跟踪 | 深圳楼市上半年回顾及后市展望

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本次会议分享了2026年上半年深圳楼市数据及近期动态，并针对高总价与低总价房源分化、豪宅热销原因、新房库存及政策预期等议题与分析师进行了问答，内容如下：

上半年深圳楼市整体数据表现

·一二手总网签量：上半年深圳一二手住宅总网签4.7万套，同比（较2025上半年）下滑因新房下降、二手持平；环比（较2025下半年）上涨。二手占比61%，存量房主导格局未变。

·新房量价齐涨：一手住宅网签1.8万套，环比涨15%、同比滑；均价5.67万/平，环比涨7%，受观潮府等高总价盘拉动。

·核心地块与顶豪热销：上半年拍出粤海、前海桂湾、宝中北街坊3块地王；六大顶豪（如中信城开信月湾半小时售罄、云玺去化91%等）日光或去化八九成，核心地段好产品成亮点。

·二手房量价与结构：3-6月二手网签均超5000套荣枯线，6月淡季仍守；均价六字头，7月涨因高总价成交多。1000万以上房源占比升1.4点，144平以上大户型占比创近年高。

·溢价率与挂牌特征：溢价率持续收窄至九九字头，800-1000万段回七字头趋稳，300万以下达11%仍以价换量；成交价反高于挂牌价（低总价挂牌占60%），呈现两极分化。

租赁市场与近期周度动态

·租赁量价结构：6-8月旺季成交量涨，单价稳于73元/平；月租8000元以上占比达12.5%新高，受产业人才与租买月供差（租8000买月供超1.6万）带动。

·近期带看成交回升：7月传统淡季但上周乐有家带看6300（高位8300）、成交近300套，恢复中高位；预计7月小幅下滑、8月淡、9下旬或10月随APEC会议迎行情。

·二手挂牌量下滑：系统挂牌12.3万套较高位14万降，源于严控增量优化存量及流速稳；2021年才5万套，2025.10达14万因前几年高供应+新房不限售。

豪宅热销原因与房价带动

·供需逻辑：本土客群长期积累（2000万以上可选少），去年起核心豪宅补供给空白，地段产品匹配致热销；外地客为增量非大盘。

·典型盘与信心：中海安提雅苑因挡海景逊于信月湾/观潮府，说明地段产品综合决定；豪宅热销稳价，华润城润府、园岭新村等二手均价涨约5%。

·高总价二手房案例：香蜜湖深业中城（限价低洼、楼龄新、中心）量价涨，客户置换后追涨买入，情绪与资质共驱。

问答：高低价房源分化与客群

·高总价表现佳因：挂牌占比仅5-10%（500万下占60%），供应少+需求积压抑；组合贷首付两成、置换为主；年轻人弃低总价因300万月供9600可租香蜜湖，选租房/小产权致低总价以价换量、决策周期长。

·低总价企稳条件：需租售比至2%左右（现未达），年内难稳；非图租售比的家庭两房三房供房成本高、选择多（安居房等）阻上车。

·高总价租售比：房价高致租售比极低，购者图资本利得与居住舒适度非租金。

问答：下半年展望与APEC影响

·量价稳住定义：7-8月二手或低于5000套，9后回5000上；全年量略胜去年（下半年优于2025下），均价涨（剔2月），高总价溢率七字头将小涨、低总价年底未稳。

·APEC会议作用：引国外/企业投资定居实需，提信心；非仅情绪。新质企业（AI、芯片）购豪宅稀缺升值，高租占比升印证高净值选租。

问答：豪宅供应与土拍地王

·稀缺控供：核心地段无多量（福田安托山小块），政府控新房供防价格碾压；豪宅需求积累可稳，不会放量。

·地王国企拿因：保利/建发等国央企执念溢价，去岁豪宅热销给动力；楼面9-10万将售20万逼产品精耕（如北街坊贵观潮府1.6倍须比其好），倒推开发商用心利好楼市。

问答：观潮府与好产品力辐射

·观潮府周边影响：宝中二手挂牌增、价微涨（产品异差2-3万），情绪信心带动；恒裕滨城量增价稳互联动。

·非顶豪好产品走量：中海云颂九章（梅林关、9系品质）8万vs周边5万，地缘龙华+福田南山买；保利臻誉府自销完；龙湖观翠光明3.5万日光。印证好产品力受赎，政府供地需留发挥空间防踩踏（坪山3年停供去库）。

问答：传导链与旧规项目

·由上至下传导：高总价活跃带情绪促低总价上车，二手月6000-7000套时以价换量缓；老规项目仍以价换量至年底。

·新房价格库存：上半年新房均价涨靠豪宅（观潮府网签排18、云玺排6）；纯商品住宅去化周期15-17月，库存面积242万平降（高位500+），商办另计超20月。

问答：商办去化与政策预期

·商办库存政策：公寓首付降3成有托但利率高贷10年限；呼吁利率同住宅、贷期拉长，改保租房/宿舍遇舆情难；纯住宅库存绝对降成交滑致周期略拉。

·政策空间小：深圳仅余取消限购等小补（以旧换新补贴、南山网签读书），大策看国家LPR（美联储未降则难破3%底）；降购房成本关键在税费。

·租金结构因：高租段（南山福田）涨拉均值，主因产业人才引致人口结构优化，非全线回升。