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文章摘要
近日，深圳市住建局发布《深圳市配售型保障性住房认购协议书（现售）示范文本（征求意见稿）》及配套买卖合同示范文本，明确了深圳配售型保障房从认购签约、房款支付、房屋交付，到产权管理、流转约束、权责违约的全流程规则。文本内容简洁规范、权责清晰，既规范了购房交易流程、保障申购人合法权益，也明确了保障房封闭管理、合规使用的核心要求，为市民申购配售型保障房提供了明确的合同依据。本文通俗拆解两大合同文本核心要点，帮大家快速读懂关键规则。
一、基础概况：两份合同各司其职
本次公示的两份示范文本，构成了深圳配售型现售保障房完整购房流程，分工明确、层层衔接：
1.认购协议书：属于购房前置协议，主要锁定房源、约定认购金、付款方式、签约时限，是申购成功后的初步约定，为后续正式签约铺路；
2.买卖合同：属于正式履约合同，包含房屋交付、产权登记、保修服务、流转限制、违约责任等全部核心条款，是房屋交易、产权办理的法定依据，法律效力优先级高于认购协议。
两份文本均遵循公平自愿原则，适配深圳配售型保障房专属管理政策，所有条款贴合刚需自住的保障属性。
二、认购核心规则：锁定房源的关键细节
1.认购金规则
申购人签约时需缴纳约定认购金，后续签订正式买卖合同后，认购金将自动抵扣购房款；若最终未成功签订买卖合同，甲方将无息全额退还认购金，全程无资金损耗。
2.三种合法付款方式
购房者可自由选择一次性付款、分期付款、按揭付款三种方式，且明确了各类场景的履约要求：
-一次性付款：按合同约定期限结清全款；
-分期付款：签约后支付首期房款，剩余款项按约定时间分期结清；
-按揭付款：需按时提交贷款申请、支付首付款，若贷款额度不足或贷款审批失败，需在规定时限内补足全款。
未按约定时间履约付款，将视为自动放弃本次房源认购资格。
3.签约时限与资格审核
认购协议签订后，需在约定时限内完成正式买卖合同签约，逾期未签约将自动放弃认购，房源可由甲方另行配售。
同时，购房者需全程保证符合申购条件，签约前家庭住房、户籍、人口、婚姻等信息发生变动的，必须及时报备更新；信息变动后不再符合申购标准，或隐瞒信息的，甲方有权解除认购协议、收回房源。
三、正式购房核心：交付、产权与售后保障
1.房屋信息与计价标准
合同明确标注房屋坐落、建筑面积、土地使用权年限等核心信息，房屋按建筑面积计价，房款包含装修费用，明细清晰透明。购房税费由买卖双方按国家规定各自承担，甲方代收税费需提供政策依据并征得购房者同意。
2.交付标准与权益保障
明确现房交付要求，交房时甲方必须提供竣工测绘报告、验收备案证明、质量保证书、使用说明书等全套合规文件，文件不全购房者可直接拒绝收楼，逾期交付责任由甲方承担。
同时新增开发商绿色专项承诺，对房屋空气质量、隔声降噪、防水防潮、节能节水、装配式建筑标准等细节作出明确规范，全面提升居住品质保障。
3.产权登记与保修服务
-备案登记：合同签订30日内完成官方备案，备案后240日内办理不动产权证；
-保修责任：明确房屋主体结构、防水、管线、装修等全项目最低保修年限，保修期内非人为损坏问题，开发商需限时维修并承担全部费用。
四、核心约束：保障房专属封闭管理规则
这是配售型保障房与普通商品房最大的区别，所有购房者需签署专属承诺书，严格遵守封闭管理制度：
1.日常使用禁令
持有保障房期间，严禁擅自出租、转让、抵押、改变房屋居住功能、设立居住权，严禁违规将保障房变更为商品房。
2.强制退出情形
签约后若出现以下情况，需主动申请封闭流转退出房源：在深圳另行购置自有住房、全家户籍迁出深圳等。且家庭仅可保留一套政策性保障住房，不得重复持有。
3.合法流转条件
正常情况下，签订买卖合同满3年，可申请封闭流转，仅能转让给符合保障房申购条件的人群，转让价格由主管部门规范管控，杜绝炒作套利。
4.继承与特殊处置
保障房可依法继承，继承人无政策性住房的，可保留房屋产权且性质不变；也可按规定退出流转、继承售房款。因法院执行、银行抵押权处置房屋的，可按特殊流程办理退出。
五、违约追责与争议处理
1.购房者违约追责
-逾期付款：按逾期时长、欠款比例支付违约金，严重逾期甲方可解除合同并追责；
-骗购追责：通过隐瞒信息、造假、贿赂等方式申购的，将被依法处理，10年内不得再次申请配售型保障房。
2.开发商违约追责
出现逾期交房、逾期办证、房屋质量不达标、产权存在权利瑕疵等问题，购房者可选择解除合同，开发商需退还全款、支付利息及违约金，并赔偿购房者损失。
3.争议解决方式
双方纠纷优先协商、调解，无法达成一致的，可选择提交深圳国际仲裁院仲裁，或向属地人民法院起诉。
六、补充便民政策
文件明确，房源完成两次集中配售仍有剩余的，可转为常态化配售，或调整为保障性租赁住房配租，最大化盘活保障房资源，兼顾申购公平与资源高效利用。同时，未成年子女列为共同申请人，不影响其成年后享受住房保障相关政策。
七、官方配套附件：
1.深圳市配售型保障性住房买卖合同（现售）示范文本（征求意见稿）
2.深圳市配售型保障性住房认购协议书示范文本（征求意见稿）
3.《深圳市配售型保障性住房认购协议书示范文本（征求意见稿）》《深圳市配售型保障性住房买卖合同（现售）示范文本（征求意见稿）》征求意见反馈表
🔍官方原文链接
https://zjj.sz.gov.cn/hdjlpt/yjzj/answer/51852
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【内容来源】：深圳市住房和建设局
