深圳旧改破冰!罗湖螺岭片区方案公布,政府主导+国企实施来了

我跟你说这个事儿，我昨天晚上刷到罗湖螺岭那边要旧改的新闻，当时第一反应就是"又来了"，但你细看方案就会发现不太一样，怎么说呢，这次不是开发商牵头那一套了，是政府主导加国企实施，这个组合听起来挺官方的，但其实背后的逻辑变了。

深圳的旧改这些年大家都知道什么情况，早期那批城中村改造基本都是开发商主导，利益分配、拆迁谈判、进度拖延，各种问题一大堆，我记得之前白石洲那个项目谈了多少年，螺岭这次不一样的地方就在于，政府直接下场了，不是说以前政府不管，而是这次从规划到实施都是政府和国企在推，开发商变成了配角，说白了就是话语权换了个主体。

这次方案到底改了什么

螺岭那一片其实我之前去过几次，就是罗湖那种典型的老社区，握手楼、城中村、小产权房混在一起，很多房子都是八九十年代的，住的人密度特别大，你走进去那种感觉就是，这地方确实该动一动了，但怎么动是个大问题。这次公布的方案里面有几个点我觉得挺关键的，一个是政府主导意味着规划不会完全按照开发商的盈利逻辑来，另一个是国企实施可以在资金和进度上有更强的把控力，不至于像之前那些项目一样，谈着谈着就黄了。

方案里面提到的几个改造方向，包括住宅更新、公共配套提升、产业空间优化，这些词听起来很官方，但翻译过来就是，老房子要拆要建，学校医院商业要配齐，还要留出一些产业用地，不能全搞成住宅卖掉完事。我当时看到这个就在想，这其实是在解决之前旧改的一个老毛病，就是改完之后除了房子贵了，其他什么都没变，甚至公共服务还退步了，因为开发商只关心能卖多少钱，不关心住进来的人需要什么。

政府主导到底意味着什么

很多人可能觉得政府主导就是动作慢、效率低，但这个事儿不能这么看，怎么讲呢，之前开发商主导的模式看起来快，但问题在于它是一种"赢家通吃"的逻辑，拆迁户能拿到多少补偿、原住民能不能回迁、配套设施建不建得起来，这些都不在开发商的核心考虑范围内,他们的核心就是利润最大化。政府主导的好处就在于,它可以把这些社会成本内化进去,虽然可能会慢一点,但至少不会出现改完之后原住民全被赶走、社区变成高端楼盘的情况。

国企实施这个环节也挺有意思的,我之前跟一个在深圳做城市更新的朋友聊过,他说现在很多旧改项目之所以推不动,核心问题不是钱,而是信任,业主不信开发商,开发商也不信业主会配合,大家都在博弈,最后就僵在那了。国企进来的话,至少在信用背书上会好很多,毕竟它背后是政府,跑不了也不会玩那些骚操作,这对推进速度其实是个利好。

这对深圳旧改意味着什么

螺岭这个项目其实是个信号,它不见得是深圳第一个政府主导的旧改,但它是一个比较清晰的模板,就是告诉市场,以后旧改可能不会完全按照之前那套玩法来了。深圳这些年旧改的需求一直都在,但供给端一直卡着,很大一部分原因就是利益分配机制理不顺,政府想要公共利益,开发商想要商业回报,业主想要补偿最大化,三方博弈到最后谁也动不了。

这次罗湖这个方案如果能跑通,其实对整个深圳的旧改都是个示范,不是说以后开发商就完全退出了,而是说游戏规则可能要重新定一遍,政府不再只是审批方和监管方,而是直接下场做主导,这个变化其实挺大的。我跟你说,之前很多旧改项目拖了十几年都没动静,根本原因就是没有一个强势的主体能把各方利益捏合起来,现在政府主导加国企实施,至少在协调能力上是够的,能不能做好是另一回事,但至少方向是对的。

小贴士

如果你家正好在罗湖或者其他老城区,最近有听说旧改的风声,我建议你多关注一下官方发布的信息,尤其是改造主体是谁、规划方案是什么、补偿标准怎么算,这些都很关键。另外就是不要轻信中间人或者所谓的内部消息,旧改这个事儿水很深,利益太大了,什么人都有,靠谱的信息还是要看官方渠道。螺岭这个案例出来之后,可能会有更多片区跟进这个模式,但每个地方情况不一样,不能完全照搬,具体还是要看你所在片区的实际条件和政府的推进意愿。