深圳＂老破小＂入手变噩梦,房子住不起还卖不掉
深圳这个地方,很多人觉得房子只要在深圳就是好资产,只要能上车就是赚到,但这个判断在老破小这件事上,彻底失效了。不是说老破小不值钱,是说这类房子已经从＂能住能卖＂变成了＂住不起也卖不掉＂,这个变化不是房价跌了多少的问题,是整个持有逻辑断了。
你去看那些2000年前后建的老破小,当年买的时候大家想的是什么,想的是深圳户口、学位、地段,想的是这房子虽然旧但位置好总归保值,但现在这些业主发现,他们陷入了一个很尴尬的状态,房子每个月要交的物业费、水电费、维修基金,加起来已经快抵得上租金了,但你要卖,市场上根本没人接盘,因为买房的人不傻,他们算得很清楚,同样的钱为什么要买一个40年楼龄、电梯老化、物业烂的房子。
这不是某个小区的问题,是一大片老破小都在面临的问题,你住着吧,每年的维护成本越来越高,物业费年年涨,电梯动不动就坏,墙皮往下掉,管道漏水,这些事儿小区物业根本管不过来,因为物业费收不上来物业也没钱投入,但你要卖,挂出去半年一年都没人来看,偶尔来看的人看一眼就走了,因为他们一算账就知道,这房子接手之后就是个无底洞。
这事儿的根源不在房子本身,在于深圳房地产市场的结构变了。以前深圳房子少人多,只要是房子就有人要,老破小虽然旧但也是稀缺资源,但现在不一样了,深圳这几年新房供应量上来了,周边的东莞、惠州也在疯狂建房,市场上不缺房子了,缺的是值得买的房子。
买房的人开始精打细算了,他们不再看你这房子在不在深圳,而是看这房子能不能住得舒服、能不能保值增值、未来会不会成为负担,老破小在这三点上全输了,住得舒服这事儿就不用说了,楼龄40年的房子想住得舒服得花大钱装修,但装修完了房子还是老房子,保值增值更不可能,因为银行贷款都不愿意贷给这种房子,未来会不会成为负担,答案是肯定的,因为这房子的维护成本只会越来越高。
所以你看到的情况就是,老破小的业主想卖卖不掉,降价也没用,因为问题不在价格,在于这房子的持有成本和居住体验已经跟不上市场需求了,买房的人宁愿多花点钱买个次新房,也不愿意接这个烫手山芋。
深圳老破小的困局,本质上是在告诉你一个事实,房子不是永远保值的,房子的价值来自于它能提供的居住功能和资产属性,当这两样东西都开始衰退的时候,房子就从资产变成了负债。
你去看那些老破小的业主,他们现在最大的希望是什么,是旧改,是拆迁,但深圳的旧改推进速度慢得让人绝望,因为涉及的利益方太多,开发商不愿意干赔钱的买卖,业主之间意见也很难统一,政府推动也有心无力,所以大部分老破小就这么耗着,业主住着难受,卖又卖不掉,只能等,但等到什么时候谁也不知道。
这个真相很残酷,但它在告诉你,买房不能只看地段和城市,还得看房子本身的生命周期,一套房子从新到旧,从抢手到无人问津,这个过程可能比你想象的要快得多,尤其是在像深圳这样的城市,市场变化快,供应结构在调整,你手里的老破小可能在不知不觉中就从香饽饽变成了烫手山芋。
小贴士：如果你正在考虑买深圳的老破小,一定要算清楚持有成本,物业费、维修基金、电梯维护、管道改造这些费用加起来不是小数目,而且这些成本只会越来越高,不要被总价低迷惑了,真正的支出在后面。如果你已经持有老破小,要么尽早出手止损,要么就做好长期持有的心理准备,等旧改的话可能要等很多年,这期间你得承受不断上涨的维护成本和不断下滑的居住体验。
