1983年，搬进螺岭的那天，何敏看着宽敞明亮的两居室，高兴地说：“这辈子就住在这里，不走了。”
2003年，路太堵，屋漏水，墙脱落，每天爬6层楼梯。想了很久，他搬走了，房子没卖。
23年后的7月4日，何敏回来了。参加罗湖区螺岭片区改造项目签约启动仪式后，71岁的他对政府主导的城中村改造充满信心，“改完就搬回来，老朋友都在这里”。
螺岭片区位于深圳市罗湖区，是深圳最早一批建设者的集聚地。
过去十多年，螺岭有过不少旧改动议。但涉及利益主体多，资金投入大，周期长，始终未能推进。
2024年8月，转机来了，螺岭被纳入全国城中村改造试点，创新实行“政府主导+净地出让+市场参与”模式，拟拆除新建范围约12公顷，规划容积37.7万平方米，全面对标“好房子、好小区、好社区”的“三好标准”推进建设。
7月4日签约正式启动。截至当天19时，已完成签约735户，占总户数1598户的近一半。首开区域签约501户，占总数的53.81%。
通过螺岭的改造实践，深圳罗湖正在探索一条“政府主导、民生优先、系统治理”的存量用地再开发新路径。
螺岭片区旧改项目现场指挥部
螺岭片区有两种时差，一个是城市的四十年，一个是人的一辈子。
空间上，它地处罗湖区东门街道核心区，周边汇聚地铁、学校、医院等优质配套资源，区位价值优越。
站在东门中路上，往西看是崭新的写字楼和住宅小区。往东看就是螺岭，那些灰扑扑的老楼，拥挤、低矮、破旧。
走进去，路窄得只容一辆车通过，墙体开裂渗水，楼道狭小拥挤，衣服被随处挂在屋外的栏杆上，滴着水，到处都是上世纪80年代的影子。
时间上，1961年螺岭第一批楼盖起来的时候，深圳还叫宝安县。1980年深圳经济特区成立，螺岭成了来深建设工程兵的重要集聚地。那些从四面八方赶来的年轻人在这里落脚、安家，一铲一铲地建起了深圳的早期模样。
“40多年前，我们在这里建起深圳第一批楼房。如今，它们却成了我们的‘心头病’。我们老了，楼也老了。”62岁陈伯的话语中满是无奈。
这种“时差”，写在螺岭的每一组数据里。
螺岭片区有房屋2400余套，超七成楼龄超过40年，半数以上是C级及以上危房，墙体开裂、渗水、线路老化。1.2万人住在这里，人口密度高达10万人/平方公里，租户占八成。
片区只有两条单向单车道，早晚高峰时段常常拥堵，消防车难以进来；地势落差近10米，相当于三层楼高，下雨天水从高处往低处灌，低洼处的巷子变成泥河；小学学位缺口达720个，没有空地建学校、社康中心、幼儿园。
2023年9月，超强台风“苏拉”来袭时，螺岭片区约300户停电、近600户停水、224人被紧急转移安置。居民王叔住在低洼处一栋老楼：“水灌进家里，电也停了。我们只盼着雨早点停。”
“片区改造迫在眉睫。”东门街道党工委委员蓝莹莹说，在前期改造意愿征集的过程中，统计到居民同意率远超九成，“广大居民告别老旧房、改善配套环境的期盼，比任何时候都要强烈。”
一个城市最核心的地段，不应有这样一个被时间遗忘的角落。
2024年8月，螺岭片区改造项目被纳入全国城中村改造试点。政策链条自上而下贯通，到了区级层面，罗湖接住了它。
“罗湖将此项目作为落实国家政策的实践载体，创新打造了‘政府主导+净地出让+市场参与’模式。”罗湖区住房和建设局党组书记、局长林文焕概括道。
拆开来是三大创新：角色创新、保障创新、补偿创新。
政府从“监管者”变成“主导者”，规划审批、资金保障、回迁安置，全链条从头管到尾。2024年9月，罗湖区成立螺岭片区改造项目现场指挥部，下设17个工作组，200多名工作人员协同推进。
