政策速递|《深圳市地价管理办法(修订征求意见稿)》发布

# 政策速递 #

近日，深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《深圳市地价管理办法（修订征求意见稿）》意见的通告。

深圳市地价管理办法

（修订征求意见稿）

第一章 通 则

第一条 【目的】为贯彻落实国有土地有偿使用制度，建立全国统一大市场，优化要素市场化配置，规范我市地价管理工作，根据有关法律、法规、规章和行业标准，结合深圳实际，制定本办法。

第二条 【适用范围】本办法适用于我市行政区域范围内供应建设用地使用权价格及租金（以下简称地价）的确定。

第三条 【土地有偿使用原则】以划拨方式供应的土地不计收地价。

以出让、租赁方式供应（含划拨转为出让、租赁）的土地，应当根据土地市场价格及本办法计收地价。产权归政府的建筑面积不计收地价，短期租赁和临时使用土地除外。

以作价出资（入股）方式供应的土地，应当根据土地市场价格及本办法确定作价出资（入股）金额，其中产权归政府的建筑面积不计作价出资（入股）金额。

配售型保障性住房及配套设施按国家及我市有关规定收取土地取得成本。

第四条 【土地市场价格定义】土地市场价格由市规划和自然资源部门组织市非营利性评估机构评估确定。市非营利性评估机构根据土地的区位条件、市场变化等因素，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价），分别评估住宅、商业、办公、工业、新型产业、酒店、公共管理与服务设施、公用设施等用途的土地市场价格，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重分别为70%和30%。

第五条 【地价测算】我市地价测算以宗地为单位，以建筑面积为计算基数，在土地市场价格的基础上，综合适用基础修正系数和项目修正系数，按照宗地内不同用途建筑面积分别测算后合计。

第六条 【地价测算时点】地价测算时点按以下规则确定：

（一）以招拍挂方式供应土地的，按市规划和自然资源部门或其派出机构（以下简称主管部门）编制供应方案的时点确定。

（二）以协议方式供应土地的，按主管部门受理签订建设用地使用权供应合同（以下简称供应合同）申请的时点确定。

（三）以作价出资（入股）方式供应土地的，按主管部门编制作价出资（入股）方案的时点确定。

（四）土地供应后经批准调整土地利用条件的，按主管部门受理供应合同变更申请的时点确定。

土地整备及其他相关协议另有约定的，从其约定。

第二章 新出让

第七条 【新出让地价测算公式】新供应土地地价测算公式如下：

宗地地价＝∑（土地市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数）。

基础修正系数包括建筑类型、保障性住房类型、土地使用年期、产权条件、产业项目类型、地上商业楼层、地下空间修正系数。项目修正系数包括原农村集体经济组织留用土地项目（包括非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用土地及置换用地，以下简称留用土地）、拆除重建类城市更新项目修正系数。基础修正系数和项目修正系数取值按照附表1至附表8执行，不同的基础修正系数之间为连乘关系。

第八条 【工业用地最低价】以招拍挂、协议、作价出资、租赁等各种方式供应的新出让工业用地，供应价格底价不得低于片区平均土地取得成本。

第九条 【产业发展类地价标准】地价测算时，产业用地属于战略性新兴产业（新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、数字经济、新材料、海洋经济等及市产业部门认定的需要重点扶持的其他类型）、优势传统产业、生产性现代服务业的适用产业发展类地价标准。其中，产业发展类厂房、仓库适用产业发展类工业地价标准，产业发展类研发用房、物流建筑适用产业发展类新型产业地价标准，其余配套建筑可适用0.5的修正系数，但商业、宿舍型保障性租赁住房以及已适用产业发展类价格标准的建筑面积除外。

本条规定不适用于城市更新项目、留用土地项目。

第十条 【产业用地弹性年期地价规定】出让年期（或土地剩余年期）不超过30年的产业用地，其厂房、仓库的地价按出让年期（或土地剩余年期）与工业用地地价标准年期的比值进行年期修正。

第十一条 【租赁用地年租金标准】以租赁方式或先租后让方式供应的工业及其他产业用地，年租金底价按照该类建设用地20年期地价的3%测算。

其他以租赁方式供应的土地，租金总额按租赁年期与相应用途标定地价规定的年期（以下简称地价标准年期）的比值进行年期修正。

第十二条 【临时使用土地补偿费标准】临时使用土地补偿费，按照不得转让的工业用途土地市场价格计收。

第十三条 【地上、地下连通空间】鼓励地上、地下空间统筹规划、立体开发。独立供应地上、地下连通空间建设用地使用权的，按照实际用途计收地价。

第十四条 【综合能源补给站地价规则】新供应的综合能源补给站（含加油、加气加氢、充换电中两种或以上功能的）用地，含加油功能的按加油站地价标准计收地价；不含加油功能的按加气加氢、充换电地价标准计收地价。

