近 7000 套新房在路上!深圳三季度 30 盘扎堆上新,宝安光明龙华龙岗成供货大户!

宝安是三季度绝对主角。 7个项目、8批次入市，光蔚蓝逸境花园一个盘就796套住宅。观潮府已经日光过好几轮了还在推3-4批，碧海玖号加推184套。宝安三季度大概率上演“自己人打自己人”的戏码，购房者的议价空间可能变大。

罗湖挂零，坪山挂零。 罗湖作为老城区，三季度竟然没有一个新盘入列。这说明什么？罗湖的新房供应已经断档了，想买罗湖新房的，只能在存量里挑。坪山也是零，但坪山的在售存量盘多，问题不大。

福田只有一个盘、166套。 新世界香蜜四季，香蜜湖板块，稀缺是稀缺，核心区的供应紧张问题，三季度不会缓解。

龙华只有2个盘但量不小。 未来平方云铭府单盘768套，加上九龙山双玺家园，总量也有1000套左右。龙华的供应特点是“少而大”，单盘体量大，去化压力也大。

新世界香蜜四季（福田·香蜜湖）166套，福田三季度唯一的独苗。香蜜湖板块，豪宅区。在429新政松绑福田限购后，福田核心区的购买力被彻底激活——5月福田一手住宅网签环比涨52%，千万级二手房成交暴增120%。

中海安缇雅苑（南山·深圳湾超总）72套，深超总核心位置。中海顶豪“安系”，220-290㎡纯大平层，总价3000万起。6月30日安缇深圳开盘72套当日售罄，备案均价18.58万/㎡。二批次加推，预计仍然是日光节奏。这个盘不是普通购房者的菜，但它是市场风向标——顶豪能日光，说明资金面没问题。

后海玺家园（南山·后海）108套，后海核心地段。后海是深圳改善客群的终极梦想地之一，供应极度稀缺，预计竞争激烈。

观潮府（宝安·宝中）149套（3-4批），宝安中心区标杆盘。前面几批已经日光，4月加推40套总价2600万起大四房线上直接售罄。三批次继续推，但量不大，估计还是会日光，再加上北街坊宅地（A002-0113）被保利已105.1亿拿下，楼面价都去到8.79万/㎡了。观潮府这个价还真不贵。

珠光和山悦花园（南山·珠光村旧改）450套，三季度南山最大体量的住宅盘。珠光村旧改项目，南山供应大户。体量相对充足，有望缓解南山住宅的供需紧张。

龙湖观萃苑（光明·公明）230套（4-5批），2026年光明首个“日光盘”，5月3日首推92套40分钟售罄。均价3.5万/㎡，89㎡三房总价280万起，刚需上车盘的天花板。四批次加推，竞争依然激烈。

蔚蓝逸境花园（宝安）796套，三季度单盘最大供应量。量大是双刃剑——供给充分意味着议价空间大，但也意味着同质化竞争严重。如果定位和周边盘差不多，去化压力不小。

未来平方云铭府（龙华·观澜）768套，单盘体量仅次于蔚蓝逸境。观澜片区的供应一直偏多，加上周边竞品不少，开盘折扣力度值得关注。

逻辑一：核心区供应极度稀缺，有票就上

逻辑二：宝安光明是三季度主战场，折扣力度看这里

逻辑三：别被“日光”的幸存者偏差忽悠了

刚需（总价300万以内）

改善（总价500-1000万）

高端改善/资产配置（总价1000万+）

刚需别犹豫，光明、龙岗的盘折扣力度三季度可能是全年最大，该上车就上车

改善多比较，宝安、龙华三季度盘多量足，不急着一两天做决定，比价、比户型、比折扣

高端看稀缺，南山、福田的盘能抢到就是赚到，但别为了抢而抢，产品力才是硬道理