深圳悄悄布局！未来市中心或将整体北迁至龙华区！

很多人说深圳的市中心在福田,这话没错,但只说对了一半,因为福田这个中心是历史形成的,不是城市发展的最优解,你看地图就知道,福田卡在深圳的最南端,往南是海,往北是原关外,这个位置当年选得没问题,因为那时候深圳就是关内那一小块,但现在深圳早就不是那个深圳了,关内关外的概念都没了,城市往北扩了几十公里,福田这个中心就显得越来越偏了。

真正懂城市规划的人都知道,一个城市的中心不是固定的,它会跟着城市的重心走,深圳现在的情况是,产业往北走了,人口往北走了,土地空间也在北边,福田那个位置已经装不下深圳的未来了,这时候你再看龙华,它在深圳的地理中心位置,往南能连福田罗湖,往北能接东莞惠州,往东往西都有发展空间,这个位置才是深圳真正需要的市中心位置。

龙华现在有个身份很多人还没意识到,它是深圳最大的交通枢纽,不是之一,就是最大的那个,你去看龙华站,那不是普通的高铁站,是深圳唯一能同时跑高铁、城际、地铁的超级枢纽,从龙华出发,半小时到广州,一小时到香港,这个交通能级已经超过深圳北站了,更不用说福田站那个只能跑高铁的站。

但这还不是重点,重点是龙华这个枢纽不是硬造出来的,是顺着城市发展自然长出来的,因为深圳要往北发展,要跟广州东莞连成一片,那这个连接点就必须在龙华,交通枢纽这个东西,位置对了就是枢纽,位置不对就是个大车站,龙华的位置让它天然就该是深圳的交通中心,现在只是把这个角色坐实了而已。

等到深汕高铁通了,龙华这个枢纽的地位还会再往上跳一个台阶,因为那时候深圳往东的高铁也会从龙华过,到那时候龙华就不只是深圳的枢纽了,是整个粤港澳大湾区东部的枢纽,这种枢纽地位一旦形成,市中心的功能自然就会跟着过来,因为企业要开会方便,人才要通勤方便,这些需求最后都会把城市的核心功能推到交通最方便的地方。

龙华这几年最明显的变化不是修了多少路多少楼,是产业起来了,你去看龙华的产业结构,电子信息产业占了工业产值的七成,这个比例意味着什么,意味着龙华已经不是制造业基地了,是深圳高端制造的主战场,华为的终端总部在龙华,富士康的核心工厂在龙华,还有一大堆你叫不出名字但很能赚钱的科技公司都在龙华。

产业这个东西最诚实,它不会因为你叫市中心就过来,它只会去最适合它发展的地方,龙华现在能吸引这么多高端产业,说明这个地方的产业生态已经成熟了,有完整的产业链,有足够的人才供给,有合理的成本空间,这些条件福田南山现在都给不了了,因为那边的成本太高,空间太挤,企业要扩张只能往外走,龙华正好接住了这波产业外溢。

产业集聚到一定程度,城市功能就会自然跟上,写字楼会建起来,商业会发展起来,学校医院都会配起来,这个过程不是规划出来的,是市场选择的结果,现在龙华的商业配套已经不比福田差多少了,再过几年,可能福田的人反而要来龙华消费了,因为龙华有更新的商业体,更年轻的消费群体,更有活力的城市氛围。

说深圳市中心北迁这个事,其实不是预测,是观察,因为这个过程已经在发生了,你去看深圳这几年的重大项目,新的产业园区在哪,新的交通设施在哪,新的人口流入在哪,答案都指向北边,指向龙华这一带,政府的规划只是在顺应这个趋势,不是在创造这个趋势。

城市中心的转移从来不是一夜之间的事,它是一个渐进的过程,现在的情况是,龙华已经有了市中心该有的产业基础、交通条件、人口规模,差的只是时间,等这一代在龙华工作的年轻人成家立业,等龙华的商业配套再成熟一些,等深圳人习惯了往龙华跑而不是往福田跑,那时候你再看,龙华就不是副中心了,就是真正的市中心了。

小贴士：如果你现在在深圳工作生活,观察一下你的通勤方向,观察一下你公司新租的办公室在哪,观察一下你朋友们买房的选择,这些细节会告诉你城市的重心在往哪移,龙华现在的房价还没有完全反映它的价值,因为很多人还在用老眼光看深圳,等大家都反应过来的时候,可能就晚了,城市发展的红利永远属于那些能提前看到趋势的人。