第十五条 【安置用房地价规则】政府投资新建的安置用房和产权归属政府的房屋用作安置用房的，地价按照相应用途的10%测算。

第三章 变更与补缴

第十六条 【土地利用条件变更情形】已签订供应合同或办理不动产权登记的土地，经批准变更土地利用条件的，应当补缴变更前后的地价差额。如差额为负，不再计收地价。具体测算公式如下：

应补缴地价＝∑(土地市场价格×变更后对应建筑面积×变更后基础修正系数)-∑(土地市场价格×变更前对应建筑面积×变更前基础修正系数)

第十七条 【划拨土地利用条件变更情形】2001年8月6日前以划拨方式供应的土地，仍符合我市现行规定土地划拨情形的，土地利用条件变更不补缴地价。不符合我市现行规定土地划拨情形需转为有偿使用土地的，按照本办法规定补缴地价后办理相关用地手续。

按照前款规定补缴地价的，原合法取得的建筑面积竣工验收后在不改变用途的情况下，产权归属自然人的建筑面积按照本办法第十六条测算结果的7%补缴地价，产权归属非自然人的建筑面积按照测算结果的40%补缴地价。

第十八条 【协议方式供应非商品性质住宅转让情形】2001年8月6日前以协议方式供应的非商品性质住宅用地竣工验收后，除微利商品房（全成本微利房、社会微利商品房）、福利商品房（准成本房、准成本商品房、全成本房、全成本商品房）、单位集资合作建房等政策性住房外，经批准转让的，应当按照本办法第十六条测算结果的20%补缴地价。

前款范围内的政策性住房，根据法院裁定需办理转移登记且市、区住房建设主管部门确定不回购的或单位持有的政策性住房因撤销、破产、合并等原因需办理转移登记且市住房建设主管部门确定不回购的，应当按照本办法第十六条补缴地价，变更后地价按照允许分割转让的住宅地价标准确定，变更前地价按照不得转让的住宅地价标准确定。

第十九条 【产业用地提高容积】产业用地经批准提高容积，应当按照本办法第十六条补缴地价。

产业用地经批准提高容积，新增的分项建筑面积分不同情形测算应补缴地价。普通工业用地（M1）和新型产业用地（M0）上新增的工业厂房及相应辅助设施（如物业用房、配电用房）、仓储用地（W1）和物流用地（W0）上新增的仓库及相应辅助设施（如物业用房、配电用房），不补缴地价；新增的商业按全额计收地价；其他新增的建筑面积按50%计收。

前款规定的新增分项建筑面积是指对比原出让合同（未全部建成的工业及物流仓储用地）或规划条件核实（规划验收）文件（已全部建成的工业及物流仓储用地），增设建筑类型对应的建筑面积以及原有建筑类型增加的建筑面积。

第二十条 【政府资产处置】根据国家、省、市行政事业单位国有资产处置有关规定进行资产处置需补缴地价的，由转让方按照本办法第十六条测算结果的7%补缴地价后再办理不动产权转移登记手续，产权条件按照政府资产处置方案确定。划拨、免地价协议出让或建成后移交政府且未计收地价的建筑面积，处置前的地价按零计算。

行政机关、事业单位之间调拨划转国有资产，不补缴地价。

第二十一条 【既有非居住建筑功能转换】我市既有非居住建筑经批准转换功能的应按照本办法第十六条补缴地价。其中，5年过渡期内不补缴地价，过渡期满后确需延长建筑功能转换有效期的，按照建筑功能转换年期与相应用途地价标准年期的比值进行年期修正。

第四章 特殊情形

第二十二条 【不计收地价情形】以下情形不计收地价：

（一）已供应土地经批准增加充换电基础设施，不计收地价。

（二）加油站用地经批准增加加气、充换电功能，不计收地价。

（三）全天候向公众开放的地上、地下连通空间，用作公共通道的部分不计收地价。

（四）法律、行政法规规定和国务院决定的其他不计收地价的情形。

第二十三条 【除住宅用地外，地上规定建筑面积小于土地面积情形】除住宅用地外，机场、港口码头、堆场、供燃气、游乐设施、道路用地等地上规定建筑面积小于土地面积且主用途不占建筑面积的，按土地面积和建筑面积分别测算地价后合计。具体计算公式如下：

宗地地价＝主用途土地市场价格×土地面积×基础修正系数×项目修正系数+∑(建筑物建筑类型土地市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数)

