2026年已过半程。从4月“4·29”新政的密集出台，到7月各项配套举措的持续落地，深圳房地产市场走过了一个政策驱动与市场修复并行的半年。在中央“努力稳定房地产市场”的定调下，深圳楼市交出了一份“淡季不淡”的成绩单——成交量维持近年高位，二手房议价空间连续收窄，改善型需求逐步释放。而在市场表象之下，深圳在城市更新领域的“清调供”模式创新，正在为存量时代房地产市场的可持续发展探索新路。

一、半年数据：一二手住宅成交4.74万套，7月延续活跃态势

从上半年整体表现来看，深圳中原研究中心数据显示，2026年上半年深圳一二手住宅成交4.74万套，比2025年下半年增长10.1%。这一数据表明，在“4·29”新政出台之前，深圳楼市已在温和修复的轨道上运行。

进入下半年，市场热度并未因传统暑期淡季而明显减退。截至7月26日，深圳7月累计一二手商品房合计网签8780套，较2025年同期上涨7%。其中一手商品房网签3795套，二手商品房网签4985套。住宅成交方面，7月以来累计一二手住宅7001套，同比上涨10%。乐有家门店7月累计一手签约量同比上涨63%，二手签约量同比上涨19%，均维持在近6年历史同期最高水平。

值得注意的是，7月以来深圳遭遇持续阴雨天气，甚至受到台风影响，看房活跃度有所下降，但成交端仍保持韧性。业内分析认为，这与“4·29”新政效应的持续释放、土拍市场高热传导以及宏观层面“十五五”扩消费规划将住房列为大宗耐用消费品首位等因素密切相关。

二、政策效应持续释放：松绑区领跑，议价空间七连缩

“4·29”新政落地已近三个月，其效应仍在持续显现。新政对福田、南山、宝安新安街道核心区域的定向限购松绑，叠加公积金贷款额度的大幅提升，使得松绑区市场活跃度领跑全市。

从新房市场看，4月30日至7月22日期间，福田新房签约环比涨16%、同比大涨超160% ，涨幅居三区之首；宝安新安街道环比涨27%、同比大涨近140%；南山环比增15%、同比上涨七成。二手房方面，宝安新安街道二手签约环比增长24%、同比增幅达76% ，领跑三区；南山环比涨7%，同比增幅超35%；福田环比微增2%，但同比仍增近32%。

“'4·29'新政落地后的第三个月，松绑区仍保持着一二手房市场双双活跃的行情，说明市场信心稳步回升。”乐有家研究中心相关负责人表示。

市场信心的另一个重要信号来自二手房议价空间。乐有家监测数据显示，截至2026年7月中旬，深圳二手住宅平均议价空间降至9.01%，较2025年12月的11.17%高点累计收窄2.16个百分点，已连续7个月呈下行趋势。议价空间持续收窄，意味着在交易量持续活跃、土地市场火热的背景下，卖方信心正在恢复，房价底部支撑在增强。其中，800万元以上中高总价段的议价空间已跌破8%，核心区改善及豪宅的优质房源业主让价意愿最弱。

三、成交结构之变：“两头热”延续，改善型占比提升

在整体成交企稳的同时，深圳楼市的成交结构也在发生微妙变化。

从付款方式看，“两头热”格局持续。2026年前7月，1500万元以上成交房源中全款购房占比达34.6%，是所有总价段中最高的；而300万元以内刚需房源的全款占比近两年提升了近9个百分点。乐有家研究中心分析认为，房价经近几年回调后门槛显著降低，部分家庭选择全款购入以节省持有成本。

从成交总价看，7月深圳市场仍以中低总价房源为主，500万元以内房源成交占比达60.1% ，是市场成交主体。与此同时，中高总价房源成交占比有所提升——800万元至1000万元房源成交占比较上月提高2个百分点，1500万元以上房源成交占比较上月提高0.4个百分点。成交面积方面，90至144平方米住宅成交占比环比提升8.2个百分点，144平方米以上住宅成交占比提升4个百分点。

