深圳地产2026中期报告:缩量、分化、重构

一、 政策全景：2026年三记重拳

2026年深圳地产政策的核心逻辑是"核心区松、外围稳、保障兜底"，三份文件构成完整闭环：

① "4·29"限购松绑（深建字〔2026〕86号）

生效日期：2026年4月30日

公积金同步加码：个人额度60万→70万，家庭110万→130万；首套上浮40%→60%；多子女家庭上浮50%→70%；保障房上浮20%→40%。多重叠加后，个人最高可贷189万，家庭最高可贷351万。

💡 政策意图：不是全面放水，是把"有钱有需求的人"精准导入核心区，既托住地价，又不过度刺激外围。

② 城市更新新政（深建规〔2026〕3号）

生效日期：2026年3月16日，有效期5年

四大核心调整：

1. 取消保障房强制配建：未完成规划审批的旧改项目，原则上不再配建保障房，通过"新增建设+存量盘活+多元收购"统筹落实

2. 合理核定土地移交率：满足配套设施前提下，可下调移交率，让项目重新算得平账

3. "清调供"三步法：清退原主体→调整规划（商改居、调容积率）→重新供地给新主体，历史债务归零

4. 简化审批：不再要求履行计划调整程序

💡 政策意图：用5年时间窗口，把180个"僵尸旧改"一个个救活，同时让保障房从"分散配建"转向"政府统筹+存量盘活"。

③ 《2026年住房发展年度计划》

建设筹集保障房3万套（间）、供应4万套（间）——"供应首超建设"，标志保障房从"增量新建"全面转向"存量消化"。四大渠道：产业园区集中建宿舍型保租房、"非居改保"、收购存量商品房、租赁存量公寓/宿舍。

二、 市场数据：三个"没想到"

没想到①：新房越卖越少，价格却越卖越贵

均价暴涨44%不是普涨，是结构性冲高——安缇雅苑72套大平层开盘即清盘，最高备案单价29.04万/㎡；澐玺南区、观潮府等顶豪项目日光。与此同时，外围项目仍在以价换量。

没想到②：二手房正式"篡位"

二手房占比首次突破60%，意味着深圳正式进入"存量时代"——新房只是补充，二手才是主角。

没想到③：土地市场"又冷又热"

上半年成交6宗涉宅用地，总建面76.9万㎡，收金约291亿元，平均溢价率高达60.6%——核心区地块被疯抢，外围地块底价成交甚至流拍。保利105亿拿下宝中地王就是典型案例：核心区不缺钱，缺的是好地。

三、 结构真相：哑铃型分化的"三个市场"

鹏信2026半年报将其精准概括为"哑铃型分化"——

纯文本
高价顶豪 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 走量刚需（核心区大平层）                                    （外围刚需盘）       ↕                                          ↕   频现"日光"                              鸿荣源珈誉府单盘1099套   均价冲29万/㎡                           宝安沙井成刚需首选   独立牛市行情                             以价换量为主          ↓ 中间改善型产品承受最大压力 ↓   （80-120㎡、总价800-1200万区间）   （老破小、无学区无地铁的次新房）   （产品力不足的次新盘）

五个结构性特征（鹏信总结）：

1. 政策托底修复，但非全面回暖

2. 二手房占比首破60%，存量时代固化

3. 土地与新房向核心区集中，"缩量提质"

4. 产品代差重构定价——得房率90%以上的新规项目碾压老产品

5. 哑铃两端坚挺，中间承压

四、 城市更新："清调供"是2026年最大变量

截至2026年7月，深圳已列入更新计划项目1062个，拆除范围累计8971.4公顷，推动104个重点项目，总投资1680亿元。

"清调供"机制正在批量落地：

34个停滞项目已重启建设，"原拆原建"也在罗湖率先破冰——市第一幼儿园宿舍楼从意愿征集到开工仅用4个月，成为全市首个自主更新试点。

五、 保障房：从"分散配建"到"政府统筹"

2026年深圳保障房体系释放三个清晰信号：

信号一：供给逻辑彻底转向"存量盘活"

• "四跟"战略：跟着产业园区走、跟着大型机构走、跟着轨道交通走、跟着盘活资源走

• "非居改保"制度化：《深圳市既有非居住建筑物功能转换实施办法》确立正面清单管理

• 首个落地项目环水泊寓（南山水务大楼→204间保租房，35-56㎡，租金九折）

信号二：青年人才"梯度安居"

• 一张床：来深求职毕业生15天免费住宿（"深梦扬帆"计划）

• 一间房：认定青年人才租人才公寓，市场租金60%，最长36个月

• 一份补贴：每月1250元（税后1000元），最长24个月，累计最高2.4万

• 一套房：配售型保障房，社保满5年（人才3年），现房配售，仅覆盖成本+合理利润

信号三：配售型保障房"封闭管理"

2026年7月29日两份合同示范文本征求意见，核心红线：不得出租、不得转让、不得抵押（按揭除外）、不得改变功能、不得设居住权——永久封闭，骗购者10年禁申。

六、 下半年预判（Q3-Q4）

七、 结语：深圳楼市的"新常识"

2026年的深圳地产，有七条"新常识"需要刻进DNA：

1. 新房越卖越少是常态——不是没需求，是主动控供给

2. 二手房是基本盘——占比突破60%后只会更高

3. 核心区和非核心区是两个世界——不能用同一套逻辑判断

4. 产品代差决定生死——得房率90%是分水岭，老产品系统性折价

5. 保障房走"存量盘活"——不再靠旧改配建，靠"非居改保+收购+统筹"

6. 城市更新靠"清调供"——烂尾旧改的唯一解药是归零重启

7. 公积金是最大隐藏杠杆——家庭最高351万，多子女+首套叠加后覆盖力惊人

深圳楼市没有崩盘，也没有暴涨，它在悄悄变成一个新物种——一个"核心区稀缺化、外围保障化、产品代差化"的三层结构。

看懂这个结构的人，才能在下一个十年找到自己的位置。