城中村改造提速,深圳龙华租房族的月租预算被迫上调
深圳龙华的城中村改造这事,很多人看到的是城市更新、环境提升,但真正住在这里的租房族看到的是另一回事,他们看到的是月租预算从1500块直接跳到2500块,甚至3000块,这个跳跃不是因为他们想住得更好了,是因为原来那些便宜的房子正在以肉眼可见的速度消失,而这种消失带来的不是选择变多了,是选择没了。
这里面藏着一个很多人没意识到的规律,城中村改造改的不只是房子,改的是整个区域的租金定价体系,原来龙华这一片,城中村的单间1200到1500就能拿下,一房一厅2000出头,这个价格锚定了整个区域的租金水平,哪怕是旁边的小区,也不敢把价格抬太高,因为租客随时可以选择城中村,但现在城中村一拆,这个价格锚没了,整个区域的租金立刻就像脱了缰一样往上窜,因为便宜的替代方案不存在了,租客只能接受新的价格体系。
所以你会看到一个很有意思的现象,城中村改造的速度越快,周边小区的房东涨价越有底气,因为他们知道租客没地方可去了,原来租客还能用＂大不了我去住城中村＂来跟房东谈价,现在这句话说不出口了,整个议价空间就这么没了,租房族的预算被迫上调,不是因为他们收入涨了,是因为市场把他们原来的选择权拿走了。
龙华这一片的租房族,很大一部分是在附近工厂、写字楼上班的年轻人,月收入大概在6000到10000之间,按照他们原来的租房预算,1500块的房租占收入的四分之一左右,这个比例让他们还能存下点钱,或者说至少不用每个月都活得那么紧绷,但现在租金跳到2500,甚至3000,这个比例直接变成了三分之一,接近一半,剩下的钱要cover吃饭、交通、日常开销,基本就是月光了。
这里面有个很多人没想透的地方,租金上涨带来的不只是钱的压力,是整个生活状态的压力,原来租客手里还有点余钱,碰到突发状况,比如生病、家里有事,至少不用立刻慌,但现在每个月的钱刚好够花,甚至不够,这意味着他们的生活没有任何缓冲带了,任何一点意外都可能让他们的日子崩掉,而这种状态下的人,是没办法安心工作、安心生活的,因为他们脑子里永远在算账,永远在担心下个月的钱够不够。
所以你会看到,城中村改造提速之后,龙华这一片的租房族开始出现两种选择,要么继续留在这里,咬牙接受更高的租金,生活质量直线下降,要么往更远的地方搬,比如搬到观澜、搬到光明,甚至搬到东莞,但这个选择本质上不是选择,是被迫的妥协,因为搬得更远意味着通勤时间变长,每天在路上多花一两个小时,这个时间成本加上去,其实也是一种隐性的生活成本,只不过这个成本不体现在账单上,体现在每天的疲惫感上。
很多人以为城中村改造之后,新建的回迁房、保障房会填补租金缺口,但这个逻辑在现实里是不成立的,因为回迁房的供应速度远远跟不上城中村拆除的速度,龙华这一片,今年拆了几个城中村,少了几千套低价房源,但新建的回迁房要等两三年才能交付,这两三年的时间差里,租房族只能在现有的市场里硬扛,而市场的反应速度比政策快得多,租金该涨的早就涨了,不会等回迁房建好了再涨。
更关键的是,回迁房建好之后,租金也不一定便宜,因为城中村改造之后,整个区域的定位就变了,原来是低端租赁市场,现在要变成＂品质社区＂,配套设施、物业管理都上去了,这些成本最终都会转嫁到租金上,所以回迁房的租金可能会比原来的城中村贵,只不过没有周边商品房那么贵而已,但对租房族来说,这个价格依然是他们承受不起的,因为他们的收入没涨,而整个市场的价格体系已经被重新定义了。
这里面还有一个很多人没注意到的细节,城中村改造之后,原来的房东和二房东也在重新洗牌,原来城中村的房东大多是本地村民,他们手里的房子成本低,租金便宜也能赚钱,但现在城中村拆了,接盘的是开发商、运营公司,他们的成本结构完全不一样,拿地成本、建设成本、运营成本都高得多,所以租金必须定得更高才能回本,而租客在这个过程里,从头到尾都是被动的,他们唯一能做的就是接受新的价格,或者离开。
小贴士:如果你现在在龙华租房,或者打算来龙华工作,最好提前把租金预算往上调一档,别按原来城中村的价格来算,因为那个价格体系已经不存在了,如果预算实在紧张,可以考虑往观澜、光明这些地方看,虽然通勤时间会长一点,但至少租金压力能小一些,另外就是尽量避开中介,多关注一些直租房源,能省下一笔中介费,这笔钱在现在的租金水平下,也算是一笔不小的开支了。