市属国企天健集团进场，定位是“服务商”不是“开发商”，只收固定服务费。天健集团总裁何云武说，区相关部门、街道及天健集团合计抽调200余名骨干成立现场指挥部工作组，联合街道、社区，每天走进那些逼仄的巷子，入户走访逾千次，完成“人、房、地”全覆盖核查与意愿征集。
保障资金从“市场来”变“政策来”。
项目采用“专项债+政策性借款”双渠道融资，获批并落地城中村改造专项债，已获两家政策性银行42亿元专项借款授信。
“专款专用、封闭管理，从制度上堵死了烂尾的风险。”林文焕介绍道。
补偿安置也有了新选择。
螺岭在深圳率先大规模推行房票安置，提供产权调换、货币补偿、房票安置三种方式。从“等着建”到“马上选”，居民不再是被动接受。
刚开始听到改造的消息时，居民们“既爱又怕”。如今，政府主导的模式，给大家吃下了“定心丸”。
何敏说，楼里很多高龄住户，大家最怕项目烂尾，“政府从头管到尾，资金又有保障，消除了大家的后顾之忧。”
许多居民选择了产权调换。他们不想离开螺岭，只希望螺岭变得越来越好。
螺岭片区改造项目指挥部的墙上，挂着一张片区规划效果图。楼变新了，路变宽了，学校变多了，公园也有了。好房子、好小区、好社区的“三好标准”，每一条都画在了图上。
深圳市规划和自然资源局罗湖管理局副局长车长春说，这次规划不局限于项目自身改造范围，而是立足片区，统筹交通组织、公共服务和功能布局，从“改造一个项目”变成“提升一个片区”。
最大的变化，是做“减法”。螺岭项目把总建筑面积从47万平方米压缩到37万平方米，控制建筑高度和住宅容积率，带来更合理的楼间距、好的采光通风、高品质的建筑空间。
在新城市规划设计公司副总规划师刘鹏举看来，螺岭项目“是以涵盖‘民生、安全、环境、品质’的综合账，替代了过往单一的资金平衡账”。减掉的不是利润，是密度。换来的不是亏损，是品质。
有“减法”，也有“加法”。改造后，1.33万平方米的公共配套设施铺开，幼儿园、九年一贯制学校、社康中心、长者服务站、文化活动室、邻里中心等“15分钟生活圈”覆盖所有居住组团，孩子的“四点半课堂”、老年人的日间照料、青年人的社交休闲，都能在“家门口”一站式解决。
深圳市房地产业协会会长吕晋川评价道，螺岭项目不仅能让回迁居民住上好房子，在实施模式和资金保障上也为全国城中村改造树立了可复制的标杆。
不过，“标杆”能不能立住，还要看居民认不认可。
7月4日，螺岭片区改造项目指挥部一楼，数户居民一家老小围坐，逐条核对条款。陆续有居民到场咨询办理并递交签约材料，工作人员穿梭其间，现场忙而有序。
截至当天19时，项目共签约735户，占总户数1598户的近一半。其中首开区域已签约501户，占总931户的53.81%。
作为扎根螺岭数十年的集体经济组织代表，赛龙实业股份公司董事长颜云彪积极支持改造。该公司前身是菜农大队，当年扎根此地开荒耕种，保障镇区蔬菜供应。
“改善居住环境是全体村民期盼多年的心愿，这是切切实实为老百姓谋福祉的好事。”颜云彪说，40年前，村民们响应号召搬迁上楼，如今，村民们期盼通过改造彻底消除安全隐患，告别老旧破败的居住环境，让老片区焕发全新活力。
住在翠华巷的李老太太，腿脚不好，现在终于盼来了改造：“买完菜爬坡回家特别费劲，巷子又窄又暗，下雨天满地泥水又脏又滑，实在住得难受。”
早在上个月，何敏就签了约。他说，政府主导，信得过。
提到对未来生活的期盼，何敏已在心里想过那个画面：新房子有电梯，不用再爬六楼。社康中心就在旁边，看病不用跑远。搬回去的第一件事，就是挨个敲门，见一见那些老邻居，大家一起聊聊螺岭的旧事，“一切涛声依旧”。
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