深圳3000万元豪宅买家变了!科创新贵入市,传统实业老板褪色

建设中的深圳湾澐玺。程国飞/摄

程国飞 中房报记者 曾冬梅丨深圳报道

深圳豪宅市场正在经历一场无声的“购房群体代际变化”。

据中国房地产报记者调查了解，豪宅市场的买家正在从传统的制造业大亨、地产商，渐渐转向AI、生物科技、新能源等高科技产业“新贵”。

“5年前，带看深圳湾一号或恒裕滨城二期的客户，大多是带着潮汕或江浙口音、年龄在50岁上下的传统制造业老板。他们往往对价格敏感，偏好大面积、装修厚重的欧式风格，买房决策周期普遍较长。”在深圳湾、蛇口片区豪宅市场从业超过15年的房地产中介机构资深人士赵先生表示，现在完全反过来了。

据赵先生介绍，近一年来，他接触到的拿下总价3000万元以上物业的客户，超过5成是40岁以下的年轻人，他们大多是科技公司创始人或核心高管，穿着休闲，看房时更关注空间设计感、智能家居系统以及社区圈层等，且出手非常果断。

科创造富浪潮下，新兴产业高净值人群，已成为深圳豪宅市场全新主力。

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中信城开信悦湾：

购房人群“年轻化”“科技化”

中信城开信悦湾沙盘。程国飞/摄

中信城开信悦湾“两开两捷”。

从2025年12月首开2小时破百亿元，到2026年一季度以65.5亿元网签金额登顶全国商品住宅销冠，再到5月加推78套302平方米房源半小时售罄，信悦湾在实打实的交易，不断引领市场。

谁在出手热购？

据记者调查了解，购买中信城开信悦湾的来自金融行业、科技行业的占比约40%，电子、外贸等行业的合计占比约20%，传统制造业从业者不足5%。60%左右为企业主，还有少量的企业高管。

另外，和之前购买豪宅的人群相比，这一批购房者年龄主要在35岁到50岁（占比约50%），普遍年轻5~8岁。另外，10%客户为“00后”群体。

这一情况也得到了中信城开信悦湾一位“准业主”的印证。该业主表示，选房现场多数是年轻面孔，很多都是从事新兴行业，且不乏带着江浙、京津冀口音的外地客户。

项目方面也给出了更为具体的购房群体画像，购房客户涵盖全国各个地区，外地购房人群占比约20%，大多来自北京、长三角、香港等地。

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深圳湾澐玺：

75%购房者为“85后”

深圳湾的夜晚从不缺少灯光，但5月27日晚在深圳湾安达仕酒店举行的这场选房，灯光下攒动的面孔与此前其他豪宅的开盘现场截然不同。

当晚，深圳湾澐玺最后一栋住宅新品开盘，推出88套202~258平方米精装大平层，备案均价约18.2万元/平方米，最终去化80套，去化率91%，其中202平方米户型全线售罄。

交易之外，真正吸引市场关注的是到场客户的特点：年轻，果断。

“现场放眼望去，大多是30多岁的年轻面孔。”一位参与现场选房的客户表示。

从深圳湾澐玺披露给记者的客群画像来看，成交客户中“85后”占比高达75%。

深圳湾澐玺所在的深圳湾后海核心区，汇聚了腾讯、阿里巴巴、字节跳动等超80家世界500强与行业龙头企业。正是在这片土地上，芯片、AI、新能源、生物科技等领域的IPO造富浪潮，批量制造了三十出头的年轻、高净值人群。

据开发商华润置地相关人员透露，从职业构成看，项目客户高度集中在芯片、人工智能等前沿产业，多为企业创始人、核心高管或技术合伙人。

这批年轻买家大多不是继承家族财富的“富二代”，而是互联网、AI、新能源等领域的“创一代”。不过，当记者想进一步了解具体职业分布时，该工作人员表示，不便透露太多，但新兴科技行业与传统行业业主比例约为7:3。

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中海·安缇雅苑：

金融行业占半壁江山

深圳湾超级总部基地，一片被定义为“未来全球城市功能中心”的2.26平方公里热土，同样正在见证一场财富阶层的静默更替。

位于该板块核心的中海·安缇雅苑6月30日正式开盘，但其客群画像早已引发市场强烈关注。

据项目相关人员向记者透露，中海·安缇雅苑意向客户中约5成为金融从业者，传统行业占比约3成，科技互联网行业约占2成。在年龄分布上，普遍在40~50岁间。

这一比例结构，与深圳南山其他豪宅项目“科技占大头”的画像形成微妙差异，折射出深超总作为金融与科技双核驱动区域的特有吸引力。

作为深圳未来总部经济最密集的区域，深超总已吸引招商银行、中信证券、国信证券等多家金融机构总部入驻。对于这些金融高管而言，“步行上下班”成为最具说服力的置业理由。

中海·安缇雅苑周边部分产业示意图。图片来源：高德地图

“这个楼盘的客户中，有不少是在深超总办公的金融机构高管。”一位在项目门口“打街霸”的房地产中介机构人士表示。

值得注意的是，安缇雅苑总价门槛直指4000万元左右。在这样一个高门槛项目中金融从业者仍占半数，某种程度上反映出金融行业在深圳头部财富阶层中的稳固地位。

一位不愿意透露姓名的工作人员表示，虽然科技互联网行业在安缇雅苑的客户占比约为2成，低于中信城开信悦湾、深圳湾澐玺等项目比例，但这股力量正快速增长，当前项目节点还属于销售前期，吸引的客户多为周边群体，后续还有待观察。

安缇雅苑客群“金融过半、科技两成”的独特结构，在某种程度上折射出深圳豪宅市场的分化逻辑，每个板块都有其特定的产业吸附力，进而塑造了差异化的买家画像。

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“科技新贵”购买力逐步加强

除了上述楼盘，记者近期还走访了深圳观潮、招商海晏府、后海招商玺等多个豪宅楼盘，了解销售及客群情况。

经多方数据对比，深圳豪宅的购买人群普遍呈现“年轻化”趋势，从事的行业也多以新兴行业为主，但并没有出现网传的“AI集体造富”、“七成是‘90后’”情况。

金融、外贸等行业依然是豪宅市场重要的客群，尤其是总价3000万元以上的项目中，金融从业者的身影依然常见。

“这说明财富积累的路径与周期存在差异。金融从业者的财富往往经过多年积累，而科技新贵的财富爆发虽快，但财富积累周期较短，在高端资产配置上仍处于逐步渗透阶段。”有房地产业内人士分析。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，AI、半导体以及在储能上下游领域，企业上市及风投套现诞生了一批“科技新贵”，他们以“80后”和“90后”为主，财富来得快，消费起来也比较果断，因此，在高端新房产品市场涌现出许多年轻的“科技新贵”买家，这股力量提振了近期北上深杭等热点城市明星楼盘的销售热度，也是“科技新贵”资产配置的体现。

“购房人群呈现深户占比更高、人群更年轻化的特征，人工智能、高科技、先进制造业人群占比高，这与深圳市相关产业发展迅速密切相关。由于深圳市新房市场高端住宅占比相对较低，稀缺性较强，预计后续项目销售情况仍将保持较好水平。”深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任李妍表示。