📍 一、土地市场：存量调规与增量抢地并行
1. 宝安碧海新增二类居住用地（存量调规）
宝安区对[西乡中心地区]法定图则08-07地块进行实施深化，将08-07地块拆分为两个子地块。其中08-07-01地块用地性质由“四类居住用地”调整为 “二类居住用地” ，用地面积3999.7㎡，容积率3.1，规划容积15578㎡。该地块位于西乡大道与兴业路交汇处，紧邻富通城1期，现状为空地，周边配套成熟。
专业解读：这是典型的存量用地调规案例——通过图则深化将“四类居住用地”升级为“二类居住用地”，释放片区稀缺住宅供应。反映深圳在增量土地有限背景下，正通过精细化规划调整挖掘存量潜力。
2. 罗湖清水河片区地块实施深化
深圳市规划和自然资源局罗湖管理局对[清水河地区]法定图则05-07、05-11地块进行实施深化，将两个地块细分为05-07-01、05-07-02、05-11-01、05-11-02四个地块。其中05-07-01地块容积率调整为4.8。公示时间为7月21日至7月30日。
3. 光明城宅地未拍先火，8家房企传报名
即将于7月24日15时出让的光明城片区A512-0092居住用地，传出已有8家房企报名的消息。该地块占地约2.8万㎡，建面约6.58万㎡（住宅约6.2万㎡、商业约8000㎡），容积率仅2.35。紧邻地铁13号线德雅路站、南方科技大学附属光明凤凰学校等优质配套。业内普遍认为大概率不会底价成交——2026上半年深圳除个别特殊地块外，其他宅地均溢价成交。目前周边新规户型售价约3.6-4.4万/㎡，业内猜测该地块未来售价可能超4.3万/㎡。
4. 天溯计量竞得龙岗产业用地
深圳天溯计量检测股份有限公司通过公开挂牌方式竞得龙岗区宗地号G02113-0069土地使用权，成交价格2,405万元。该地块将用于建设科技创新总部与智能制造示范基地项目。
📊 二、楼市成交：7月热度延续，签约量创6年同期新高
1. 网签数据
截至7月20日，深圳全市本月一手住宅预售网签累计1,395套，现售网签累计886套，预售+现售网签累计2,281套；本月二手住宅累计网签3,264套。
上周（7.13-7.19）深圳全市网签一手住宅792套，环比下降7.37%；二手住宅网签1,123套，环比下降5.39%。
2. 签约量维持6年同期高位
截至7月20日，深圳乐有家门店一二手住宅签约量仍维持在近6年7月同期最高位，其中一手签约量同比上涨54%，二手上涨22%。单看上周，乐有家门店二手住宅签约量同比上涨14%。上周末看房量保持在近期高位，与6月下旬周末看房量相当。
支撑因素：一是“4·29”新政后的需求释放仍在延续；二是7月宏观端再有积极动作，“十五五”扩消费规划把住房与汽车、家电并列“大宗耐用消费品”且排首位。
3. 成交均价与议价空间
7月深圳二手住宅最新成交均价59,636元/㎡，环比下跌3.46%。挂牌均价58,544元/㎡，维持缓降态势。
议价空间持续收窄：截至7月19日，二手议价空间9.12%，环比缩小0.24%，已连续收窄。自2025年12月11.17%的高点以来，已连续7个月呈下行趋势，累计收窄超2个百分点。
4. 上半年市场全景回顾
2026年上半年，深圳一二手住宅合计成交4.74万套，比去年下半年增长10.1%。其中二手房成交36,458套，同比增长5.5%。6月深圳二手房共计录得6,168套，同比上涨11.2%。
核心片区优质新房项目热销——深圳湾安缇雅苑首推72套房源开盘即售罄，备案均价达18.58万元/㎡；光明区龙湖观萃苑首开92套房源40分钟即售罄。
5. 成交结构
截至7月19日，7月中低总价房源成交占比保持稳定，500万以内合计占比61.3%。800-1000万以上占比6.5%，环比上涨1.5%；1500万以上占比5.3%，环比上涨0.6%。成交面积上，60-90㎡的中小户型占比环比上涨3.0个百分点。
🏗️ 三、城市更新：龙华观澜牛湖老村旧改规划调整
2026年7月17日，深圳市规划和自然资源局龙华管理局发布通告，就《龙华区观澜街道牛湖老村片区城市更新单元规划修改》进行公开展示。该更新单元规划于2023年8月获得龙华区政府批复，更新单元用地面积约10.95万㎡，拆除范围用地面积约10.19万㎡，开发建设用地面积约5.54万㎡，规划容积率7.0，规划容积约38.87万㎡。
