无人问津的深圳某些板块,房价如过山车,业主无奈赔本

很多人说深圳房价高,这话没错,但这个＂高＂字背后藏着一个很多人不知道的真相,就是深圳的房价从来不是铁板一块,有的地方涨得让人眼红,有的地方跌得让人心慌,而且这个分化不是最近才有的,是一直存在的,只不过以前大家都在涨的时候,这个裂缝被掩盖了,现在潮水退了,才发现有些板块根本就没穿裤衩。

这些年深圳楼市最大的问题不是整体涨跌,是认知分层,有些板块从一开始就不该被炒到那个价,但在那几年的氛围里,只要挂个深圳的牌子,什么位置都能卖出好价钱,开发商敢卖,投资客敢买,刚需也跟着往里冲,结果现在发现,当初买的那个＂深圳房＂,其实只是个＂深圳户口的房＂,根本不是那个能涨的深圳房。

现在跌得最狠的,基本都是那些距离核心区太远、产业配套跟不上、交通只能靠规划画饼的地方,比如龙岗的某些片区,坪山的部分新盘,光明的一些项目,这些地方当年卖的时候都在讲故事,说地铁要来了,说产业要导入了,说学区要建了,但你现在去看,地铁确实通了,但一天没几趟车,产业确实来了,但都是些低端制造,学区确实有了,但师资力量完全比不上福田南山。

最要命的是这些板块的二手房流动性几乎为零,你想卖根本没人接盘,挂牌半年一年都没人来看房,最后只能一降再降,从最高点跌个两三成都是正常的,有些业主当年高位接盘,现在卖出去直接赔几十上百万,这种事在深圳这几年真不少见,只不过大家不爱说而已。

更关键的是,这些板块的租金回报率也低得可怜,你花三四百万买套房,租出去一个月也就四五千块,算下来租售比连百分之二都不到,完全靠不了租金覆盖月供,只能自己往里贴钱,时间一长谁受得了,所以很多投资客现在就是想脱手,哪怕赔点钱也认了,但问题是想赔钱卖都不一定有人要。

深圳这个城市有个特点,就是它的价值分布从来都是极度集中的,真正值钱的就那么几个核心区域,福田CBD、南山科技园、前海湾,这些地方的房子不管市场怎么波动,都有人接盘,因为这里有实实在在的产业支撑,有高收入人群的真实需求,有完善的生活配套。

但那些远郊板块就不一样了,它们当年能涨起来,靠的不是自身价值,是整个市场的情绪,是大家觉得深圳房价只涨不跌的信仰,是觉得只要上了车就稳赚不赔的投机心理,结果现在情绪退潮了,这些板块的真实价值就露出来了,而这个真实价值远远低于当年的成交价。

更深层的原因是深圳的产业结构决定了它不可能让所有板块都值钱,深圳的高薪岗位就集中在那几个区域,而且这个集中度还在加强,你在偏远板块买房,每天通勤两三个小时,时间成本根本扛不住,所以真正有购买力的人宁愿在核心区买个小点的房子,也不会去远郊买大房子,这就导致远郊板块的需求端始终起不来。

现在这些板块的业主其实挺无奈的,想卖卖不掉,想租租不出去,想等又不知道要等到什么时候,有些人是真的扛不住了,月供压力太大,只能忍痛割肉,但割完肉心里那个难受劲儿,真是没经历过的人体会不到。

关键是这种情况短期内很难改变,因为这些板块的问题不是周期性的,是结构性的,不是说等市场回暖了就能涨回去,而是它们本身就不该涨到那个价位,现在只是回归到一个更合理的水平而已,只不过这个回归过程对高位接盘的业主来说就是实打实的亏损。

**小贴士:**买深圳的房子,千万别被＂深圳＂这两个字给迷惑了,要看具体位置、产业配套、交通便利程度,还有周边的真实需求,那些只靠规划画饼、没有实际产业支撑的板块,再便宜也要三思,因为流动性差的房子,不管什么价都不是好价,而且现在这个市场环境下,核心区的小房子比远郊的大房子更保值,这是深圳楼市最残酷也最真实的规律。