业内人士指出，当前深圳二手房市场成交仍以刚性需求为基础，但改善型需求正在逐步释放，成交结构呈现积极变化。这与“4·29”新政对核心区域改善需求的精准激活直接相关——限购的适度松绑，让此前被挡在门外的改善型需求获得了入场资格。

四、城市更新破局：“清调供”模式盘活停滞项目

在需求端政策发力的同时，深圳在供给端的制度创新同样值得关注。

2026年3月1日，深圳发布《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》 ，涉及合理核定土地移交率、优化保障性住房配建要求、允许“清调供”项目局部调整规划等四大方面内容。其中，“清调供”模式是深圳针对停滞或烂尾类城市更新项目推出的一套系统性纾困盘活机制。

所谓“清调供”，核心为 “清退、调整、供应”三步走。第一步“清”（清退）：针对因资金链断裂、经济关系复杂或开发意愿不足而陷入停滞的旧改项目，由政府介入清退原实施主体；第二步“调”（调整）：对原规划方案进行优化调整，如将部分商业用地调整为居住用地、优化容积率等，使项目重新具备经济可行性；第三步“供”（供应）：将权属清晰、规划合理的土地重新推向市场，引入有实力的新开发主体接盘。

这一模式的意义在于，政府通过“清调供”机制将历史债务风险和争议归零，新主体根据新规划重新签订土地出让合同、重新缴纳地价款，无需补缴原项目历史地价或原主体遗留欠款。2025年9月首次提出后，2026年3月的新规进一步明确了“清调供”项目的规划调整规则。6月25日，南山区发布了大新村四港片区城市更新单元“清调供”整体处置方案草案的公示；7月11日，福田区发布了12份房屋征收补偿决定书——“清调供”模式正从政策走向实践。

在土地供应端，2026年上半年深圳居住用地成交共计6宗，成交金额约291亿元。其中6月出让的3宗居住用地引发市场多轮竞价，以较高溢价成交，反映出开发商对深圳核心区住宅市场的一致看好预期。

五、“以旧换新”再加码：福田启动七大权益，最高省近40万

进入7月，深圳在激活改善需求方面持续加码。

7月29日，在深圳市住建局、福田区住建局指导下，“福田焕新家”以旧换新活动正式启动。活动围绕居民换房过程中“卖旧难、资金压力大、衔接周期长”等痛点，推出七大换房权益。

具体包括：卖旧房开发商补贴（最高15万元）、买新房专属折扣（最高可享2个点优惠）、买旧房佣金优惠（最低0.5%）、百万焕房专属贷款、40天无忧退定、旧房流量助销、过渡期租房佣金减免等。经测算，以换房客户出售总价800万元旧房、购买福田某总价1200万元新房为例，累计可节省约38万元。

此前，南山区已于4月率先推出深圳首个房产“以旧换新”消费券，最高补贴5万元/套。从南山到福田，深圳“以旧换新”政策正在从“点”向“面”扩展，通过政府指导、企业让利、金融支持多方协同，打通“卖旧房—买新房—金融支持—服务保障”全流程置换链条。

六、结语

回望2026年上半年，深圳房地产市场呈现出“成交企稳、结构优化、制度创新” 的三重特征。在成交端，“4·29”新政效应持续释放，松绑区领跑全市，7月淡季不淡；在结构端，刚需仍为市场基石，但改善型需求正逐步释放，中高总价房源成交占比提升；在制度端，城市更新“清调供”模式为盘活存量停滞项目提供了新路径，“以旧换新”政策持续加码降低置换成本。

从宏观环境看，2026年上半年5年期以上LPR连续维持3.5%，深圳首套商贷利率降至约3.05%的历史低位。中央两次定调“稳定房地产市场”，全国超260省市（县）出台政策超560条——宽松的政策环境为市场修复提供了坚实基础。

当然，市场修复并非一蹴而就。7月1日至28日，深圳一手预售住宅日均成交量环比有所回落，表明市场在快速释放后可能进入阶段性整固。但量涨价稳的态势、议价空间的持续收窄、土拍市场的高热度，均指向一个方向——深圳房地产市场的底部正在夯实，信心正在回归。在“控增量、去库存、优供给”的政策基调下，深圳的探索与实践，仍在持续向前。