住房消费写入国家规划——深圳楼市的底层逻辑变了

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7月13日，国务院批复《扩大消费“十五五”规划》。

这是消费领域第一份国家级专项规划。规划明确提出：到2030年，社会消费品零售总额达到60万亿元左右。

在这份国家级文件中，住房被赋予了全新的定位。

规划在“推动商品消费扩容升级”板块明确提出“促进大宗耐用商品消费”，将住房消费与汽车、家居家电统一归入大宗耐用消费品体系，且住房消费排在第一位。

这是住房首次在国家层面被明确归入“大宗耐用商品”范畴。

过去我们说“大宗耐用商品”，指的是汽车、家电这类兼具价值较高和使用寿命较长的商品。如今，房子正式被列入这个名单。

这不是一个措辞调整，这是底层逻辑的根本性转变。

过去几年，国家对房地产的核心定调是“防风险”。

从“房住不炒”到“三道红线”，从限购限贷到房企融资管控，政策逻辑始终围绕一个核心——防止房地产泡沫风险。

但《扩大消费“十五五”规划》的出台，标志着政策定调从“防风险为主”向“防风险与促消费并重”升级。

这种升级体现在三个层面：

第一，住房被定位为“大宗耐用商品”。 传统意义上，大宗耐用商品以汽车、家电为代表。房子被纳入这个体系，意味着官方承认住房具有“单品消费金额大、产业链条长、带动性强”的消费属性。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，住房回归居住属性以后，成了大众消费品、耐用消费品，自然也就具有了上述特征。

第二，住房消费被写入促消费的顶层设计。 《规划》提出“更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场”。注意措辞——“增加改善性住房供给”，这是从供给侧直接支持改善型需求。

第三，房地产被纳入“增加居民财产性收入”的框架。 《规划》明确提出“促进房地产市场持续健康发展，持续巩固资本市场稳中向好发展态势，多渠道增加城乡居民财产性收入”。中指研究院指出，这从更高层级强调了房地产在居民增收中的重要性，释放了明确信号。

这不是偶然。《求是》杂志此前已两次在重要文章中提及房地产。今年1月，文章指出“房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源”。

6月，文章进一步指出“近年来房地产市场深度调整，不少居民感叹'家底变薄了'，财富效应减弱，使居民消费开支趋于谨慎”。

稳地产就是稳预期、稳消费——这个逻辑链条，正在成为政策共识。

国家定调之前，深圳已经在按“住房消费”的逻辑在走。

最直观的体现是公积金政策。 4月29日，深圳调整公积金贷款额度：个人申请从60万元提高至70万元，家庭申请从110万元提高至130万元。6月，深圳发放住房公积金贷款54.19亿元，环比增长33.84%。

深圳市住建局在《2026年住房发展年度计划》中明确提出“强化对职工住房消费的支持”“提升职工住房消费能力”。

其次是限购政策的精准松绑。 同样是4月29日，深圳放宽福田、南山、宝安新安街道限购条件。

政策落地后，南山、福田、宝安成为居民置换买入的主要区域。7月的数据显示，松绑区市场活跃度领跑全市，部分区域新房签约同比最高上涨超160%。

第三是“好房子”的供给导向。 深圳市住建局《2026年住房发展年度计划》明确提出“增加改善性住房供给”。

深圳“十五五”规划建议提出“推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力”。这与国家规划“因城施策增加改善性住房供给”的方向完全一致。

第四是城市更新全面提速。 《规划》提出“稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新”。

深圳在这方面走得更早——罗湖螺岭片区成为落实《城市更新“十五五”规划》的首个城中村改造项目，罗湖一栋40年老楼开启“自主更新、原拆原建”试点。这些都不是“卖新房”，而是“改善存量”。

第五是物业服务的消费化。 《规划》首次将“实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容”写入国家级文件。

深圳不少头部物业企业已经在拓展养老、托幼、助餐、家政等社区服务——房子不只是“买”的，也是“住”的，而“住”本身就是持续的消费。

政策和定调是一回事，市场认不认是另一回事。

深圳楼市今年上半年的数据，已经清晰指向“住房消费”这条逻辑线。

总量层面，2026年上半年深圳一二手住宅合计网签47378套，环比上涨10%。深圳贝壳研究院统计，上半年深圳新房、二手房合计成交超6.7万套。

结构层面，改善型需求正在成为主力。上半年深圳千万元级总价二手住宅成交占比达11.5%，较2025年下半年提升1.4个百分点。7月，800万至1000万元房源成交占比较上月提高2个百分点，1500万元以上房源成交占比较上月提高0.4个百分点。

信心层面，深圳二手房议价空间连续7个月收窄，从2025年12月的11.17%降至9.01%。7月，深圳一二手商品房合计网签8780套，较2025年同期上涨7%。在传统淡季走出“淡季不淡”的行情。

更值得关注的是“全款买房”现象——2026年前7月，1500万以上成交房源中全款购房占比达34.6%。这不是加杠杆炒房，这是有实力的自住需求在出手。“去杠杆”趋势明显。

“住房消费”写入国家规划，对深圳意味着什么？

第一，住房的定位变了。 过去20年，房子首先是“投资品”，其次才是“消费品”。现在，官方将其明确为“大宗耐用商品”——和汽车、家电一样，是“买来用的”，不是“买来炒的”。房子的金融属性在收缩，居住和消费属性在上升。

第二，政策的工具箱变了。 过去调控的核心工具是限购、限贷、限售——限制需求。现在，政策逻辑转向“促消费”——公积金提额、改善性供给增加、城市更新提速、物业服务扩容。从“堵”到“疏”，从“限制”到“支持”。

第三，财富的逻辑变了。 《规划》明确将“促进房地产市场持续健康发展”与“多渠道增加城乡居民财产性收入”挂钩。这意味着稳定房价本身就是促消费的一部分——房价稳了，居民“家底”不缩水了，才敢花钱消费。

第四，行业的机会变了。 过去开发商的机会在“拿地-盖楼-卖房”。现在，机会在“好房子”建设、城市更新、物业服务、社区商业。从“增量开发”到“存量运营”，从“卖房子”到“卖服务”。

7 月 13 日，国务院批复《扩大消费 “十五五” 规划》。住房被列为大宗耐用商品，且排在首位。

这不是一个孤立的事件。从 2025 年《提振消费专项行动方案》将住房纳入大宗消费，到 2026 年《“十五五” 规划纲要》将 “释放刚性和改善性住房需求潜力” 放在 “大力提振消费” 章节，再到这份消费领域首份国家级专项规划将住房消费正式归入大宗耐用商品体系 —— 政策信号已经非常清晰：住房逐步从投资属性为主，转向以居住消费属性为主。

对深圳而言，这个转变来得恰逢其时。二手房成交占比升至 61%，改善型需求持续释放，市场板块冷热分化，体现大众居住升级的消费诉求。 

接下来的五年，依靠房产投机增值的路径逐步走不通，买房满足居住、优化生活品质成为楼市主流逻辑。

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