是对于深圳的年轻人好点，他们才会更加努力回报社会！
很多人担心，住房“双轨制”正式确立，保障房这么便宜，会不会把商品房市场（包括二手房市场）给砸崩了？
我的判断是：短期有实质冲击，长期是利好分化。
【背景资料】：2023年12月28日，深圳市首批13个配售型保障性住房项目集中开工，房源合计1万余套。
目前，已有3个项目获得规划确认，覆盖罗湖、福田、南山三大核心区域。
其中，位于罗湖的悦峰尊府项目被认为或是首个发售项目。
周边二手房成交价约3.6万-4.7万元/㎡，市场普遍预测该项目配售单价在1.8万-2万元/㎡左右。
首先、既然有了便宜的保障房兜底，那些地段一般、品质一般、纯粹用来“上车”的刚需商品房，压力会非常大。
因为考虑配售型保障房的受众——工薪群体支付能力等因素综合确定。市场普遍预计，配售价格约为同片区商品房的3-4折。
尤其是现在的下行市场，刚需楼盘普遍降价求生苦苦挣扎！
如果商品房只比保障房贵一点点，但流动性更好、品质更好，大家还会选商品房。
但如果商品房价格高高在上，而保障房又能解决居住问题，刚需客群就会大量分流到保障房体系。
这就倒逼开发商，要么把刚需盘的价格降下来，要么就把产品做得极好，好到让改善型客户愿意买单。
其次、此举让商品房彻底回归“市场化”。
当保障房承担了“住”的任务，商品房就可以安心承担“资产”的任务。
业内喊了很多年的住房“双轨制”终于看到了曙光：
- 保障房：解决住的问题，价格低，无金融属性，封闭运行。
- 商品房：解决资产配置和改善居住的问题，价格由市场决定，自由流通。
这种分化，对于楼市而言：其实是健康的。
以前大家都挤在一条赛道上抢跑道，导致政策调控此起彼伏、房价忽高忽低。
正所谓：头痛医头、脚痛医脚。
政府也不必为了房价上涨背负道义的责任。
否则永远都是调控型的政策频出，让楼市完全无所适从！
高峰时万亿房企、低潮时哀鸿一片。
现在两条路分开走，想赚钱的去买核心区的优质商品房。
想安稳过日子的去申请保障房，各取所需。
不过对于二手房市场没有学位加持、没有地铁加持、品质又差、楼龄悠长的“老破小”而言：
配售型保障房的冲击巨大！
假如花同样的钱（甚至更少）能买到位置不错的新保障房。
谁还去买那些老破小？
相信这部分二手房源的流动性可能会进一步枯竭。
无论如何、如果您想上车、但是不想背负巨额房贷压力，那么配售型保障房是目前最好的选择。
它能让你在深圳低成本拥有一个体面的家，不用频繁搬家，不用担心房东涨租。
这种安全感，是租房体会不到的。
相信只有让房子回归居住本质，才能让更多的年轻人留下来，让深圳继续充满活力。
-[The End]-
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