本次调整核心：申报主体深圳市中森置业投资有限公司申请将项目实施分期由整体实施调整为分两期实施。一期包含01-02地块（R2+C1）及01-03地块（R2），二期为01-01地块（R2），一期还规划了一所36班的九年制学校。项目以牛湖水打造生态景观轴线，将融合观澜多元文化元素，呈现集精品住宅、活力商业、地标商务和特色产业于一体的城市综合体。
周边联动：牛湖北片区（卓越推进，拆除范围81394.1㎡）和牛湖南片区（列入2025年更新计划）同步推进。
专业解读：牛湖老村旧改由整体实施调整为分两期，反映在当前市场环境下，开发商倾向于分期滚动开发以降低资金压力、控制风险。同时一期配建36班学校，体现“配套先行”的片区统筹逻辑。
🏢 四、保障房与政策：非居改保加速落地，多区保障房配租启动
1. 宝安体量最大“非居改保”项目签约
7月16日，宝安区新桥街道黄埔社区仁恒缤纷荟B座“非居改保”项目正式签约。项目改建范围位于B座第4层至第32层，共计27层，原为闲置办公空间，总建筑面积34,890.49㎡。改建后预计提供597套保障性租赁住房，涵盖50㎡（496套）和100㎡（101套）两种面积四种户型，可满足约1,500人居住需求。项目由深圳市曾氏兄弟物业管理有限公司自筹资金建设，工期约240天，预计2027年上半年投入使用。地下室共规划512个车位，配置家具和空调实现 “拎包入住” ，租金低于市场参考价格，水电按民水民电收费。
战略意义：项目紧邻新桥东片区——深圳首个平方公里级“工改工”城市更新项目、首批“工业上楼”示范园区。据前期摸排，项目周边已有27家规上、国高、专精特新企业合计611人有意向入住。
2. 安居集团“非居改保”标杆项目
深圳市安居集团首个“非居改保”项目——创智云城，以长租改造方式盘活7万㎡闲置产业研发楼宇，打造1,268套高品质保障性租赁住房。开业仅4个月出租率便突破90%，2026年上半年整体出租率稳定在95%。
3. 三季度商品房入市计划
深圳市住房和建设局发布2026年第三季度计划预售商品房情况：全市计划入市商品房项目共30个，预计供应房源7,212套，其中住宅6,929套，占比超96%。宝安区供应最为集中，合计住宅2,550套，占全市总量的37%。沙井街道蔚蓝逸境花园以796套成为全市单盘住宅供应量最高的项目。
4. 多区保障房配租与配售
· 坪山区：2026年第一批次面向个人配租保障性租赁住房303套，申请时间7月21日-30日。
· 宝安区：面向公租房轮候家庭筹集1,000套社会存量住房，可申领每月1,050元至1,950元租房补贴。
· 南山区：山樾湾花园项目配售1,654套安居型商品房。
· 帆湾海寓：安居型商品房认购审核结果公示，共21户家庭提交认购申请，17户审核合格。公示期为7月21日至7月27日。
· 深汕特别合作区：保障性住房常态化配租。
💰 五、投资参考：深圳高租金回报率小区榜单出炉
深圳租房市场正步入全年高峰期，租赁成交持续升温。乐有家研究中心梳理了今年以来租金回报率较高的二手楼盘，发现多个小区租金回报率超3%，公寓更是成为主力产品。
整体特征：高租金回报率的楼盘高度集中在龙岗、福田和罗湖。上榜楼盘普遍具有面积小、总价低、租赁流通快的特征。
榜单TOP亮点：
排名 城区 楼盘 租金回报率 上半年房价 类型
1 罗湖 龙园创展大厦 5.07% 2.0万/㎡ 公寓
2 龙岗 恒大城市之光 4.89% 1.4万/㎡ 公寓
3 坪山 龙光玖云著 4.49% 1.4万/㎡ 公寓
4 龙岗 启迪协信深圳科技园 4.45% 1.6万/㎡ 公寓
5 龙岗 缤纷世纪公寓 4.40% 1.4万/㎡ 公寓
6 龙岗 仁恒梦公寓 4.23% 1.7万/㎡ 公寓
罗湖的公寓龙园创展大厦以5.07% 的租金回报率位居榜首，其上半年房价2.0万元/㎡，而40多平可以租到3700元左右，回报率突出。恒大城市之光、缤纷世纪公寓、仁恒梦公寓等多个龙岗公寓回报率突破4%，房价则多集中在1.4万-1.8万元/㎡。罗湖、福田多个老牌小户型小区上榜，面积小、总价低、租赁流通快，撑起高租金回报率。
专业解读：当前深圳全市平均租金回报率已从2025年3月的1.32%上涨至1.42%。公寓产品凭借低总价、高租金的特征，在租金回报率维度上显著跑赢住宅，成为当下追求现金流收益投资者的重要选项。在深圳房产投资已告别“闭眼增值”阶段的背景下，实打实的租金回报率与流通性正成为楼盘投资的核心考量。
🌏 六、大湾区与全国视野
1. 香港豪宅成交创31年新高
