深圳原关内核心区土地存量早已见底，未来新增开发空间几乎全部依赖旧改。2026 年上半年，南山、罗湖、福田三区旧改呈现鲜明分化：一边是沉淀多年的 “老大难” 项目集中破冰，一边是 10 个项目公告延期。
城市更新已彻底告别 “拆建竞赛”，正式进入精耕细作的深水区。
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南山净地稀缺，未来住宅供应基本靠旧改支撑。上半年三大历史项目取得实质突破：
- 向南村确认安居建业系公司为实施主体，项目分两期开发，一期正式进入落地阶段；
- 北头村发布征收补偿方案，成为南山首个房票补偿旧改项目，实施主体为大族控股旗下公司；
- 原恒大大新村（四港片区）启动 “清调供” 整体处置，市场传闻华润置地有望接盘盘活。
同时华联 A 区项目公告延期一年，背后是行业去化压力、保障房配建提标下，开发企业对规划指标与经济账的反复核算。顶层规划上，南山 “十五五” 旧改强调产业、民生、基建协同，已从追求开发增量转向城区功能整体提质。
罗湖是原关内旧改包袱最重的区域，上半年共 9 个项目延期，为三区最多，涵盖拆除范围 12.9 万㎡的罗芳村、超 10 万㎡的澳康达产业园等大体量项目。
这已是该区第二轮集中延期，老城区产权碎片化、拆迁难度大、规划限制多的共性困境持续凸显。
罗湖并未被动等待，2026 年提出 “备案 - 调整 - 立项 - 谋划” 梯次推进策略：一边为困难项目延期 “续命”、保留计划资格，一边集中攻坚布心花园、罗芳村等项目促开工复工，在存量博弈中寻找突破口。
福田旧改节奏平稳，呈现 “在建冲刺、新增偏少” 的格局。民生棚改方面，华富村东西区、南华村两大标杆项目进入交付收尾期。
市场化旧改中，中建壹品 32.72 亿接盘的福田文创园（定名澐海元境府）已转入地上主体施工，总建面 23 万㎡，首开区预计年底达预售条件，是中建系落地深圳的首个旧改项目。
上半年仅香蜜湖沃尔玛片区 1 个项目列入计划草案，规划为全自持商业综合体。
历时十余年的华强南西片区已发布征收补偿决定，依法推进落地。香蜜湖家属楼项目此前已延期至 2026 年 8 月，至今仍未进入实质实施阶段。
旧改下半场：拼的不只是资金
当下核心区旧改的延期，更多是项目调整规划、核算成本、等待市场窗口的缓冲期，而非停滞。当政策红利退潮、市场回归理性，旧改早已从单一的资金比拼，升级为对政企协同能力、历史遗留问题化解智慧的综合考验。
从大拆大建到精耕细作，能穿越周期的，永远是尊重市场规律、平衡各方利益的长期主义者。
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