除住宅用地外，地上规定建筑面积小于土地面积的其他情形，测算地价的建筑面积按土地面积确定，各种建筑类型的建筑面积按照实际建筑面积中各种建筑类型所占比例确定。

除住宅用地外，地上规定建筑面积小于土地面积的用地，变更规划指标按照实际建筑面积差额测算补缴地价，其他土地利用条件变更情形按土地面积测算。

第二十四条 【关于原宝安县未缴纳市政配套金的土地】原宝安县已签订供应合同但未缴纳市政配套金的土地，在不改变供应合同约定土地利用条件的前提下，按照本办法第七条测算结果的20%补缴地价，供应合同约定不需要补缴市政配套金的除外。补缴地价后，除供应合同另有约定外，住宅、商业、办公用地允许分割转让，其余用地仅允许整体转让。

第二十五条 【关于成片开发区的适用规则】成片开发区（蛇口工业区、赤湾港等已签订大协议的用地及原深圳市蛇口区管理局批出的协议出让用地）的历史用地补办用地手续、土地使用年期续期、补地价进入市场等事项，地价按照本办法第十六条测算结果的20%计收。

第二十六条 【关于农村城市化历史遗留违法建筑地价规定】农村城市化历史遗留违法建筑处理过程中涉及的地价，按照《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》（深圳市人民政府令第312号）、《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》（深圳市人民代表大会常务委员会公告第33号）、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（深圳市人民代表大会常务委员会公告第34号）、《〈深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定〉实施细则》（深圳市人民政府令第111号）等规定执行。

第二十七条 【关于不动产登记历史遗留问题等特殊情形】按照《深圳市国有建设用地不动产登记历史遗留问题处理规定》（深府规〔2025〕2号）等有关规定完善用地手续需补缴地价的，按照剩余土地使用年期计收地价，测算时点按照本办法第六条第一款第（二）项确定。

2006年2月15日前以协议方式供应的土地，批准产权转移（包括已批准预售及销售、已办理产权转移登记等情形）的面积超出供应合同约定建筑面积的应补缴地价，按照本办法第十六条测算结果的20%计收。

因处理其他历史遗留问题涉及地价测算与本细则规定不一致的，由市规划和自然资源部门确定地价计收原则，报市政府审定。

第五章 附 则

第二十八条 【地价分期缴交规定】地价应当按照规定期限及时、足额缴交。

经有批准权的人民政府批准，地价可以分期缴交，首次缴交比例不得低于50%，余款自签订合同之日起1年内缴清。重点产业项目、城市更新项目、总部项目、通用产业用房项目分期缴交地价不计收利息，其余项目分期缴交地价应当按规定计收利息。

第二十九条 【招拍挂方式供应并溢价成交地价分摊】以招拍挂方式供应并溢价成交的土地，成交溢价在不同建筑面积之间的具体分摊方式由土地使用权人自行确定。

第三十条 【标定地价更新发布】标定地价成果由市规划和自然资源部门组织市非营利性评估机构按年度更新发布，市规划和自然资源部门可结合市场情况适时增加更新发布频次。标定地价成果以每年1月1日为估价时点开展更新工作。标定地价价格水平的变化幅度超过5%时，应当报市政府批准后发布。 

第三十一条 【特殊情形评估】涉及高尔夫球场、地上规定建筑面积小于土地面积的住宅、平急两用建设项目、加油站、加气站、充换电站、建筑废弃物综合利用厂、混凝土搅拌站、附带安置房建设要求的土地出让及本办法未规定的其他特殊情形，由主管部门组织市非营利性评估机构另行评估。

当期标定地价成果更新发布后，国家统计局发布的二手房价格指数或地价动态监测指数季度变化幅度超过5%，以及其他房地产市场形势发生重大变动的情形，市非营利性评估机构可以提出个案评估建议，经主管部门党组会议集体决策后纳入用地出让方案。

第三十二条 【办法实施期限及解释权】本办法自   年  月  日起施行。《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9号）和《〈深圳市地价测算规则〉附表（2025年修订稿）》（深规划资源〔2025〕773号）自本办法实施之日起废止。本办法实施前，已向主管部门申请并符合地价测算条件的（含变更补缴情形），地价计收标准及方式仍按照原有规定执行。

因政策调整本办法不再涵盖的建筑类型按照《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9号）、《〈深圳市地价测算规则〉附表（2020年修订稿）》（深规划资源发〔2020〕194号）、《〈深圳市地价测算规则〉附表（2025年修订稿）》（深规划资源〔2025〕773号）确定。

本办法由市规划和自然资源部门负责解释。