2026年上半年，香港总价2000万港元以上的一二手私人住宅登记2,372宗，总金额1,113.18亿港元，登记金额创1995年下半年以来的半年度新高。同期香港整体楼宇买卖登记录得49,955宗，总值4,102.89亿港元，宗数创2021年上半年后的5年新高。据分析，内地高净值人群涌入推动香港豪宅市场结构性回暖，山顶南区豪宅成交121宗，同比增72.9%，内地买家占比达7成。
2. 惠州新房成交创近三年新高
6月，70个大中城市中新建商品住宅销售价格环比上涨城市达20个，为2025年5月以来最多，惠州上涨0.4%，涨幅并列最大。惠州新建商品住宅成交量实现四连涨，6月成交达4,913套，创近三年新高。上半年全市商品住宅（含一二手）累计成交46,453套，成交总面积528.17万㎡，同比涨幅均超10%。二手房方面，上半年二手住宅成交29,546套，同比增长19.6%，占全市楼市总成交量的65%。
📉 七、房企业绩：超七成预亏，行业深度调整
截至7月20日，78家A股房企中57家预计上半年归母净利润亏损，占比超七成。38家延续亏损，近20家首次出现半年度亏损（“首亏”），包括华发股份（预亏30-40亿）、大悦城（预亏5.6-7.9亿）、深深房A、深物业A等。
深圳本地房企：深深房A预计2026年上半年归属于上市公司股东的净利润亏损599万元-1,027万元，上年同期盈利1.03亿元，同比由盈转亏。华侨城A预亏34-42亿元。
盈利分化：中洲控股预增422.44%（归母净利润9.9亿元）；华联控股预告净利润变动幅度高达1,422.89%。中海在深圳市场表现亮眼，2026年上半年实现权益销售金额127.21亿元登顶深圳。宏发集团以55.7亿元权益销售额位列百强第38位。
保利置业发布盈利预警，2026年上半年归母净亏损区间达7亿元至8亿元，创近十年中期财报首次亏损纪录。
🏛️ 八、宏观与政策
1. 中指院：百强房企销售额降幅连续四个月收窄
上半年，100家房企销售总额为15,863.6亿元，同比降幅较1-5月缩小了1.3个百分点，连续四个月缩窄。主要由于核心城市房地产市场活跃度提升，带动重点房企销售业绩降幅缩小。100家房企操盘销售额为12,596.3亿元，权益销售额为11,193.4亿元。6月单月，100家房企全口径销售额环比增长11.8%。
2. 北京上半年楼市回暖
上半年，北京新建商品房销售面积548.5万㎡，同比增长2%，其中住宅销售面积402万㎡，同比增长14.1%，保障性住宅是主要带动因素。二手住宅网签9.36万套，同比增长5.7%，为2021年以来同期最高。
3. 广州白云区宅地溢价成交
7月20日，广州迎来下半年首宗涉宅用地出让。地块位于白云区政务核心圈，是白云区近10年来出让宅地中容积率最低的地块。经过15轮竞价后，越秀地产以总价约10.12亿元竞得，成交综合楼面价38,298元/平，溢价率16.05%。
4. 北京保障房中心启动专项配租
北京保障房中心启动2026年度新毕业大学生及青年人才专项配租，共推出房源3,300套，分布在14个行政区、59个公租房项目、10个保租房项目。7月28日起分时段启动意向登记。
5. 京深楼市量价同步修复
进入7月，北京、深圳楼市回暖态势持续巩固，两地新房、二手房市场成交量、成交均价同步改善。国家统计局7月15日发布的数据印证市场暖意：6月份一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，二手住宅销售价格环比上涨0.3%。中指研究院深圳高级分析师孙红梅表示，“4月底核心区放开限购成为行情关键转折点”，新政助推市场预期持续修复。
💎 九、总结
今日深圳楼市呈现 “土拍高热、成交高位、旧改提速、保障房创新、公寓投资价值凸显、行业盈利承压” 的多维格局——
· 土地端：存量调规（碧海、罗湖）与增量抢地（光明8家房企报名）并行，供地“缩量提质”背景下竞争烈度不减；
· 成交端：截至7月20日，本月一二手住宅网签合计已超5,500套（一手2,281套+二手3,264套），签约量维持近6年同期最高位，但网签量环比回落，进入“铜七铁八”传统淡季需警惕需求释放节奏；
· 城市更新端：牛湖老村旧改由整体实施调整为分两期，反映开发商分期滚动开发以降低资金压力的策略取向；
· 保障房端：“非居改保”持续加速，宝安仁恒缤纷荟（597套）+安居集团创智云城（1268套）树立存量盘活标杆；
· 投资端：公寓租金回报率优势显著，TOP1达5.07%，在房产投资逻辑从“博增值”转向“赚现金流”的背景下值得关注；
· 企业端：超七成房企业绩预亏，行业处于新旧模式转换阵痛期，但头部房企在核心市场仍具较强竞争力。
